消费REITs：感谢命运，让我们30年后再相遇

几篇文章都是趁着高铁上或者周末搭个大概框架，然后抽时间陆续往里填充，但最近一个事儿接一个事儿，一个月前开的头，一晃就拖到现在了。这篇是周末搞的库存。

都是从企业发展的角度出发，讲讲故事，聊聊八卦。。。完全不涉及四个消费基础设施REITs的底层资产分析与价值判断。

分析投资价值，那是你们专业投资机构的事儿。。。我，只负责吃瓜。

我啰啰嗦嗦讲这些30年前的故事，只是朴素表达：

你所审视和评价的REITs

并不只是冷冰冰的证券

并不只是硬邦邦的砖头

并不只是屏幕上的代码K线

而是一个个触手可及的实体

一个个鲜活灵动的人

甚至一段段结局各异的感情

时代大潮里跌宕起伏的人生

因为我的生活中，“多点”的出现实在是太高频了，所以，先从物美聊起。

01

物美很能打

高级知识分子开超市

老板张文中，如果用一个词来评价，那就是坎坷。

南开的本科，在大庆石油工作几年之后，1985年返回南开读硕士，1987年进入国务院发展研究中心工作，同步拿了中科院系统科学研究所的博士，再后来去斯坦福做博士后。。。在那个年代，还没有学霸这个词，这是妥妥的高级知识分子人设。

他在邓公南巡之后，毅然于1993年回国创业，第一思路还是从自己最本行的科技入手，开始做商超收银POS机，底层还是商业的信息系统。

本想安安静静做一个乙方。但，命运之手推了他一把。。。命运的齿轮，开始缓慢转动。

1993年的张老板，想把POS机卖给商超，却发现，国内几乎没有啥像样的商超。。。来早了，客户还没有。

但他看到的是一片更广阔的蓝海，于是毅然亲自下场开超市，在公主坟路口，开启了自己传统的零售生涯。

支撑这些优秀企业脱颖而出的，首先肯定是自身努力。张老板的背景决定了，物美从诞生之日起就具有非常强的科技倾向，各种信息系统的使用，远超过一般对手。零售本质上是信息科技和数据生意，从这一点来说，他比马老师早了好多年。

其次是靠同行衬托。当时北京的商业领域，就没有几个能打的。。。双安当代长安一直躺在自己的单体舒适圈里发展不起来只能慢慢衰落，王府井一身老国企范儿搞来搞去不知道自己想干啥，超市发、美廉美啥的都躺在自己的区里求个安稳。

我在某种程度上，对于物美充满敬意。它依靠自身努力，成为了北京商业难得的两个优秀代表：一个物美，一个华联/BHG/SKP。

但不可否认，时代的推动力，可能才是更主要的原因。那是一个大时代的起点，国内消费市场和房地产市场都在酝酿剧变。。。百姓手头收入逐渐宽裕，海量需求喷薄欲出。

起风的时候，你及时准确地站在那里，至关重要。

让张老板青云直上的风口，戛然而止于2008年。

他疑似受北京刘姓大案的牵连被带走，2009年被判12年。。。但他一直在坚持申诉。最高人民法院于2017年12月27日作出再审决定，撤销原审判决，改判无罪。以下是最高法的判词，信息量极大：

最高人民法院再审认为，物美集团在申报国债技改贴息项目时，国债技改贴息政策已有所调整，民营企业具有申报资格，且物美集团所申报的物流项目和信息化项目均属于国债技改贴息重点支持对象，符合国家当时的经济发展形势和产业政策。

原审被告单位物美集团在收购国旅总社所持泰康公司股份后，给予赵某30万元好处费的行为，并非为了谋取不正当利益，亦不属于情节严重，不符合单位行贿罪的构成要件；物美集团在收购粤财公司所持泰康公司股份后，向李某3公司支付500万元系被索要，且不具有为谋取不正当利益而行贿的主观故意，亦不符合单位行贿罪的构成要件，故物美集团的行为不构成单位行贿罪，张文中作为物美集团直接负责的主管人员，对其亦不应以单位行贿罪追究刑事责任。原判认定物美集团及张文中的行为构成单位行贿罪，属于认定事实和适用法律错误，应当依法予以纠正。

当时被判的由头，第一个是物美申请了技改贴息，而有司认为它作为民营企业，不配，第二个是从别处收购泰康保险股份的时候，给了卖方关键人好处费，又被其他关键人索要财物。。。所以是被动行贿。

这里就不展开了，以后有机会再详聊（其实就是要鸽的意思），如果再看看当初给他判刑的判词，两厢对比着看。。。对于民营企业的生存状态会有更多的理解。

但无论如何坎坷，张老板终归是创造了属于自己的辉煌，当他站在2023年的当下，回想自己30年来的创业经历时，大概率会慨叹造化弄人。

所有故事的起点，肯定绕不开那个神奇的年份：1992。

02

请回答，1992

是命运让我们在这一刻相遇

那一年，麦当劳在中国大陆的王府井开了首店，排队的人居多，是非常潮的地儿。。。甚至还有年轻人在那儿举办婚礼的。

说出来你可能不相信，到了1993年，北京才正式取消粮票。。。不知道这个是啥、到底咋用的同学，可以给爸妈打个电话，嘘寒问暖关心健康顺便请教一下。

潮流涌动的背后，是政策放松的推手。我同意李剑阁前段时间的讲话，很多时候，那啥不是抓出来的，也有可能是放出来的。

1992年国务院颁布《关于商业零售领域利用外资问题的批复》，正式允许外资企业通过合资的形式进入特定地区的零售业。中国大陆开始进行零售业对外开放试点，地域只限于北京、上海、天津、广州、大连、青岛这6个城市和深圳等5个特区。这是有限开放：每个城市允许试办一到两家合资零售商业企业。最初开放仅限服装和百货领域，到1995年才拓展至食品及连锁经营。

1992年，中国的房改全面启动，1993年底，政府提出“安居工程”计划，自此，房地产开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发投资高速增长。这是房市的起点，再下一波的核弹，要等到2004年。

可以说，消费基础设施涉及的两个要素，载体和内容，都是源于1992年。所以，重要的事情说三遍遍遍：

时势造英雄，而不是相反。

1992年

王健林从西岗区政府办公室出来成立万达

郭广昌拉着校团委的哥们一起创立复星

杨国强受大记者王志纲忽悠从包工转而开发碧桂园楼盘

还有绿地、建业、宝能、华发、雅居乐、保利、合生创展、金融街等等。。。都是诞生于这个神奇的年份。

鹰击长空，鱼翔浅底，百花齐放，百舸争流。

这一年，中国市容报记者吴亚军刚刚和蔡奎结婚，但成立龙湖的前身还要等到1996年；

这一年，吴旭从重庆建委换到了中建马来西亚工作组任经济负责人，在谋划成立协信；

这一年，沈国军还在建行体系的海南分支锻炼，成立银泰要等到1997年。

和这些人相比，卢志强属于前辈大哥，他早在1985年就在潍坊拥有了自己的房地产业务和地标酒店。在大家纷纷创业的1992年，卢总卓尔不群去复旦大学读了经济学硕士，1995年加入泰山会，启动光彩事业，1997年为复旦捐款10亿元。。。凝结资源之后，开始了自己的陡峭上升期。

不管现在还是否健在，这一批曾经叱咤四方的房企，命运安排他们相遇在1992年。

横空出世，相逢于江湖，无问西东。

03

第一波商业浪潮

收入带动，需求带动消费

商业呢，也在经历井喷。

1992年燕莎友谊商城率先亮相，天桥百货商场、城乡贸易中心、赛特购物中心、复兴商业城、华奥商厦、伊藤洋华堂、双安等众多big names纷纷登场。

短短两年，北京全市已有万米以上大型商场40家，年销售额超过1亿元的大商场已有27家。

1993年，后来专业卖场界的大玩家也展露头角，国美成功统一了自己的连锁店品牌，苏宁在南京逐渐站上C位。。。当时上海最牛掰的第一八佰伴，开业面世还要等到两年后的1995年。

国美苏宁两位大佬想不到的是，就在一年之前的1992年，一个来自苏北宿迁的小伙子，刚刚考上了人民大学，把亲戚们凑起来的500块钱缝在内裤里，谨小慎微来到北京。。。

两位大佬更想不到的是，这个小伙子会在十多年后把他们打得人仰马翻，险些赔掉内裤。

以上多为百货和卖场，超市也不甘人后。

在1996年之前，家家悦超市、永辉超市、联华超市、大润发都相继的开设了超市连锁店。当然，这还只是1992政策放开之后的第一波先行军。

家乐福、麦德龙、百安居、乐购等后来呼风唤雨的外资商超，要等待中国2001年加入WTO之后才会登上舞台。

U1S1，和蓬勃发展的房地产大生意相比，同样蓬勃发展的零售业属于商贸流通，确实显得稍微low了一些。。。

04

从华润到金茂

产融逻辑不是凭空出现

1986年就加入华润的宁高宁，同样对于以商贸流通为主业、为国做生意的华润嗤之以鼻：在熟悉金融业务的他当时看来，商贸流通约等于二道贩子，没有实业支撑，并不踏实。

1992年的时候，宁总凭借自己的出色才能，把华润收购的永利达这个烂摊子打理的井井有条，辅以一系列长袖善舞的资本运作，为公司净赚了4亿多。

经此一役，宁总一战成名，他在华润集团内部的事业线，正式进入陡峭上升期。

但一般媒体不太报道的是，1988年，30岁的宁高宁，曾经历人生中的重大挫折。。。甚至深刻影响了他一生的理念。

他经过认真分析预判日元要大涨，说服集团给他们50万港币炒日元。刚开始的确赚了一些，于是在贪婪和欲望的诱惑下，他和同事两个外汇市场的新人用这些本钱做起了保证金。没过多久，本金全部亏光。

这个年轻时代的巨大挫折，应该给他留下了深刻的思想烙印。。。金融只是工具，必须服务实体经济，而不是相反。

从香港窗口转而抓住内地市场、从贸易流通中间商转而实体经济，都是围绕着同一逻辑。所以，才有了2001年华润从万科手里4亿收购万佳百货（后来的华润万家），才有了2004年的第一座深圳万象城。

当时收购万佳的时候，内部很多人不赞同，担心既无必要、也不便宜，但宁总的视野是更全局的：

对于华润这种商贸流通起家的企业来说，商业零售消费以及它所需要的空间载体，非常匹配，是天生的最佳拍档，也是最好的实体经济。

而当时略显孤单的万象城一棵独苗，已经逐渐壮大为多产品系、轻重多主体的茂密森林。这里有宁总的巨大支持作用，但也需要看到当时的经济发展和市场环境。在我看来，2015年之前应该总体还是行业的高速发展期，启动早的企业具有明显的先手优势，越往后，越难。

后来的2004年，宁总被调任中粮，依然高度重视商业不动产，但用了三年才理顺内部思想，2006年才正式动手，从北京西单、北京朝阳路两个并购项目的改造为起点，推动了大悦城的崛起。

再后来的2016年，宁总又被调任中化，依然高度重视商业不动产，但考虑到中化集团2015年巨亏，他当时作为救火队员的重心应该不在这里。。。

这一次申报消费基础设施REIT的金茂长沙梅溪湖项目，2016年开业，是金茂的第一个区域型购物中心开发案例，专门请刚刚到任中化集团不久的宁总给起了“览秀”的字号。

而梅溪湖片区其实2011年就签约获取了（那个时候金茂应该还叫方兴），只是花了大量时间做土地整理、基础设施并引入学校、医院等城市元素，之后才做商业办公酒店。这种城市运营商的商业模式很好，但也很长。

在这种造城业务模式下，你才可以更好理解金茂REIT与其他三个的不同。

05

做与不做

不仅仅是万科的轮回

1992年，丁力业刚从同济市政工程硕士毕业三年，还在深圳市建筑设计院辛辛苦苦熬夜画图，他估计当时也想不到，自己未来的事业，会和大洋彼岸的零售巨人同频共振。

1996年，沃尔玛正式进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛门店和山姆会员商店。按照当时政策，外资零售公司进入中国必须和中国公司合作，并由中国公司持股35%。于是，沃尔玛与深国投联姻。

沃尔玛比较保守，套用了美国的供应链系统，在国内自建物流与配送中心，并将采购与门店运营分离，过于笨重的机制导致沃尔玛中国在1996-2006年之间开店扩张速度缓慢且长期处于亏损状态。和同一时期万达以“订单地产”不断开疆扩土相比，差距明显。

2003年，深国投正式成立深国投商置，也就是现在印力的前身，专注于购物中心的投资、开发及运营管理，每个又一城（后来进化为印象城）项目的核心主力店就是沃尔玛，主打一个定制化。有了体外伙伴的密切配合，沃尔玛进入了发展的快车道，直到2007年，沃尔玛在中国开出第100家门店。

印力的发展历程，咱们有机会细聊，连绵了20年的一出大戏，演职员名单里，有黑石、西蒙、普洛斯、工银、华润、万科、宝能、恒大、凯德、GIC等一众大牌，你方唱罢我登场，城头变幻大王旗，绝对可以说是星光熠熠。

印力与万科之间，大概应该是一种难以言表的复杂感情。

1993年，万科已经是一个小有所成的“综合商社”，业务布局横跨十大行业，覆盖进出口贸易、零售连锁商业、房地产开发、文化影视制作等等。

虚假繁荣之下，王石突然顿悟，召开了万科发展历史上著名的“遵义会议”：

提出减法战略，确定了加速资本积累、迅速形成经营规模的发展方针，并确立以城市大众住宅开发为公司主导业务，其他领域都做减法：一是退出与住宅无关的产业，从多元化经营向专营房地产集中；二是收缩住宅产业战线；三是减少房地产业的产品类别，向住宅集中。

这种近乎偏执的聚焦，换来了万科长达20年的黄金成长期。王石尤其偏执，曾经高调表示：如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。

拥有权威的老大这么说，是要听的，但也可能是错的。。。我们都知道，万科后来还是转型做持有型物业了，而且八爪鱼之下，好几个平台都干到了头部阵营。

作为接班人的郁亮如何一步步努力推动万科做持有型物业，则是另一个心酸的故事。这个也是以后有机会再聊吧。

06

尾声

都是时代大潮的小浪花

各种剧情的基座，都是中国经济与世界的同频共振。

各行各业的发展历程，都印证了改革开放对于经济所带来的无限活力。

前面聊过的第一波强人，事业大都起始于1992年。

现在这个行业的主力玩家群体，基本上都是从2001年入世之后开始上路的。

1992，2002，2012，2022，不管是行业，还是企业，竟然能感觉到一种历史的律动，或者是命运的齿轮在默默转动，十年一哆嗦。

现在，华润、万科印力、中化金茂、物美，四家企业的消费基础设施很快要登陆资本市场，像是起于30年前各自发展的几条独立剧情线，由命运之手拨动，终于在这一刻交汇。

还是那句话，时势造英雄，不服不行。