2020年，哪里的房子还能买？

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前两天出了个大新闻，我把官方文件原话摘录一下——

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这段话里有两个很重要的背景知识。

一是文件里说的只是城区人口，周边乡镇农村的人口不算，所以很多号称“千万人口”大市的，像保定、南阳、临沂、阜阳等，主城区人口根本没有300万，都属于“全面取消”落户限制的城市。

二是中国官方最新的城市级别划分是这样的——

>1000万=超大城市

500-1000万=特大城市

300-500万=I型大城市

100-300万=II型大城市

50-100万=中型城市

20-50万=I型小城市

<20万=II型小城市

平时媒体上说大中小城市，经常乱用，但上面这是官方钦定的标准，政府也是以此标准制定城市管理政策的。

据此标准，今天中国只有北上广深这四座城市符合超大城市标准，也就是标准一线城市，没有任何争议。

重庆、武汉、天津、成都、南京、东莞、郑州、杭州、长沙、沈阳则属于500-1000万之间的特大城市。

按照此次新政，上述14座超大特大城市，原则上是要控制人口增长的，所以要采取积分落户政策。

而500万人口以下的剩下所有大中小城市，都要求放宽落户条件甚至全面放开。

这意味着其他一些重要城市，包括经济比较发达的苏州、宁波、青岛、厦门、大连，以及省城西安、济南、合肥、福州、昆明、太原、南宁、哈尔滨、长春、乌鲁木齐，这些城区人口在300-500万之间的城市，未来落户也会越来越容易。

而城市体量更低一级的300万以下的大城市，像石家庄、佛山、南昌、贵阳、无锡、珠海、常州、兰州、呼和浩特等，则会彻底放开户口限制。

我们知道，现行住房限购政策，有无户口是最重要的分水岭，只要有本地户口，至少就能买1套商品房，绝大部分限购城市能直接买2套甚至3套商品房。

于是不少人担心，这是否意味着，许多目前还处于限购状态的大城市，未来因户籍松绑，会迎来更多的楼市购买力，助推房价上涨呢？

要回答这个问题，我们得先从中央为什么要发布这个文件说起。

中央这次发布的文件全名叫《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，根本目的是要加速人口流动。

什么人往哪里流？

当然是农村人口往城里流，也就是要加速中国的城市化进程。

为什么要这么做？

往国家战略层面上说，为了刺激内需，提升消费，从而把经济拉出泥潭。

从社会意义层面上说，为了让更多老百姓享受到更好的生活条件，毕竟城市的生活水平总是高于农村的。

经济学上说，劳动力是核心生产要素之一，而生产要素的流动速度越快，经济增长速度就越快。

要让全国人民都能在全国各地自由迁徙，就必须要实现外来人口和本地人口享受相同的教育、就业、创业、社保、医疗、住房保障等公共服务，最关键的落脚点，就在于打破户籍藩篱。

当然，这说的是明面上的话。实际上，鼓励更多农民进城，不但能刺激更多消费，也能在客观上消化房地产库存。

我们楼市调控的口号叫“房住不炒”，你要炒房囤房，我坚决打击，但你要搬到这座城市里来长期生活工作，肯定得有房子住，这种买房需求，当然应该鼓励了。

表面上看，国家放开了落户限制，好像那些人口100-300万的大城市会更受益，但仔细想想，物以稀为贵，你的户口今后烂大街了，我啥时候想落户都能落户，啥时候想买房都能买房，全国有那么多选择，都亟不可待等着我“临幸”，我为啥非得和你“上床”呢？

要知道，中国现在人口红利已消失，城镇化红利也已接近尾声，在人口总量已不再增加的大环境下，城市之间的人口争夺越来越进入到你死我活的白热化阶段——落户到你那儿的人口每多一个，意味着未来能落户到我这的潜在人口就少一个。

存量搏杀，你死我活！

比如石家庄，虽然贵为河北省会，但今年3月就已经全方位放开落户了，所以新政与其说是倒逼户籍改革，还不如说是对很多地方政府已在执行的政策，再做一次中央级别的追认和统筹。

别说石家庄了，就算是城区人口即将到达500万的西安，也早就在抢人大战中失守“底线”，现在落户西安so easy~

所以城区人口在300-500万之间的I型大城市，算是比上不足，比下有余。买房就要因城而异，挑挑拣拣了。

像苏州、厦门、青岛、合肥等目前对外地人限购还比较严格，并且经济整体上比较有活力的城市，新政一定程度上算是利好。

而人口500万以上的特大型城市，才是新政真正的赢家。

表面上，这些城市没有说要放宽落户条件，但是说要“精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，也就是未来只要你缴纳足够多的社保年限，并且在当地居住年限也够长，还是能落户的。

你看，还是在变相放宽落户条件，只不过说得比较隐晦罢了。

文件里唯一没敢明说的，是北京上海这两座城区人口已逼近两千万的超超超大型城市，不会再放宽落户条件了。

所以更准确地说，新政最利好的，是北上之外的剩下12座超特大型城市。

尤其是像长沙这种城市级别和调控力度完全不相称的城市，未来也会一点点放宽落户条件，非常值得期待。

越是没有制度阻力，越是高度市场化的自由竞争态势下，存量人口争夺战中，大城市赢者通吃的马太效应就会越显著。

按照传统划分方法，新政出台后，对一线城市（超大城市）没多大影响，对强二线城市（特大城市）是利好，对普通二线城市（I型大城市）则是中性稍偏利好，对弱二线和强三线城市（II型大城市），则是利空，再往下34567线中小城市，则会受到越来越大的降维打击。

2020年，哪里的房子还能买，答案已经很清晰了。

现实生活中，更多人纠结的是沿海二三线城市和内地省城之间，该如何取舍。

比如在珠三角打工的河南人会纠结：东莞和郑州，或者佛山和郑州，我到底该在哪里买房安家？

我给大家一个公式，在有房票+买得起房的前提下，各城市之间的买房优先级别是——

一线（北上广深）>

长三角大湾区强二线（杭州、南京、东莞）>

其他强二线（成都、武汉、天津、重庆、郑州、长沙）>

长三角大湾区普通二线（苏州、宁波、无锡、佛山）>

其他普通二线（西安、沈阳、青岛、济南、厦门、合肥、大连、福州）>

长三角大湾区弱二线或强三线（南通、常州、嘉兴、绍兴、珠海、中山）>其他二三线城市（剩下的内地省会城市）

So，东莞郑州怎么选？优选东莞。

郑州苏州怎么选？优选郑州。

苏州西安怎么选？优选苏州。

西安珠海怎么选？优选西安。

珠海石家庄怎么选？优选珠海。

说句实在的，最近这两年的房地产市场越来越让人感到乏味，因为能写的只有一个话题：XX城市又变相放松调控了。

经济hold不住了，就变相放松调控回一波血，一放松，全国媒体群起而诛之，要么立刻灰溜溜撤回新政，要么等市场涨一波后再重新加码调控，以视“房住不炒”的决心，把市场打下去，如此反复，太无聊了……

但这种以时间换空间的拖延战略，既不让泡沫爆，也不让经济崩，是眼下中国最切实可行的路径。

2010年5月1日，北京出台的“国十条”规定，北京家庭只能新购一套商品房。一转眼，2010年代就这么过去了。

再过两天，中国特色限购政策就将迈入第二个10年。我相信在这第二个10年中，对绝大多数城市来说，这种楼市调控的实际意义就将越来越弱，最终在不知不觉中，走向寿终正寝，就像现在的计划生育政策，名义上还是只允许一对夫妻生2个孩子，再往后，就完全不限制了。

今年鹤岗成了人人追捧的网红，可以预见到，10年后，中国会出现成百上千个鹤岗，这些城市里居住的几乎都是老人和孩子，一片死气沉沉的景象，大家也就见怪不怪了……

记住，买房子就是买一座城市的股票。如果最开始下注的大方向就选错了，哪怕地段再金贵，未来规划再牛X，也都是白搭。

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