药灵山：三位地产老兵在生物医药园区领域强势转型，张江103项目只是星辰大海的起点
这篇文章是基于对不动产老兵Jim哥的专访，之前发类REITs、现在发REITs啥的，大家都喜欢搞个“首单”以彰显自己独家、形成差异度，这其实不难办到，多加定语就可以了。。。
01
Jim哥做着核酸接受专访
药灵山筑梦起点是张江蔡伦路103
这次对Jim的专访，未必独家。。。但是咱们也可以加定语：
能够在叶老板被捅嗓子做核酸的时候做专访的，清河算是独家；或者，能够在一个地产老兵华丽转型、在新领域新赛道迅捷出击的关键时刻对他专访的，咱们也是首单。
叶老板，履历光鲜，哈佛大学建筑系毕业，康奈尔大学MBA，清华大学五道口金融学院硕士，曾经常年担任戴德梁行和仲量联行资本市场部的老大，和PERE行业的整整一代人都做过生意，亲身经历了这个行业的起起落落落落落落。。。
这次采访叶总，是因为听说他的药灵山Elixir生命科技地产平台开张了；讲真，我一开始听到这个名字的时候，第一反应是那个大热的网剧《从前有座剑灵山》；而叶总给我解释了为啥要叫“药灵山”。。。
因为他们落地的第一个项目，就在张江的蔡伦路103号，这个位于张江药谷核心区的生物医药园区，将成为叶总团队扬帆起航的起点。。。起个浪漫满屋的名字纪念一下，理所当然。
02
没有哪次转型是无痛的
坚持下去才能熬出光明前途
我私下有个习惯，喜欢品读别人的名字。。。
他们新设立的生物科技投资平台叫药灵山，首个落地张江的项目叫ACGT park；之所以用这四个字母，因为他们是DNA的四种分子类型。。。
这些科学知识我是肯定记不住滴，为了记忆，只能靠谐音来帮忙，我第一时间联想到的，是“熬出光途”aka熬出光明前途，这也许是对Jim团队他们这些地产老人忍受阵痛、折腾转型新赛道、开辟事业第二春的一种写照吧。
转型，意味着离开自己的舒适区，必然伴随阵痛；我身边有些朋友，已经从投资团队换到了后台，躲避压力、准备猫冬；也有些朋友，降薪降职加入国企，求个稳定，不想再突然被“毕业”。。。
之前介绍过，Jim属于行业前辈，小20年做了上千亿元的大宗商办物业交易，亲身经历了各种变迁，见证了一些机构的兴衰起伏。。。
如果离开代理行，凭他的行业积累，完全可以去一家买方机构，岁月静好地呆着；但是一直活跃在业务一线的他，总感觉“饮冰难冷热血”，在行业大势波谲云诡之际，他不想随波逐流，他像猎豹一样，凝神静气，因为在找方向、等机会。
凡是过往，皆为序章，与昨日挥别的他，这一次，想做命运真正的甲方。
而他与这个103项目机会的神奇缘分，要从五年前讲起。
03
从翰同到阳光城
是行业几年急遽变迁的缩影
五年前，以机动灵活著称的翰同，发现了张江蔡伦路这个项目的交易机会，当时，作为业主的几个私人老板，希望归隐江湖，所以希望把这个“破厂房”随便卖掉。。。把这个特殊机会送给翰同的，就是戴德梁行的Jim团队。
一万多块钱在张江买一个独门独院。。。天下武功唯快不破，这种特殊机会稍纵即逝，但翰同够快，飞速砸下定金，然后很快组织了华住等战略投资人，手起刀落，一气呵成。
翰同过去几个城市更新项目都很成功，将折价获取的城市核心区低效资产，改造为办公+公寓+商业的精品综合体，这种操作手法屡试不爽，自然也有路径依赖，对于张江项目，也是这个操作思路。
翰同作为特殊机会领域的资深玩家，抓住交易机会的能力非常强悍，同时也保持了对于退出的高度敏感性，随时有可退出心态和弹性；所以，办伴给翰同做了美轮美奂的改办公设计，在项目改造方案推进的同时，翰同也在积极接洽退出买家。。。
另一厢，正赶上阳光城积极在住宅开发之外寻找第二曲线，对于城市更新业务跃跃欲试，所以郎情妾意，两家一拍即合。
这时，另外一个重要人物出场了，金曦。
他是复旦大学的化学本硕、斯坦福大学博士，有过生物医药相关研发和创业经历，在BCG、科尔尼都做过企业管理咨询，后来被阳光城挖过来做产业发展中心总经理，主导产业地产和创新投资。
关键点，阳光城的投资决策委员会上，他是一票。也就是说，阳光城买翰同的张江NEO项目，是他经手、甚至是主导的。
阳光城嘴上说着要试水城市更新，但其实心理活动很丰富，人生如戏，全靠演技，它自然不是为了傻乎乎要接盘一个厂房改商办；金曦本身对生物医药行业很熟悉，投资团队在尽调过程中也敏锐觉察到了那个看似“平平无奇”的环评文件。。。
如果知道这个环评是做生物医药实验室的要件，如果知道一两年之后张江实验室的租金会疯涨到七八块钱，翰同与阳光城的买卖价格，肯定不是这个价格。。。不过即便是没有涨价，翰同这宗交易退出之后也已经获得了可观的收益，核心价值还是在于买的便宜、退的利索。
当然，咱们都是事后诸葛亮，放在当时的时点，很少有人先知先觉。翰同是以城市更新和办公+公寓为主要业务模式的，市场上没有几个人家会关注到生物医药园区这个另类的资产类别，想不到，很正常。
04
Jim抓住关键特殊机会
药灵山团队一击即中顺利启程
再后来的故事，大家都知道了，去年地产行业形势陡然恶化，开发商们被银行摁在地上死命摩擦（写到这里突然觉得魔幻，前两天领导们又要求银行和AMC大力救助开发商）。。。
插叙一个吐槽哈，看一个上海哥们的朋友圈讲的：俗话说，治大国若烹小鲜，但是做海鲜，最忌讳的是翻来翻去，多翻几次之后，挺贵的海鲜就容易被搞成海鲜粥。
阳光城是综合实力很强的开发商，但是也被严重打击，被迫出售很多资产以求自救；而这个园区，阳光城张江NEO，已经被阳光城搞到接近满租，一水的生物医药企业，也在被出售之列。。。而且不贵。
此前Jim刚刚推动和见证了基汇资本对星峰药谷的收购（悦颂），大摩也用它的美恩（前社张江创新园）给市场结结实实上了一课，芸芸众生恍然大悟，嚓，原来生命医药园区还可以这么sexy。。。
JLL对机构投资人们做了个调研，看的出各种欲望和冲动吧。。。道理都很简单，趋势也很明显，行业机构们也都心知肚明，但是差异点在于，绝大多数机构都是说说而已，PPT上和model上演练了N次，但往往止步于此。
一般来说，多数机构都适用于凯撒大帝那句名言，不过人家凯哥说的是我来了，我看到，我征服；而这些机构的是：中介推了，我去看了，然后就没然后了。
Jim对于生物医药园区这个方向愈发笃定，选准方向之后，立马开干。。。他找到了好友金曦（此时已经离开了阳光城），提出要做生物医药科技领域载体的投资管理和资产管理机构，理念高度相符，对这个项目又都很熟悉，两人一拍即合，决定合伙一起搞。
就这样，张江蔡伦路103号这个神奇的项目，把两个人奇妙地联系在一起：两个人在不同阶段都参与过这个项目，结果兜兜转转，又回到了他们手里；但是这一次不同的是，这是一个全新的平台，有着蓄势待发的刀手，有着荣辱与共的团魂。
05
有些机会只出现一次
与其临渊羡鱼，不如退而结网
Jim花了很多时间在复盘自己过往的交易，也在对国内外生物医药园区的案例进行剖析，心中对于未来业务的筹划也越来越清晰。
在城市核心区买个甲级写字楼然后待上三五年再转手卖掉这套陈旧半躺赢的业务模式越来越玩不转，增值型投资所需要的护城河越来越明显：两个核心要素，一个是资产本身的护城河/门槛，二是资产管理能力的差异化。
能完美融合上述两个护城河要素的资产类别中，生物医药园区，堪称优选。
中国的创新药行业，经过几年的发展，已经切入了与全球同步的快速成长阶段，未来增长空间巨大，而国内生物医药研发与生产制造的载体和空间，与庞大的市场潜力相比，量上显得非常不足，品质上更是落差巨大。
清河在之前的多篇文章里都聊过全球另类资产投资人在偏好上的变迁，新经济是不折不扣的主旋律，而生物医药园区作为生物医药产业的载体，适逢其时。
道理我都懂，但确实是知易行难，有机会出现的时候，一定要统筹资源、毅然出击、在有限的时间窗口内把它抓住。。。药灵山团队做到了。
尤其是生物医药产业的集聚特征明显，张江是上海做这个业态的首选，没有之一。首发张江，对于药灵山的战略布局来说，很有价值。
当然，收购的过程不尽平顺，募资的过程则更加坎坷，但是他们团队核心成员都是行业老兵，总体能力很强，资源积累也充分。这些过程比较机密而周折，咱们就不展开了。
但天道酬勤，药灵山团队对于生物医药园区这个垂直细分领域的深刻理解、资源积累和实操案例，还是具有自己的优势和说服力，经过持续努力，最终成功引入了一家新经济领域的巨头。。。媒体工作者也有纪律，不要问我哈，大家等官宣。
这个时候，第三个重要人物登场：金柏阳，上海交大法学专业毕业，UBC的MBA，也是PERE领域的老兵，曾经在戴德梁行工作，也曾服务过新加坡麦格理太平星、平安不动产等知名机构。
清河看到叶总团队介绍资料的时候，心里OS是：
你们药灵山三个合伙人，两个姓金，还有一个叫Jim，三金聚气，想不发财都难呀。。。
06
关键是锤炼自己的核心竞争力
希望阵痛中的朋友都可以破茧成蝶
有多年的积累，选对了勃兴的赛道，首发项目顺利落地，再加上新经济巨头金主加持，综合各种要素，药灵山团队的底气很足。
看到官网上，他们立下的flag是“三年之内做到华东生物医药园区一哥”，我问叶总这个目标有没有把握？
他用港普坦然回答：
现在的产业端需求十分旺盛，而具备优秀、专业资产管理运营能力的投资机构又非常少，能够跨区域做多项目网络的机构更是凤毛麟角，现在是很好的投资窗口期，pipeline里的项目都已经超过这个数了。
但是我们所说的Top1，并不只是规模，而是希望用自己优质的资产运营，为生物医药产业做好服务，让他们可以更专注于新药研发等主业，我们要真正做出生物医药载体投资+资产管理+产业运营这个垂直领域的金字招牌。
讲这些话的时候，隔着电话我都能感受到他的冀望与坚毅；像他这个年纪的大叔，尤其是地产行业的同行们，有很多人已经暮气沉沉、佛系养生，但是他身上能感觉到的，都是对事业追求的热情与活力。
在因为上海疫情被封在家里这段时间，他也没闲着，除了跟进项目之外，还坚持做着短视频和直播，甚至还顺便开发了一个软件小程序。。。所以说，机会总是光顾那些有准备的人，所言不虚；他不光等着抓机会，还在自己创造机会。
对叶总做这个专访，核心目的就是想用他砥砺创业的故事，给朋友们传递一些正能量；地产和金融的行业大势不好，不代表你除了躺平别无选择。。。换个角度，走出自己的舒适区，研判之后敢于动手，真的可以闯出一片天。
感谢叶总接受我的突然采访，希望每个在阵痛中的朋友们，都可以迎来破茧成蝶的喜悦与收获。