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散户从炒股到炒“基”?

何欣 盐财经 2021-10-01





▍盐财经 

作者 | 何欣

编辑 | 谭保罗

新媒体编辑|闰然



散户也可以通过公募REITs 来投资传统基建项目了。


REITs(Real Estate Investment Trusts)的全称是房地产投资信托基金,简单来说,将不动产项目资产证券化,由专业机构进行投资及资产管理,普通投资者通过拥有基金份额,可以参与投资不动产。


6月21日,首批公募REITs正式上市,延续了认购时的火爆行情,9只REITs产品集体大涨,截至收盘,博时招商蛇口产业园REITs涨幅最高,达14.72%;中航首钢生物质REITs上涨9.95%。


9只公募REITs的成交额也颇为可观,截至收盘,成交额合计逾18.6亿元。



事实上,此次首批公募REITs 备受公众投资者追捧,5 月31 日,这9只REITs 产品对公众投资者发售时,单日吸金总额就超500 亿元。


由于公众投资者初步有效认购倍数超过10 倍,6 只产品启动了回拨机制,即把部分基金份额由网下机构申购回拨至公众投资者,尽可能让公众投资者能参与其中。


基础设施独步全球,是中国经济最具特色的注脚之一。对普通投资者来说,基础设施是现金流强劲的好资产吗?



▋▍

优中选优


公募REITs最早出现在上世纪60年代的美国,投资房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等领域。与国外不同,此次我国公募REITs试点产品的底层资产是基础设施,而非房地产。


首批9只公募REITs产品的底层资产涉及的基础设施,涵盖产业园(3只)、高速公路(2 只)、仓储物流(2 只)、和污染治理(2 只)领域,分别为


华安张江光大园REIT东吴苏州工业园区产业园REIT和博时招商蛇口产业园REIT;


浙商证券沪杭甬高速REIT和平安广州交投广河高速公路REIT;


中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT;


富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT。


图源:wind|首批公募REITs上市信息一览


这9只公募REITs主要分布在长三角、珠三角和京津冀等核心城市群,它们的底层资产的原始权益人,除了中金普洛斯REITs含有外资背景外,其余均为国资背景,且实控人以地方国资委为主。


值得一提的是,这些基础设施项目资产证券化后,投资者买的并不是这些实体,而是它们的产权或特许经营权,具体来说,产业园、仓储物流类REITs买的是项目对应的产权,而高速公路、市政环保类REITs买的是特许经营权。


目前,9只公募REITs均为契约型封闭式基金,因为底层资产是基础设施,封闭期限较长,为20年至99年不等,封闭期内不得办理申购与赎。如果是特许经营权类的项目,基金成立后封闭期结束后,将无偿归还给政府。


图源:东方财富Choice数据|9只公募REITs情况简介


这些项目的底层资产都处在热门发达地区,据业内人士透露,它们是从60多个候选项目中优中选优出来的,是热门城市的核心优质资产。项目所在区域是国家重点发展的区域,能共享区域发展红利,项目封闭期内或存在升值空间。


虽同为REITs产品,但这次公募REITs产品和以前发行的类REITs项目有较大差别。


最明显的莫过于,公众投资者可以参与,基金成立后公众投资者持有的份额可在二级市场场内交易退出,流动性比之前的私募REITs要好一些。


此外,以前的类REITs的底层资产比较丰富,以商业地产为主,涵盖房地产和基础设施等领域,但此次公募REITs仅在基础设施进行试点。


公募REITs本质上是公募基金,但它和投资者平日里购买的普通股票型和债券型基金仍有不同,主要是基金产品对应的底层资产不一样,公募REITs的底层资产是实体的基础设施项目,而一般股票的的底层资产是股票。


所以,综合多方比较来看,相比股票的高风险和债券的低风险,公募REITs是一个介于股票和债券之间的中风险金融产品,丰富了公众投资者的资产配置选择。




▋▍

“重在参与”的散户


首批公募REITs产品之所以备受市场追捧,除了这些产品对应的底层资产为一线城市的核心资产外,还因为这些REITs产品的强制分红机制。


对公众投资者而言,这批公募REITs的投资收益有两部分:稳定的分红收益和所持基金份额带来的资本利得收益。


值得一提的是,第一部分的现金流收益是强制分配,比较稳定。根据去年8月,发改委发布的相关文件,这些产品的收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%,且未来三年的现金分派率原则上不低于4%。


从各家披露的公告来看,首批的9只公募REITs基金的2021年现金流分派率大多在 3.1%~11%,如果以公募REITs发售日当天( 5月31日)十年期国债的收益率为(3.07%)为基准,这些产品的分红收益显然是高于十年期的国债收益率。



不同产品的现金流分派率不同。


具体来说,因底层资产为物流地产和产业园项目基金,有产权且封闭期限更长,如广河高速公路还有99年才到期,所以这种公募REITs基金净现金流分派率(3%~5%)比特许经营权类的基金净现金流分派率(6%~11%)要低。


不过,这些产权类的公募REITs在项目期结束后可以获得资产的增值收益,即资本利得收益,两部分收益相加,也有不错的收益。


REITs起源于上世纪60年代的美国,目前40多个国家都推出了REITs产品,在美国已经发展出成熟市场。


5月22日,在2021清华五道口全球金融论坛上,美国REITs协会CEO斯蒂芬·韦克斯勒(Steven Wechsler)提到,目前,美国的REITs资产规模达到3.5万亿美元,其中,在资本市场上市的有2.5万亿美元,1万亿美元是非上市的。


图|2021清华五道口全球金融论坛


其中,有1.45亿的美国人在持有REITs股份。换句话说,在美国,约43%的家庭,直接或间接持有REITs,散户投资者参与高。


但在中国,公募REITs才起步,散户的实际参与度其实并不高。首先因为此次公募REITs 采取网下询价的方式确定基金份额认购价格,根据《基础设施基金指引》,具体有战略定向配售(不低于20%)、网下机构询价发售(不低于56%)以及公众投资者定价发售等方式,公众投资者参与认购的比例不得超过24%。


但实际上,从首批公募REITs的配售情况来看,公众投资者有效认购金额为20.79亿元,占比为6.62%,其中,公众配售占比超过10%的只有两个,张江光大园REIT和盐港REIT,分别为13.4%、12.0%。


这意味着,在大多数REITs公众投资者占比没能超过10%,首钢绿能公众认购配售比不足2%。


不难看出,首批 REITs的主要参与者仍为原始权益人和机构投资者,公众投资者的实际参与度并不高,被迫“重在参与”。




▋▍

风险犹存


此次公募REITs的发售,虽然公众投资者参与程度不高,但是相比股票、基金、债券等传统金融产品,公募REITs依旧为散户提供了一个中风险中受益产品配置的范本,但对地方政府而言,意义显然更大。


基建拉动经济增长,是过去很长一段时期我国的经济发展的动力,但这些基础设施项目吸纳并占用了大量金融资源,导致金融资源分配不均衡。


此次公募REITs在基础设施领域的试点,涉及的项目背后实控人均为地方国资委,对地方政府而言,最明显的意义莫过于,盘活存量资产,能降低地方政府和国企的负债率。


逻辑并不复杂。


以往,这些基建设施的投融资主要通过城投平台、国企等市场主体来运作,融资方式大多为传统的银行贷款、债券以及非标等。


而此批公募REITs的本质是标准化的证券产品,证券和基金公司通过基础设施资产支持计划,将这些存量的基础设施资产证券化,向机构投资和公众投资者发售,在这过程中,这些基础设施项目得以获得新融资。


图|基础设施公募REITs示例图


换个角度来看,这些公募REITs基金本质是权益类产品,一定程度上也改变了这些基础设施项目的融资模式,从以前的债权融资转换成了现在的权益融资,从而实现对地方债务风险的化解。


不过,在化解新的风险的同时,也可能会出现新的风险隐患。在业内人士看来,这批公募REITs的风险在于底层资产质量,即未来如何实现项目的持续增长,这将考验基金管理人、运营商的管理能力。


事实上,在成熟的美国市场上,就曾出现一些因项目管理不当而导致杠杆率过高,最终出现资不抵债的问题REITs。


同时,目前试点的公募REITs项目几乎都是一线城市或者核心城市的项目,随着公募REITs未来的发展,试点范围必将扩大,当涉及的底层资产项目下沉后,如何抵御各类不确定性带来的风险也值得关注。


不过,在业内人士看来,当前迫切需要解决的是如何完善公募REITs发展过程中过需要的税收法律等配套政策,此次REITs的产品结构都比较复杂,大多采用了“公募基金+ABS”的机构,且不少还涉及了SPV(Special Purpose Vehicle :特殊目的载体),如果没有合适的税收政策支持,会给实际运行带来一定困难。


当前,无论是资金需求量,还是准入限制,个人投资房地产的门槛不低。因此,未来能否通过将公募REITs拓展到房地产领域,让散户通过持有REITs份额来共享房地产发展红利,更值得期待。



作者 |  何欣

编辑 |  谭保罗

新媒体编辑|闰然

排版 |  栗子



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