建信万纬中关村，映射出一二级市场冰火两重天

刚刚过去的一周，行业里最热的关键词，不出意外的话，应该是“建信”了。。。怎么说呢，冰火两重天吧。

一级市场升温发热，二级市场疑云密布。

两件事情，都能用建信串起来，也是缘份。。。建信是目前市场最活跃的机构之一，所以，哪里都有它，也不意外。

其实我不是聊建信，是希望通过它管中窥豹、看看市场。

01

出击物流

建信不仅仅会做租赁住房

咱们先聊下火热的一面。

我看到了建信和万纬合作的消息，第一时间咨询了PP哥，说之前看我的文章，感觉建信信托自我宣传非常不够，以至于行业都不太了解建信在做啥，所以这次是安排了主动做些宣传。。。

其实，建信之前投租赁住房的消息比较多，和很多开发企业或政府平台也有合作，但最近对于商办和物流的投资，确实是比较新的东西。

2023年4月18日，建信信托对外披露，已联合万纬物流及信建赢石成功并购上海、宁波两处核心物流资产。公开信息显示，本次并购交易资产来源为前期发行的类REITs产品，两处物流资产建筑面积合计约9万平方米，未来将优先通过公募REITs实现退出。

本次并购合作方万纬物流是万科集团旗下从事物流仓储服务及供应链解决方案的专业机构；信建赢石则是建信信托与美国信安集团合资成立的物流投资管理平台。

这两处物流资产，分别是万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区，之前应该就在易方达给万纬做的类REITs产品里面。

02

三年后回头看

这还是一个挺良心的类REIT

2020年6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

这是万纬的首个类REITs，最大亮点采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。当年还被市场化机构评选为年度最佳类REITs产品。

三年之后回头看，易方达-万纬这个类REITs还是挺良心的，优先级占比51%左右，垫子足够厚，预期收益率4.5-4.8%；权益级退出的预计收益率是15%左右。

我只是纯好奇想请教哈，三个问题，希望熟悉工业项目投资的朋友们帮助答疑解惑：

1，剩余土地年限24年的假想工业项目，在一级市场大宗交易里，会不会像35岁以上的程序员一样，被歧视？

2，万纬类REITs里假设的退出净资本化率，临港项目用的4.7%，北仑项目用的5.5%，不知道是不是靠谱？

3，也不知道，这次建信信托入局，是采用了之前的资本化率假设吗？

03

转入pre-REIT

如何不卑不亢地跪原始权益人

马上满三年，万纬决定主动下架。是不想走REITs之路了？

不要有误解哈，万纬的公募REITs依然在坚决推进，并没有放弃。

万科首席运营官刘肖之前公开立过flag的，万纬准备拿浙江和广东的几个项目（25万平方米），已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs。

这次从类REIT转入pre-REIT基金的临港和北仑两个项目，与公募REITs赛道的几个项目，并行不悖。

那类REITs走得好好的，为啥要下架？我估计纯粹是想换个活法。。。毕竟三年之痒了嘛。

对投资机构来说，这种稳定期的成熟项目，挺适合pre-REIT模式的，清晰稳定可预期，这种接续型的合作，其实更加juicy，管着也省心。

相比之下，很多原始权益人被各路机构追逐地优越感爆棚，扔出自己都看不太上的项目搞合作，或者是逼着机构和自己一起搞开发，让很多资金方机构觉得很自卑。。。

每次当你想站着把钱挣了的时候，总有一些无节操的同行机构，匍匐着过来为企业服务。。。连跪着都不用。在这样内卷的行业里，估计没有几家金融机构可以有机会一直站着。

对建信来说，很少有这种舒畅合作的感觉了。。。当然，建信能够在和万科合作时感觉舒畅，估计有一半以上的原因是他背后站着建行。而就在今年的2月份，建行的300亿租赁基金设立完成之后，把第一次外部合作，交给了万科。

说一句建行和建信系cross sale干得漂亮，不过分吧。

这俩项目，意义很重要，但真正需要的资金其实并不多，用了贷款之后，也就1-2个亿的权益出资，在建信信托产品投资的半径之内。

郎有情，妾有意，一拍即合。

应该是建信信托与深圳万纬分别持有万纬湘长80%和20%的股份，后来建信信托又把自己持有的80%股权转让给了自己的子公司信建赢石私募基金管理（北京）有限公司。

万纬湘长公司应该是持有临港和北仑两个项目，但是我觉得这公司的名字，尤其是香肠，实在是很容易让人想到舌尖上的中国。。。还是说你们做冷库的，就喜欢在名字里搞点食品蔬菜啥的？

well，信建赢石是个GP，但这俩项目是直接用GP持有了，后面不知道还会不会用基金来置换。。。

总之，因为牵扯到外资，也挺费劲的，但为了搭出来一个pre的结构，也是挺努力的。在我看来，这其实更像是私募REIT。

04

不服不行

重要的事情说三遍：都怪市场

火热的讲完了，咱们再来说说冰冷的。

建信中关村REIT这走势，也是非常哇塞了。。。这两天跌得比较狠，但是，咱们需要把视线拉长一些。

肉眼可见的转折点，发生在2022年10月，是出租率出了问题，这在季报里是公开信息。我去年在聊中关村租赁的文章里很早就预警了，估计也没啥人看，估计投资机构们也不太喜欢看租赁数据。

就算看了，也是没有感觉呀。。。

你看出租率（%），中关村70多，招商蛇口一直80多，合肥一直80多，杭州和达90多，张江最近跌倒了70多；对了，还有东吴苏园，就是不公布出租率，个性十足，NB不？

看起来是冰冷的数字，但其实是一连串故事好吗？看起来一个是七十、一个是八十，但其实一个是七公、一个是八戒。。。

有个朋友说，你看张江也是70%多的出租率，中关村这个70%多很正常的呀，额。。。你要这么想，我也没办法，祝你幸福。

市场不好是明显的，但，问题在于，从10月份到现在，半年过去了，问题依然还在。感觉你很努力跑圈，但问题本尊还在原地杵着。

说白了，中关村是一个光环，曾经是科创高地，无数企业慕名而来，招商租赁自然是面朝南坐、挑挑拣拣。现在市场逆转了，自然难以适应，连跪渠道的姿势都不太会，臣妾做不到呢。

中关村应急转身速度之迟缓，解决租赁问题之淡然从容，让很多迷迷瞪瞪抢进来的投资机构，开始慢慢心里暗戳戳发慌。。。

水没到脖子了，稳住，稳住，深呼吸，不能慌。

我知道你知道我知道

但我不确定你知不知道我不想让你知道的

千万不能让别人发现我已经发现

大家已经陆续发现但死活都不想被我发现的问题

我要悄悄往门口移动

然后悄悄溜出去

不带走一片云彩

消失在静默的夜

但，大家对于基本面的认知，几乎是平的，中关村又不是榆林随州盐城的大海，它就在中欧工商学院北京校区的隔壁。。。你哪怕开车溜一圈，不用太专业也很容易发现，租赁实在是不太给力。

05

世界是平的

但是路不可能是平的

1季度报是4月21日发布的，但是如果你是在这个时点才知道中关村的基本面不太行。。。那也真是不太能怪的了别人。

或早或晚，都会知道基本面不太行。。。大家琢磨的，就是如何云淡风轻的溜。所有人都在悄悄往门口挪，心里想的可能不是用脚投票，而是保命为先。

屋漏偏逢连夜雨，船破又遇打头风。就在这个波谲云诡的微妙时刻，JXXT义无反顾的卖了。。。

正常逻辑想，你怎么说和建信中关村REIT也算是一家人，连你都撒丫子跑路，能给市场和其他持有人传递啥信号呢？

跌一点，不是坏事。至少可以把问题暴露出来，让市场各方意识到，你以为的未必是理所当然。

在这次踩踏里，从原始权益人，到基金管理人，到运营管理机构，到机构投资人，都到齐了，几乎每一方都有自己的问题。。。

雪崩的时候，没有一片雪花肥牛是无辜的。

咱们不能妄议JG，他们也很不容易。这个事情让他们也很闹心，估计周末都过不好。。。估计现在也是在各种忙碌。

you jump, I jump.

星垂平野阔，月涌大江流。

几乎所有投资经理的脸都是绿的，大家都是刚从水里被捞起来，默默躺在小船上，浑身湿漉漉的，肯定特别需要心理辅导。突然想到了那个鳄鱼池的笑话，游到对岸的勇士回头问：谁tmd刚才把我踹下去的？

就在不远处，一个黑压压的硕大身影，在慢慢逼近，那种压迫感，让人微微冒汗。。。

中交REIT这个周五解禁，全市场都在屏息以待。