干货丨“小产权房”买卖合同无效？拆除不予补偿？一不小心“竹篮打水一场空”！
还没开始前，我们先来看个案例：
案情
1990年，罗某取得该村宅基地使用权，同年6月与黄某、陈某约定共同建设该宅基地上的四层房屋同时签订《合建住房楼协议书》并约定如陈、黄将此楼出让转卖，必须征得罗同意，优先转让给罗。后因合建人黄某车祸身亡，1992年经罗某同意，由陈某证明，并经律师王某见证，黄某的妻子林某以42000元价格将该房屋的第三层全层转卖给方某。并且，罗某与方某以及陈某签订了《合建住房协议书》，约定方某对该房屋“如国家不征用可永久使用”。 2014年，罗某向原审法院提起本案诉讼，认为其是本村村民，经有关部门批准，取得该宅基地使用权。涉案房屋系农村宅基地房，非本村村民不能获得该房屋产权。请求判令：方某向罗某返还该房屋第三层。
一审判决节选
……根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第七项和第二款的规定，均属无效民事行为，即均为无效合同。
……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，不能返还原物的，应当折价补偿。……”最后按照房屋的建造成本，罗某向方某返还建造费用2万元
二审判决节选
……因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。依据“房地一致”的原则，原审法院据此认定案涉合同均为无效合同正确，本院予以确认。方某上诉主张案涉合同合法有效，缺乏法律依据，本院不予采信。驳回上诉，维持原判。”
“小产权房”其实是一个什么概念呢？小编百度了一下，百度百科中，关于小产权房是这么定义的：
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
是不是觉得有点复杂？那咱们来看看胡律师版本的解析：
小产权房并不是一个法律概念，只是相对商品房而言，民间约定俗成的名词，主要包括以下三种：
1、在集体建设用地上合法建成的房屋，也就是我们常说的“宅基地”上所建房屋。
2、在集体非建设用地上所建房屋，或是未经合法手续违规所建房屋。
3、其他由集体或组织建造，使用权人无法获得完整产权的房屋。
小产权房的形成原因
小产权房的出现与高居不下的房价有密不可分的关系，当房价不断上涨，越来越多人买不起“大产权房”，而政府的经济适用房、廉租房等福利性住房不能满足群体的刚需需求，这时候小产权房由于价格低廉成为了很多人的替代性选择。
除了过高的房价和政府福利性住房无法满足大部分群里的需求而衍生出小产权房。土地利益归属矛盾，高额的增值诱惑与违法成本的失衡也是导致很多村集体不惜顶着违法的风险去建房子，很多村集体为了获利，在集体建设用地上（宅基地）建小规模的“商品房”后，违规出售给不属于本村的居民来获取利润。此外，法律制度发展的滞也是导致小产权房屡禁不止的一个主要原因，目前主要靠行政法规和地方性法规调整，并没有一部专门的法律对此进行调整，法律对小产权房的调整存在明显不足。
小产权房买卖能否被支持？
案例①
1997年，刘某（城镇居民）与孙某（城镇居民）签订农村房屋买卖合同，约定刘某将其位于北京市密云区某村的北正房六间、东西厢房各四间以58 000元卖给孙某。合同签订后，孙某支付了购房款，并到北京市密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税，当地村委会及镇政府还在双方买卖涉案房屋时的农村买卖房屋审批表中加盖了公章表示同意，后孙某在涉案房屋内居住至今，并于2013年将其户口迁入涉案房屋。后刘某以孙某于1997年购买房屋时系居民，所签农村房屋买卖合同应属无效为由将孙某诉至法院，请求判决双方签订的农村房屋买卖合同无效。
法官说法：
本案中，首先刘某与孙某于1997年签订房屋买卖协议后孙某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的时间中刘某并未提出异议，孙某已对该房形成稳定的占有关系，并于2013年将其户口迁入涉案房屋；
其次，双方买卖农村房屋已经当地村委会及镇政府同意并办理了农村买卖房屋审批手续，并经密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税；
再有，孙某虽在购买涉案房屋时属于城镇居民，但刘某在出售涉案房屋时亦为城镇居民，并不是当地村集体经济组织成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题，故双方于1997年签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益，根据诚实信用原则，法院依法驳回刘某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求
案例②
险村搬迁自购房 所签合同应有效
赵某是北京市密云区某村村民，1994年其原户籍所在村被纳入泥石流搬迁范围。根据当年的政策要求，安置原则为就地搬迁，个人可自找门路迁入本镇、外镇、外县的某个村。赵某为投靠亲友于当年购买了外镇居民康某的农房一处，且争议房屋所在村的集体经济组织同意接收赵某一家户口迁入，购房当年赵某之子的户口即迁入争议房屋所在村，户别为农业户口，并一直在涉案房屋内居住至2016年。2016年康某将赵某诉至法院，以赵某并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由要求确认买卖合同无效。
法官说法：
对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为应以无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。
本案中，赵某购买房屋时虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至争议房屋所在村购买房屋，争议房屋所在村的集体经济组织亦同意接收赵某一家的户口迁入。即使赵某未入户，但其子亦系争议房屋所在村的村民，故应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的成员，故康某与赵某于1994年签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定应认定合法有效，最终法院依法判决驳回了康某要求确认合同无效的诉讼请求。
案例③
最后一手买受人为本村村民 可以认定合同有效
2000年，广州市白云某村村民郭某将其自有农房出售给城镇居民郑某，郑某在支付房款并实际占有房屋后，又于2009年将争议房屋出售给争议房屋所在村的村民曲某。2016年郭某将郑某及曲某诉至法院，以郑某为城镇居民并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由，要求确认郭某与郑某签订的房屋买卖合同无效，并要求曲某腾退争议房屋。郑某在庭审中辩称，签订房屋买卖合同时有见证人以及村委会的公证人员在场，房屋买卖合同签订当天双方的义务已经履行完毕，并且争议房屋已经于2009年卖给了曲某。曲某则辩称其系争议房屋所在村的村民，于2009年从郑某处购买了争议房屋，并给付了购房款，且自2009年起一直在争议房屋内居住，不同意郭某的诉讼请求。
法官说法：
当事人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，郑某从郭某处购买争议房屋后，又出售给曲某。郭某与郑某签订的房屋买卖合同以及郑某与曲某签订的房屋买卖合同均是各方真实的意思表示，且在合同签订后各方均分别履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，合同所约定的内容已实际履行完毕。
最后一手买房人曲某系争议房屋所在村的村民，是争议房屋所在村的集体经济组织成员，具备拥有争议房屋所在村的宅基地使用权条件。故郭某要求确认其与郑某签订的房屋买卖合同无效及据此要求曲某腾退房屋的请求于法无据，本院不予支持。
上述案例可见，小产权房也不是完全禁止交易的，符合法律、政策的规定获得，或者在集体成员之间的流转，或是几经流转最后回到集体成员所有等，都是可以获得支持的——归根结底，主要考量的核心是：是否对国家、集体或第三人的土地使用权益、总体住房保障造成影响。
总结：禁止小产权房上市交易的原因
1、小产权房禁止上市交易的规定，权益客体和核心是集体土地的土地使用权归属，保护的法益是集体经济组织内成员的住房、生活保障，防止集体土地对外流转，影响该集体经济组织的土地使用利益。
2、小产权房的买卖要想得到法律支持必须保证集体土地使用利益不受侵害，组织成员总体的住房、生活得到保障，保证商品房交易市场的稳定不受冲击、不被破坏。
3、小产权房存在诸多的问题，存在各种隐患。
小产权房存在的问题
1、没有“证”——不仅仅是房产证办不下来，一些违规建设的小产权房在房屋建造的过程中没有报建手续，没有国有土地使用证、宅基地使用权证、建设用地批准书等等；
2、拆迁补偿难——一是对于违规建造的房屋，拆迁时未必会予以补偿（广州市花都区已出文明确：“一经拆除，概不补偿”；另外，补偿款也有可能被判决归属宅基地使用权人，最后竹篮打水一场空）；
3、质量没保证——如第一点所说，如果没有报建手续，违规建造的房屋自然不存在验收，在建造过程中没有监督管理，建材偷工减料是这部分小产权房的常态；
4、无法抵押、上市——既然无法办证，自然不存在抵押了；
5、不能办理贷款——银行办理贷款的前提是需要抵押，无法抵押，自然银行也不会给办理贷款手续；
6、其他问题——比如后续存在争议多等等。
小产权房的买卖合同在法律上如何处理
目前并没有出台一部专门的法律针对“小产权房”这一概念及相关类型的房屋作出明确规定；
但在《土地管理法》、《房地产管理法》、《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《广州市花都区人民政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通知》等大小法律、行政法规均有提及关于禁止小产权房交易的条文。
相关法律法规：
根据我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
《房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》国土资发〔2017〕108号
三、关于历史遗留问题
（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。
（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号
村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《广州市花都区人民政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通告》
一、坚决遏制非法建设小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅，禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村（社）空闲地或购买村（社）集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房，一律停止建设，坚决依法查处。
二、坚决遏制非法销售或以租代售小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。
三、严厉打击查处非法建设、销售或以租代售小产权房行为，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对参与、策划、支持上述违法行为的党员干部、公职人员，依法从严从重处理。
四、请广大市民投 资置业时认真甄别，警惕虚假宣传，避免给自身财产带来损失。小产权房一经拆除，不予补偿。
胡帅
广东成说律师事务所专职律师
毕业于华南农业大学法学院，自执业以来，参与近百宗民商事案件，包括离婚纠纷、继承纠纷、商品房买卖合同纠纷、建筑工程合同纠纷、土地性质纠纷等，其中成功办理数起大额民间借贷案件和疑难、复杂、群体性的房地产诉讼案件。
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