你想多了！谁说是泡沫就一定会破！

文章来源：微信公众号：米筐投资（ID：mikuangtouzi）夜航船经授权发布

当谈起资产泡沫时，你的第一反应是什么？是击鼓传花、是投机、还是庞氏骗局？尤其当下的国内房地产，似乎我们能看到的媒体都在说，这就是个巨型泡沫，然后只要鼓吹泡沫必破、接盘，一定会成功吸引读者的眼球。

可是当我们冷静下来去想，是的，泡沫总会消失，但这就是一句废话，就跟人总会去死一样。如果一件事超出我们常人的认知，就不负责任的说它是泡沫，然后民粹正确的认为，是泡沫就会毁灭。

这样做显然是不够理性、不够严谨的，甚至我们有没有试着去分析过，这件事可能本身是合理的，而我们的认知是错误的。

什么是泡沫？

是不是超出我们认知不合理的，就是泡沫呢？从金融角度该如何思考它呢？

这里我们举个例子：假设一只老母鸡100块钱，但是某一天得知它将来能下金蛋，那么你愿意花多少钱买下它？你说值一千万，我说值更高5千万，最终5千万成交。这就产生了泡沫。对于老母鸡生金蛋这件事来讲，泡沫就是5千万减去100，等于49999900。

那么这里就引出了三个概念和一个公式：价值、估值和估值的锚。

泡沫=估值—价值

刚才的例子里，老母鸡的真实价值是100，估值是我们给的5千万。估值的锚就是将来生金蛋这个技能， 泡沫就是多出的49999900。

▼紫色部分为泡沫

事实上，在金融知识里，关于泡沫，还有另一层含义：价值发现。

我们能够发现，泡沫的存在，总是伴随着发展，也就是锚。那么就迫使参与发展者，提前对未来进行定价。你可以称之为赌，也可以称之为价值提前发现。

比如设想下初期的腾讯，他研发出全新的游戏或者社交产品，这个公司本身值一个亿，1股一块钱。但是如果等他真发展起来了，你还想1股一块钱入股？怎么可能呢？还有你的份么？

所以当他这个科技、产品，刚刚诞生时，你就要为他的未来，提前去估值，5亿、10亿，甚至100亿。尽管他生死未卜，尽管他还没有接受市场考验，甚至他还没有业绩。

泡沫的本质是金融价值发现，是市场资金对未来价值的的提前定价。有泡沫，并不可怕。相反，任何期待发展的事物，都应该庆幸有泡沫。

那么我们再看房地产，各位换个角度思考下，当下的房子已经不是房子，它是金融的介质，它能加杠杆，能抵押借贷。如果我们把每一个城市都当成一个上市公司的话，那这个城市的土地和房子，就是弱化了的股权。

所以一座城市，一个地方，提出新的规划、建设新区等等，房价地价肯定要先涨（炒）起来的，因为是金融属性决定，各大房地产商必须进行价值发现。不然等新项目真的发展起来了，你想再参与进来，对不起，没门儿！

谁说的泡沫一定破灭？

大家听多了庞氏骗局，画大饼，那么我们认真探讨下，泡沫就一定会破灭么？答案是否定的。

继续上面的例子，老母鸡不可能生金蛋，这是我们都知道的，类似的水变油技术，这种泡沫必破。但是基于真实发展的，比如腾讯推出产品，我们就需要严肃对待。

既然泡沫的起因，是因为某个新生的概念，比如科技或者产品，也就是估值的锚。那么，在接下来的日子里，如果这个锚的发展，带来实质的价值，也就是泡沫变成了实心球，那泡沫就没有破灭的可能，泡沫消失是因为被真实价值取代了。

比如，腾讯刚推出微信时，市值是1000亿美元，微信的未来没人知道，很多人根据这个新生微信，给腾讯估值了2000亿美元。这多出的1000亿，在当时看算是泡沫。

但是今天呢？微信的发展，给腾讯带来的收入，一天就有1亿多。腾讯市值就直接到了3千亿。当时的泡沫还是泡沫么？

泡沫是由锚带来的，但是锚带来的不仅仅有泡沫，还有成长。决定泡沫是否破灭的，是成长能否填实泡沫，也就是做成实心球。

我们回过头来看房地产和房价。既然很多城市的房价，是泡沫。那么这个城市的房价是否能够破灭，就要看地方发展的锚，能否真实发展起来。

我们试想下，合肥、郑州房价的锚是米字型高铁，未来因高铁带来的发展，高的不说比北京上海，就说能够达到苏州、成都的水平，那他们的房价，泡沫还大么？

同时你所在城市房价的锚，是什么呢？

很多人总爱拿日本崩盘来讲泡沫破灭。按上述分析的，泡沫基于发展，是发展就有不确定性。日本当时地产崩盘时的主要原因，并不在于自身的发展。而在于两点，第一是泡沫增速过快没有行政干预，第二是发展过程中被撤了梯子。

没有人希望泡沫破灭，那么如何控制泡沫，是门艺术，也需要技术。

控制房价泡沫

我们站在控制泡沫的角度，来看当下的房地产调控政策。

是的，房价存在泡沫。那政府的技能，就是把泡沫填实。所以我们能看到，比如限购、限售，意思就是说泡沫别再大了，速度慢一点，再大就做不成实心球了。这是从估值端入手，对市场进行把控。

然后对发展价值端呢？限制资本外流，然后对城市进行招商引资，对城市加快交通建设，引进大企业。偏远的郊区，地铁给你修上，道路给你高架立交全铺上。举个很简单的例子，郑州房价涨起来后，总理一直到这个地方，拉投资、拉产业，目的就是能力范围内做实发展，让价值填实估值。

这是我国房产和日本房产的本质区别。中国可以行政控制泡沫的大小，也可以强行管制资本从房地产撤出，避免发展上台阶时，被人空中跺一脚。

发展带来泡沫，它是动态的，也是不确定的，任何用静态标准去预判未来泡沫是否破灭的，都将失败。比如现在城市的基本面，比如现在的工资收入。为何？因为估值的锚，定价的是未来。

中国的房价，是有泡沫，但是它究竟有多大，大到什么程度会破？没人知道确定答案。很多人觉得它会像乐视网一样，泡沫一层层破灭。但是目前来看，中国的房价，更像是茅台和腾讯，它基于中国的发展，成长性还不错。

当我们在聊泡沫时，请不要张口就泡沫必破、高位接盘。不管历史会不会简单重复，也不管未来多么的不确定，我们能把握的永远是当下。对泡沫的认知都不够，谈什么破不破？

更重要的是，当你我所在的城市房价飞涨，学会多个维度思考问题，清晰的认识泡沫，最起码，不再无脑的只会工资、租售比来谈房价，更别傻傻的只会说破灭、接盘。试着去找到为它估值的锚，然后去研究这个锚将来的落实和风险，明显更有价值和意义。

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