房贷利率“LPR转换”决策思路

前言

本篇探讨房贷利率LPR转换，如何决策过程。重要的不是结论，而是一步步推导的过程。

为何要转换

高层一直希望提升金融服务实体行业，引导资金流向实业。但近几年辛苦做实体的都不怎赚钱，反而炒楼赚得盆满钵满。

常规的降准降息，释放的资金都跑去炒房地产了。既加快了房价上涨，而且房价上涨又进一步反噬实业。

以上的结果跟高层放水的目的背道而驰。因此，每当他们有降息的想法，一想到上面的结局就头疼。近几年央行研究各种货币调节工具，目的就是把“水”引到合适的地方，实现精准调控。等有空我再写篇，白话介绍下各种货币工具。

具体到贷款利率，最理想是银行都把钱贷给企业。但银行的挚爱是房贷，风险低，长期稳定收益。所以，只要基准利率下调，最后肯定都贷款买房了。本次通过LPR来实现区别对待。

LPR是什么

LPR：贷款市场报价利率。18家银行一起商定，贷款价格+公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率（MLF））加点形成。

LPR=MLF+银行平均加点

央妈说，我不管贷款利率了，你们自己定贷款价格吧，但得参考我的指导价（MLF）。

最关键的动作

本次房贷利率转换，目的就是把房贷和其他贷款剥离，主要通过LPR的1年期和5年期实现区别对待。 

一般来说，企业贷款中短期为主，而房贷，当然是长期啦。OK，关键点就在这！改完后如果1年期的下调，5年期的不动，或动得慢一点，至此，就解决开头提到的高层的难题。

很明显1年期下降快于5年期。1年期降幅4.7%，5年期才降2.06%。从国家层面，目的达到了。

 我们怎么选

这次转换有2种选择：①LPR+浮动利率；②固定利率。

那就要判断未来是加息还是降息了。加息，肯定选固定利率；降息，当然选浮动利率。

但是！我们如何知道未来二三十年利率是上升还是下降呢？对应此类无法评估的，可认为等概率：从长远来说，意义都一样，所以选哪个都行。

那中短期呢？比如接下来几年，全球其他国家都接近零利率甚至负利率了，我们国家也有降息的预期。基于接下来中短期有降息概率，那么决策就该选浮动利率。（注意：每个人判断不一样，这里只是决策举例，并非推荐）

其实还有个彩蛋：改为加点后，原利率上浮的，相比打折的，当利率下行时，是不划算的。

举个极端例子，假设未来LPR从4.8%降到3.9%，原6折的，利率降幅31%，而原利率上浮40%的，利率只降了13%。当然上面是极端案例，对个人而言总体相差不大。但是，乘以很大的人群基数后，对国家而言也是可能就不一样了。

最后，分享当时在朋友微信群做的速查表。中间标黄的就是原来不同上浮、下浮对应的房贷利率，最左边的变化就是假定后续LPR_5年期变动后对应的房贷利率。

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