房市漫谈之长沙，罕见的良心之城
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第四篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
一、良心之城
二线（含）以上的城市房价当中，长沙绝对可以称之为良心之城。也不仅仅是长沙，整个湖南省的房价控制得都比较好，泡沫很小，别人都吃房地产这块肉，湖南省可以忍住这般诱惑，本身就足以让人高看一眼。
贝壳数据显示，当前长沙二手房挂牌均价为11231元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为9028元/平米，居然不足万元，这和长沙的经济体量严重不符。
2019年长沙的GDP为11884亿元（该数值是根据湖南省公布的数据计算所得，下表为2019年中国城市GDP20强榜单，对比2018年数据以及各个地方政府公报，基本上属实），GDP排名全国第13名左右，然而房价在全国还排不上号，甚至比很多三、四线城市还要低很多。
再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
长沙给人的第一印象就是房价还算合理，并没有多少泡沫，可谓良心之城。
长沙不吃房地产这碗毒药，也可以从全国卖地收入排行榜看出。这轮去房地产过程中，不出意外长沙会展示其厚积薄发的实力。
但即便是良心之城，去年长沙二手房价格跌幅也有10个百分点左右。
贝壳数据显示，去年2月份长沙挂牌均价为12571元/平米，贝壳指数为9844元/平米，一年过去，跌幅分别为10.7%和8.3%。
而且，相较于其他同级别城市，长沙二手房的交易比较冷淡。贝壳数据显示，长沙过去90天只成交了702套房源。而郑州和南昌超过了1000套，天津更是超过了5000套。
二、未来如何？
房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
那么，未来长沙房价会如何呢？
第一点，需求方面呢？
目前，湖南有大约7000万人口，而长沙户籍人口达到了700万级别、常住人口已经达到了800万级别，并且最近几年长沙常住人口每年新增25万左右。
以上数据说明长沙的吸引力还是很足的，猎聘网数据显示，在考察新一线城市对人才吸引力方面，除了杭州、南京、成都和武汉等明星新一线城市外，长沙处于第二梯队领头羊位置。
以上来看，长沙不缺购房群众，而且从长沙的人口增速来看，长沙房价也不至于下降，然而，去年长沙二手房价格还是降了约10个百分点。
第三点，会不会放水？
2月3日开市至今，央行已投放流动性达3万亿元左右，其中，逆回购投放达2.8万亿元，逆回购自然到期回笼达2.5万亿元，也就是央行今日公告所说的“随着央行逆回购不断到期，春节后央行通过公开市场操作投放的短期流动性已基本收回”。
再看最新M1和M2的数据，2020年1月，广义货币(M2)余额202.31万亿元，同比增长8.4%，比上月末低0.3个百分点，与上年同期持平；狭义货币(M1)余额54.55万亿元，与上年同期持平，同比增长0%，分别比上月末和上年同期低4.4个和0.4个百分点。
M1和M2的增速并没有拉升，为何？因为我们广义货币(M2)余额202.31万亿元，两倍于2019年GDP总量，已经非常巨大了，没有大放水的空间了。（详见：《疫情的思考：经济、房产和其他》）
当前的情况是M2已经很庞大了，没有多余的放水空间了，目前再放水，无异于自爆。
再结合年前央行行长两次在求是网发表的署名文章，国家根本不会大放水，尤其是不会给房地产放水。（详见：《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》）
最后谈第二点，经济如何？
去年，我们国家经济大环境比较恶劣，但是即便如此，长沙也取得了不错的的成绩，GDP增速达到了8个百分点。GDP总量比长沙多的，没一个增速比长沙高；GDP总量比长沙少的，也鲜有增速超过长沙的。
长沙的不确定性是产业配置问题，富有想象力和战略性的大产业比较匮乏。长沙因为不是国家中心城市（中部国家中心城市是武汉），国家政策倾斜力度不足，因此在关系到国家未来的重大产业布局方面不具备优势。
比如武汉除了汽车之都以外，还拥有国家存储器基地、国家航天产业基地、光电子信息产业、生物制药大健康等，这些都是未来极富前景的产业。当然了，本次疫情，给武汉的未来增添了一些变数。
长沙的工程机械很厉害，这一点在政府工作报告还重点提及，比如“2019年工程机械产业链总产值首破2000亿元”，当初长沙拥有三一重工和中联重科是多么强大，两家公司因为业务竞争也发生过很多商业故事，以至于最后三一重工将总部搬到了北京。
工程机械的飞速发展得益于过去十多年的大基建时代。但是，我们国内的大基建时代基本结束了，高铁、高速公路等主要大动脉基本成型，只剩下小修小补了。另外，房地产行业的黄金时代也要结束了。而且，随着人口老龄化以及人口减少，不利于我们再搞大基建，否则未来的维护成本将大到难以承受。
未来，我国工程机械的发展，需要参与国际竞争，赚钱国外的钱，这比较依赖我国一带一路战略发展情况。
虽然现在长沙的经济成果还算亮眼，但是未来的经济发展动能还不够坚实。
三、房价收入比于租售比
房价收入比不是用来评判房价未来涨跌的标准，但是给判断房价虚高的程度提供了一个标尺。
上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比研究报告》显示，长沙数值为6.4，排名最后。
从房价收入比来看，长沙房价泡沫比较小，然而，即便如此小的泡沫，长沙去年二手房价格下跌也达到了10个点。
租售比（也叫租金收益率）也不是用来评判房价未来涨跌的标准，但是给房产的投资属性提供了一个参考标准。
上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》显示，长沙租售比值为2.9%，排名第15名。
租售比排在长沙前面的没一个城市的综合实力比长沙强，而是落后一大截；租售比排在长沙后面的也有不计其数的城市比长沙逊色。相较之下，长沙租售比达到2.9%，可以说很出色了。
总结：
总的来说，长沙的房价泡沫比较小，去年已经跌了10个百分点，未来的跌幅有限，很难超过20%。
我曾经对刚需的定义是：不买房可能会导致家庭破裂。对于长沙这座城市，刚需的门槛可以降低些。
长沙可以作为一个衡量其他目标城市房地产泡沫大小的标尺。
欲要判断你的目标城市房价泡沫几何，那就将该城市和长沙对比一下，经济实力比长沙强吗？区位优势如何？科教文卫咋样？
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