如何看待上海2021年1月22日起实施的房价调控政策？

写在前面：上海房地产新政解读分为两篇，本文是第二篇，也就是新政正式出台的条目解读。

1月22日凌晨1点熬夜写了这篇2000字解读，不好意思，现在才在公众号分享！

既《每日经济新闻》那篇网传文件，说上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况之后，官方文件来啦。

10条内容，重要点我已经标红如下，然后开始逐条解读！

重要内容1：完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

解读：主导房价的主要因为就是供需，市场供给的房源有多少以及市场上购房人群又有多少，两者的左右互搏决定了房价的波动幅度。毫无疑问，加大土地供应是有利于稳定房价的，由于好地方的地所剩无几，所以只好卖一些超外环的地块了。

重要内容2：严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

重要内容3：调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

重要内容4：严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

解读：我把2-4条放在一起说，本质上这三条就是在需求端降温，重要内容2是打补丁防止有人假借离婚炒房。内容3也没啥新意，其他城市早就开始实施了。

内容4则是与12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有联动。（PS：在公众号悟空新之助，我还解读过，详见公众号12月31日文章《重磅！央行发布通知限制银行的个人住房贷款比重》）

国家意志很明确就是要限制银行的个人住房贷款比重。算是从消费端遏制房地产发展。生产端则有“房企融资三条红线”压制。

大家必须要认清楚，国家也没能力完全阻止水流到房地产，但是，政策的作用是可以有效防止主泵往房地产输血，小溪流般往房地产泻，国家一点都不担心。

只要约束好几大行，基本上就大局已定。所以，别被一些人忽悠说什么国家是阻止不了水流方向的。

重要内容5：完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

解读：本内容一方面是方便刚需上车，另一方面是因为刚需是安全系数最高的购房人群，炒房人还担心去房地产周期下会有断供风险，刚需基本上没有断供弃贷风险，因为，万不得已，好不容易拥有自己房子的刚需朋友是不会失去它的。

重要内容6：坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。

解读：关于租购并举，其实早在2020年末的中yang经济工作会议已经详细说明了，这是国家的既定战略，算是执行国家大方向。（PS：在公众号悟空新之助，我也解读过，详见公众号12月21日文章《经济工作会议解读：房地产谢幕，租赁时代到来！》）

我国接下来会着手卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用，转而优化房地产行业的存量市场，着重解决社会底层人民的基本住房需求。

重要内容7：加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度，启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。

解读：旧城改造也是老黄历的，也是我国的既定路线，19年末的中yang经济工作还重点提及旧城改造。

“旧改”和“棚改”就不是一个量级的，比如2018年全国“棚改”投资完成额度为1.74万亿。但是光大证券测算“旧改”总规模约 3.2 万亿，十三五期间共5年，“旧改”每年投资额度大约6400亿。

就这样的体量，“旧改”有什么资格和“棚改”相提并论呢？旧改不是大拆大建，当然，虽然也包括了不分拆迁，但主要还是修补完善不足之处。

2015年上海市政府就曾披露：上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。

也就是说，上海旧改不是19年开始的，更不是20年开始的。上海旧区和旧住房改造历经了三个阶段。前两个阶段以“大动迁”和“大拆迁”为主，新一轮从“拆改留并举、以拆为主”转到“留改拆并举、以保留保护为主”。

上海的特色建筑，例如小里弄、石库门和老弄堂等，传承城市记忆，是上海文化的重要载体，部分建筑已有近百年历史。

以往上海的旧改模式是“拆改留”、以拆为主，如今，上海正着眼于城市的长远发展，着手留住城市文脉，将城市风貌、优秀历史建筑等的保护提到更重要的位置，“以留为主，质量为先”。可以说是，最新的阶段，“旧改”里面的拆迁比例更小了。

关于上海的旧城改造，我也在一周前写文章分享到公众号悟空新之助上了，标题为《房地产杂谈，上海房产最后的高位套现机会》

最后：

关于一线城市受不受我国人口老龄化影响的疑问，我已经在旧文《老龄化无可逆转，一二线幸免于难？》分享了自己的观点和看法。

个人认为，未来我国要经历长达半个世纪的人口老龄化影响，没有任何城市可以置之事外，三线以下城市最先波及，随后就会蔓延到一二线城市。

别和我列举东京，东京是经历过大泡沫破灭，房价跌去6-7成才缓慢增长的，即便如此，东京都当前的真实买房压力也不过上海1/2，上海当前的房价也比东京贵，但是，上海的人均收入远低于东京。（旧文《房市漫谈之上海，魔都东京大比拼》）

如果有人向你距离说什么东京最近20年还是上涨的，我建议您远离这种人，选择性摘取信息供你参考，非蠢既坏。

备注：图片来自网络

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