房市漫谈之东莞，未来的房市前景

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十九篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

2014年2月9日，央电视台以暗访调查曝光了东莞的违法色情业，一时之间全国哗然，于是东莞开启了一轮浩浩荡荡的扫黄专项行动。

期间的新闻报道长期霸占各大媒体的头版头条，违法色情业给东莞造成了极大的名誉损失，当时的人们提起东莞就会很自然想到“莞式服务”。我记得这轮专项活动之后，东莞为了重塑在全国人民心目中的形象，还专门在CCTV上做城市宣传广告进行形象攻关。

巅峰时期东莞仅五星级酒店就多达22家（即便2020年，五星级酒店超过20的中国城市也屈指可数），有专家分析当时东莞酒店“衍生产业”每年的经济效益或达数百亿元。也正是因为这样的经济效益才导致当时当地官方对“衍生产业”的态度很复杂。

不仅如此，当时作为世界工厂的东莞制造业经济面临的困局更值得关注。数据显示，该市2014年一季度规模以上工业增加值增幅位列全省第17位，低于全省平均水平。当时的局面是低端产业因为成本原因面临流失风险，高端产业又一下子做不来。

东莞真正的让人耳目一新是其下定决心专注高端科技制造业。首先是大手笔引进华为落户松山湖，这个示范效应极强，紧接着一大批的科技企业入住。

前些年由于人工智能和智能制造概念火爆，于是掀起了机器人相关的创业潮，依托香港科大的松山湖机器人产业园走在前列，成了不少机器人相关创业者取经朝圣的地方。

松山湖这张新名片有效地让东莞摆脱了往日的窘境，当前在很多人心目中，提起东莞首先想到的是松山湖，不再是“莞式服务”了。

松山湖带给东莞的不仅是经济质的飞跃，同时也有房价的飞跃，现在的松山湖已经是东莞房价最高的地方，安居客显示其二手房均价达到了3.6万。

华科作为华为的娘家，记得一位老总去华科搞招聘宣讲就谈到买房子，说是他们有些老总一去松山湖就在附近买了几套房子，然后房价没多久就翻倍了。

东莞房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

1、人口方面

2019年东莞全市常住人口846.45万人，比上年增加7.23万人，拉长时间线到2015年，东莞常住人口为825.41万，也就是说过去4年，东莞常住人口才增加约21万，实话实说，这样的数据比较平庸。

其中城镇常住人口779.58万人，人口城镇化率达到了惊人的92.10%，比上年提高了1.08个百分点。按理说，东莞又不是深圳这样的超新星城市，城镇化率不该如此之高。

但是当看到东莞的户籍人口数目时，答案似乎显而易见了。2019年东莞户籍人口才251万，但是常住人口达到了846万，常住人口里面有大约70%是流动人口，但是城镇化率计算是按照常住人口计算的，常住人口里面的流动人口要工作肯定是待在城镇而不是农村，因此东莞城镇化率如此之高，主要得益于其庞大的流动人口支撑，也难怪东莞会号称“世界工厂”了。

东莞的户籍人口占常住人口的比例甚至小于深圳，可见流动人口对东莞的影响力，但是流动人口毕竟是流动人口，今天可以往你东莞流，哪天东莞世界工厂地位削弱，提供不了相应的岗位或者说薪资没有吸引力，这些人也会往其他地方流动。

而且，高房价本身带有很强的“拒人于千里之外”的属性。未来东莞要想保住这些流动人口，产业升级是重中之重，在外资出于摊低风险转移产业链到别国的趋势下，东莞的人口其实充满了变数，看似很多的接盘侠，其实可能顷刻间就没了。

2、经济方面

2019年，东莞实现地区生产总值9482.50亿元，比上年增长7.4%。分产业看，第一产业增加值28.48亿元，增长5.5%；第二产业增加值5361.50亿元，增长7.6%；第三产业增加值4092.52亿元，增长7.2%。

由于本身就位于经济发达的珠三角，东莞19年所取得的经济增速还是很亮眼的，位居珠三角第一位。从产业来看，第二产业对经济增速的贡献很大，而且东莞的第二产业占比大于第三产业，符合东莞世界工厂属性也表明了工业对东莞的重要性。

工业方面，2019年，全市规模以上工业增加值4465.31亿元，同比增长8.5%，增速比上年提高2.1个百分点（成绩很不错）。按注册类型分，内资企业增加值2697.78亿元，增长16.6%，占全市规模以上工业增加值的比重达60.4%；港、澳、台商投资企业增加值1125.16亿元，下降2.2%；外商投资企业增加值642.37亿元，下降1.1%。

工业方面，增速完全靠内资贡献，外资（包括港澳台）都处于负增长，而且东莞的工业对外资比较依赖，约40%的规模以上工业附加值由外资贡献，这也符合东莞世界工厂属性，但是现在的大环境是全球供应链重构，这些年东莞通过承接深圳的产业转移，获益良多，但是产业转移终有头。目前东莞的工业数据还是很不错的，但是未来并不一帆风顺。

固定投资方面，2019年全年固定资产投资比上年增长17.5%。按注册类型分，内资经济投资增长24.9%；外资经济投资下降19.8%；其中，港澳台经济投资下降21.2%。可见外资的撤退是显而易见的，而且固投的增速主要靠基础设施投资拉动，2019年东莞基础设施投资增长52.3%，总量占固定资产投资的比重为22.4%。

对于东莞，未来的经济发展充满了变数，一方面是来自于深圳的产业转移几乎撞到了天花板，另一方面是世界工厂的地位也不那么稳当。疫情之前，外资减少投资开始撤退的迹象已经很明显了，本次疫情又加强了发达国家对本国产业空心化以及产业链安全的认识，全球产业链会重新调整，这无疑会打击我国世界工厂地位，更不用说对东莞这个“世界工厂”的影响了。

结论：

安居客数据显示，东莞的二手房价格从17年年中的1.29万最高涨到了20年3月的1.67万，目前回落到均价1.59万，虽然这是挂牌价，但是趋势的反映是可以信任的。

房价主要就看人口、经济和政策这三个方面。

对于东莞，最近几年常住人口人口的增量没什么亮点，而且东莞的人口结构比较特殊，流动人口占比太大了，这些人口当中相当比重犹如候鸟，今日可以飞来东莞，明日就可以去成都、武汉等地方，东莞的常住人口充满了不确定性因素。

政策方面无需多言，”二会“报告已经充分说明了没有大放水，少量放水是救命用的，不是给房地产的。

经济方面，东莞面临新一轮的经济转型困境，承接深圳的产业转移也是有极限的，外资在出走的情况下”世界工厂“可能难以为继，需要趁着世界工厂的余温开启转型升级之路，这也不是东莞一家的问题，苏州也有同样的问题，甚至整个中国都面临这样的问题。

目前东莞的房价收入比为15，与苏州是一样的，远高于无锡和成都的10，更不用说长沙的6.4了。东莞的房价虚高指数还是不小的，而且当前的政策、经济、人口并不存在利好因素。

对于想投资的朋友，建议还是别了，别替他人作了冤大头。刚需的朋友请审视清楚自己的刚性，慎重决策。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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