12月27日下午，在清华大学第40届“中国与世界经济论坛”上，中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究院研究员冯煦明指出，中国存在着“人口世代断崖”的问题。以30年划分世代，“90-10后世代”总人口相比“60-80后世代”减少了1.5亿人，这意味着，中国在三十年间少生了1.5亿人。未来中国以二十年计的世代人口数量落差仍将超过一亿人，这种剧烈的“人口世代断崖”将带来广泛影响。未来，一些区域和城市的住房需求可能明显收缩，尤其是在微观层面体现为“4-2-1”家庭结构的地区，将出现住房供需结构性失衡。
根据国家统计局数据，2019年，我国60岁以上老年人口达到2.54亿，占总人口比重已经达到18.1%，而0-15岁少儿人口占总人口比重只有17.8%，老年人口比重已经超过少儿人口比重，这是一个人口年龄结构的转折点。民政部2020年第四季度例行新闻发布会上表示：“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化；到2035年前后，我国老年人口占总人口的比重将超过25%。目前，我国已成为全世界老年人口数量最多、老龄化速度最快的大国，以后老龄化速度的世界纪录可能会由我国把持，虽然这不是一个值得称赞的纪录。完全放开二胎之前，国务院发布的《国家人口发展规划（2016—2030年）》的预期目标是：2020年和2030年我国的总和生育率都要达到1.8。但是，根据国家统计局数据，2018年和2019年我国的总和生育率分别只有1.50和1.47，以后当然是更低了。可见，一些专家乐观过头了，给管理层提供的建议和观点严重偏离事实。我就奇怪了，日本这个活生生的案例在这里，加上我国计划生育的影响，生育率当然只可能比日本严重啊，怎么可能保持那样的高生育率？还有，要说刺激生育，也有鲜活的案例，那就是新加坡，新加坡为了提升本国生育率，基本是孩子出生国家抚养，就这，生育率依旧不见提高，还是要靠引入移民维持国家总人口不至于缩减。就我们那个放开二胎政策，都没啥实质性的资金辅助，哪来的信心会迎来持续婴儿潮啊。
随着经济社会的发展和人们文化素养的提高，人类是不会执着于生育繁衍的。现代人不像古代生产关系简单（比如农耕时代就是典型的人多力量大），也不像古代人生价值观单一，现在的人们自我意识觉醒了，个人的存在价值不是简单的繁衍生息，而是有多种多样的人生追求。社会在文明程度也进步了很多，以前不结婚可能会被极端鄙视，现在已经好多了，显示即便是同性恋，社会的宽容度也不是旧时代可以比拟的，更不用说有的地区同性恋已经合法化了。现在的趋势是，越是经济发展、人民生活水平高的地区或者国家，生育率就低，越是贫穷落后的国家，生育率就比较高。这样的对比在我们国家也存在，只不过因为计划生育，表现得不是很明显。有人会说人口老龄化只影响三线以下城市，不影响当下二线及以上人口流入城市。我不同意这样的观点，人口老龄化下，对所有城市都有影响，只能说，现在首先影响的是三线以下城市，还没有深入影响二线及以上城市。国内的城镇化基本上是农村往小城市迁移，四线以下城市往三线城市迁移，三线城市往二线甚至一线迁移，而二线城市则是往一线城市迁移，有钱人则往国外迁移。在房地产方面的传导一般是，卖三线城市房产付二线城市首付，或者卖2-3套三线城市房产买二线城市房子，卖二线城市房产付一线城市首付，或者卖2-4套二线城市房产买一线城市房子。这还是在所在家庭有多套房的情况下的演化路径，如果没有多套房就是积累几代人的积蓄付首付了。也就是说，中国各个城市和地区就是一个金字塔（也有说是埃菲尔铁塔）结构，塔尖就是北上广深，塔的地基是最广大农村和18线开外城镇，人口老龄化下，地基没了，塔尖也别想独活！其中，还没有考虑到人口回流影响，因为很多人可能会觉得一二线不值得，三四线经过人口老龄化重锤，房价会率先腰斩至友善价位，但是三线城市生活也足够方便，那么，人们可能会离开一二线城市，回流到低线城市。如果一二线的房价以及生活成本保持高位，甚至上升很快，那么就会和三四线及以下城市的差距越发显著，这样的差距更会凸显一二线城市的不值得，反而加剧中下层人口逃离一二线城市。当中下层的人们逃离一二线城市，那么一二线城市即便是最底层的工作都会成本上升，那么，对于小企业就会处于成本的考量，有一些就会搬迁到3三四线城市发展，这样也可以给逃离一二线城市的人们提供相应的就业岗位。个人认为，未来我国要经历长达半个世纪的人口老龄化影响，没有任何城市可以置之事外，三线以下城市最先波及，随后就会蔓延到一二线城市。
日本在1994年进入老龄社会（年龄大于65岁占比超过14%）日本房地产泡沫彻底破灭是1991年前后。我们当下和日本当初的处境基本上完美复刻。日本置之死地而后生，我们则何如呢？看过去一年“融资三条红线”“限制银行个人房贷比重”的政策相继推出，国家意志可见一斑！备注：图片来自网络
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