没想到，眼下最值得入手的城市居然是TA？！

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8月19日，力哥举办了第一场西部地区的线下活动——由老牌互金品牌积木盒子独家冠名的力哥说理财线下理财分享会成都站。

没错，就是之前力哥帮大家争取到史无前例的，爽到不要不要的6%加息券的那个积木盒子，有木有想和力哥一起赶紧抱住金主爸爸大腿的冲动？

以下是此次线下活动精华视频~

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=c0544fkn9dd&width=500&height=375&auto=0

成都妹子很漂亮，成都人民很热情，但成都美食很那个啥……感觉满大街除了串串还是串串……

就在力哥举办成都站活动的同时，国家统计局发布了7月70个大中城市房价统计数据，在严厉的甚至可以说作弊式的高压调控下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比变化中，北京、上海、天津、南京、无锡、福州、郑州、深圳、成都连续2个月环比下降或持平，杭州6月微涨，7月持平，而合肥、厦门、济南、武汉、广州则连续2个月环比依然在上涨。

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如果再看二手房住宅价格指数的话，会发现无锡、福州、深圳和成都的二手房价格还在涨。

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而活动现场成都小伙伴汇报给我的信息是：成都的房价过去一年涨疯了，现在许多新盘是秒光盘，有价无市，根本买不到，所以对于成都新房价格的持续回落，他们表示只能“呵呵”。

靠冻结成交量来实现房价平稳，的确是一步妙招。

当然，如果你问问许多更小的三四线城市的居民，他们会表示，天了噜！房价涨得太吓人了……比如名不见经传的蚌埠、金华、韶关、北海……

只不过中央刻意遗忘了这些城市，在统计局眼里，只要15座标杆性的一二线城市房价整体稳住了，调控就是成功的。

然而M2（广义货币供应量）是真的连续N个月不断回落了，这意味着货币政策因素真的在逐渐失去对房价涨跌的决定权，只不过考虑到货币政策的时滞效应，反映到真实的房价上还需要点时间。

而许多小县城房价的上涨则主要由于棚改货币化的影响。

不少粉丝都和我说，家里有亲戚棚改分到一笔钱，因为不懂理财，又怕被骗，想到房价连年上涨，于是想都不想就把钱拿去买房了——而他们买的并不是人口流入型二线城市的房子，而是年轻人在不断离开的县城的房子，甚至是县城边上新区的房子。

房价的长期走势，归根到底，还得看供求关系。

在老龄化时代，所有城市都在争夺存量人口资源，一个人口持续流出的城市，是没有希望的，这座城市的房价，也是没有未来的。

用大拆大建来完成去库存目标的许多三四线城市，给在这些城市里买房的老百姓挖了一个巨大的坑……

人口不断流入的一二线，越调越坚挺，人口不断流出的三四线，越涨越心虚……

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在《为何不卖掉北上深，去四线追梦？》一文的留言中，不少人都说，我不想承受一线的生活压力，又不愿承受小城市的逼仄乏味，所以我会选择去二线。

这必将成为越来越多年轻人的选择。

而二线城市中，成都是我特别看好的一座。

因为地理决定论。

关于成都这座城市的历史地理，人文风情，城市构架……大家总说力哥不务正业，所以此处省略数千字……

今天，投资三四线城市的房子是入坑，投资一线城市的房子是为了保值，因为很难深跌，而投资强二线城市的房子，则可能是性价比相对最高的选择。

为什么我会觉得部分二线房子比一线的性价比更高？

因为二线城市的租金回报率更高。

在高压调控，交易冻结的时代，卖房会变得异常困难，许多房东不得不选择由售转租，或者像《坐拥5套房的魔都土著，可能日子还没你过得好》一文里说的，许多家庭由于没办法换房，就只能采取租房的办法变相改善居住条件，这些都会让房屋租赁市场变得更火。

而最近一个月不少一二线城市纷纷推出“租售同权”新政同样预示着，如今买房，已经不再是闭着眼睛坐等房价暴涨赚钱的时代，我们必须把租金回报率放到更重要的考量位置。

与期待房价未来继续暴涨带来超额回报相比，寄希望于更高的租金回报率，或许是在买房问题上，更理性的思考维度。

事实上，租金回报率从来都是衡量一座城市房价是否有泡沫，是否有投资价值最重要的指标，这相当于我们投资股市时用的“估值”，是我们分析风险收益比，降低投资潜在风险，提高投资潜在回报最重要的指标。

国际上一般认为，年租金占房价比例低于4%的城市，属于房价泡沫较大，投资风险较高，在4%-8%之间的，是正常水平，8%以上，则属于房价被低估，具有较高的投资价值。

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最近力哥看到“智谷趋势”做的全国100座大中型城市最新租金回报率的调查数据，如下图所示。

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从上海、北京、苏州、宁波这几座力哥比较熟悉的城市数据看，这个统计数据的可靠性还是相当高的。

对比国际标准，除了衡阳、哈尔滨、鞍山等极少数几座城市刚过4%及格线，中国绝大多数城市的房价都存在泡沫。

但吊诡的是，那些租金回报率最高的城市，往往也是经济相对最差，人口大量流出的城市，而北上深这三座经济最具活力、人口大量涌入的一线城市，则都排名倒数TOP10。

如果光看租金回报率指标去买房，难道我们应该放弃深圳选衡阳？放弃北京选鞍山吗？

就像力哥在《权力的游戏与赚钱的智慧》一文里说的，理财最大的智慧是平衡，所有指标都是帮助我们做出聪明决策的助手之一，绝不能在某一个指标上一条路走到黑。

这张表格告诉我们一条普遍规律和几个特殊存在。

普遍规律是：越是人人向往的国际化大都会，往往租金回报率越低，越是经济低迷的城市，往往租金回报率越高。

前者原因在于，这些大都会提供了最多的高收入工作机会，能承受得起高房价的人更多，而更多在其他地方赚了大钱的人，也更愿意在这些大都会里买房安家，享受最便捷最优质的各种生活服务。

这就导致这些城市的房价中，投资属性占比非常高，绝大部分人买房，既是为了居住，更是为了投资。

虽然这些大都会人口大量涌入，租房市场非常活跃，房租也不断上涨，但涨幅跟不上房价速度，导致租金回报率偏低，北上广深都是这种情况。

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而北上广深高压调控后的购买力外溢效应，又导致这几座城市周边的三大都市圈核心区域的二三线城市房价也出现飙涨，同样投资属性远超居住属性，这就是为什么廊坊（99位）、天津（98位）、石家庄（97位）、保定（92位）、舟山（91位）的租金回报率也会那么低。

如果把北上广深做同一级别的对标分析，会发现从租金回报率上看，最具投资价值的是广州（89位），其次是上海（94位）、深圳（95位）和北京（96位）。

由于过去几年广州房价被深圳拉开了不小距离，深圳房价突飞猛进，被誉为中国创新与希望之城，广州则原地踏步，被誉为“宜居之城”，这也让许多人相信广州即将从一线城市的宝座中被拉下来。

然而过去一年，广州房价涨幅却高居热点一二线城市榜首，远超北上深，重新让广州坐实了一线城市的地位。

对广州生活的小伙伴来说，真不知这是喜还是忧，该哭还是笑……

再看后半句话，越是经济低迷的城市，往往租金回报率越高。

因为经济低迷、人口外流，很少有人看好这些城市的未来，就很少有人愿意投资这里的房子，买房缺乏赚钱效应，许多人自然就不愿意买房，租房一样能生活，这就导致这些城市的租金回报率相对更高。

我们会发现，排名靠前的城市几乎都集中在西部和东北地区，另外还有一些虽然地处中东部地区，但经济相对落后的城市，比如衡阳、南阳、临沂等，还有些位置比较逼仄尴尬的沿海城市，比如汕头、揭阳、肇庆、湛江等，都被珠三角可怕的虹吸效应所挤压。

但在这个一般规律下，也有几个特殊存在。

比如租金回报率最低的城市厦门。

光看岛内思明湖里两区的房价，会产生一种错觉，中国的四大一线城市是北上深厦。

但厦门高得令人发指的房价，有其内在的合理性，一是因为厦门本身是沿海经济发达城市，这和宁波、苏州、青岛等二线城市一样。

二是厦门本身得天独厚的气候环境条件导致厦门是一座独特的旅游城市，这又和三亚比较接近。

然而宁波、苏州、青岛的气候环境和旅游资源比不上厦门；三亚的经济实力也完全不能和厦门比，所以厦门房子的投资属性高得出奇。

然而厦门（包括福州）和其他福建城市一样，逼仄的地理环境养育了当地特殊的语言文化和气质，外省人要融入厦门并不容易，所以厦门外来人口并不多，厦门本地年轻人大多都有父辈留下的房产，无需租房，这导致厦门的房租并没有和房价一起飞涨。

结果租金回报率奇低。

再比如受益于北京房价溢出效应而出现房价飞涨的廊坊、石家庄的租金回报率都低于北京，副本比原件还贵，盗版比正版还贵，你觉得这合理吗？

廊坊位于京津之间，和东莞地位相似，勉强说得过去，但石家庄距离北京300公里，租金回报率也比北京低，泡沫有多大，可想而知。

石家庄的特殊存在暗示着买房风险较大，但也有几个特殊存在暗示着买房机会较大。

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在所有强二线省会城市中，租金回报率最高的是长沙（35位）、西安（39位）、重庆（45位）和成都（53位）。

长沙作为中南地区的中心城市之一，它的对标或者说最大的竞争对手是临近两省的省会——武汉和南昌。

从上面的无记名投票中可以发现，长沙的城市吸引力弱于武汉，强于南昌。

然而南昌的排名是59位，比长沙低24位——南昌吸引力不如长沙而租金回报率却比长沙低那么多，这意味着什么？

而武汉的排名是79位，作为同一地区的两座中心城市，长沙和武汉的城市吸引力是否差了那么大呢？

再看中部地区另外两个省会级对标，郑州63位，合肥84位，都远低于长沙，但郑州和合肥真的比长沙的吸引力大那么多吗？

要特别注意的是合肥，租金回报率比南京还低，这意味着合肥比南京更有吸引力？

除了长沙这个特殊存在，在中国人口整体往中东部地区，特别是三大都市圈迁徙的大环境下，西部地区的人口输入型城市将成为一个个孤岛。

目前看来，可以确定无疑的三大孤岛是成都、重庆和西安。这三座城市在今天的城市竞争力是成都>重庆>西安，三者的租金回报率则依次上升，没毛病。

由于这三座城市在地理上形成了三角关系，一些西部小伙伴提出了“西三角”的构想，但西安到成渝的直线距离就超过600公里，中间还隔了秦岭和大巴山，就算有高铁直达，也不可能形成同城效应。

相比而言，成渝间距离和沪宁差不多，更容易形成同城效应。

而成渝之间的竞争，成都依然占有明显优势。

尽管如此，中国的西部太广袤，有三座城市大量汇聚人口一点不嫌多。

但要注意的是，这几座城市都不缺土地，西安有关中平原，成都有成都平原，重庆虽然多山，但辖域广阔，城区铺得很大，呈现多中心结构，所以一旦买到这几座城市的偏远地区，风险还是不小。

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力哥认为，半径15公里是大城市买房的最佳安全区。

比如北京五环和上海外环到市中心的平均半径都是15公里左右。

而成都四环到市中心的平均半径也在15公里内。

15公里意味着从你的居住地到市中心——天安门、人民广场、天府广场、解放碑、钟鼓楼——坐地铁只需要10-14站路，差不多半个多小时就能搞定。

如果你想对穿到城市另一头，也只要一个多小时就能搞定。

生活在大城市，最宝贵的就是你的时间成本。

所以如果从安全性角度看，不妨打开百度地图或高德地图，用测距工具测一下，你想买的房子和这座城市的市中心的直线距离有多远，15公里以内最佳。

看完今天这篇楼市干货，你不觉得应该给力哥打赏吗？

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