房地产杂谈，上海/重庆试点的房产税有名无实
鉴于很多朋友留言说什么“上海和重庆房产税已经试点了几年时间，试点结果证明了房产税不可能降低房价”我就写这篇文章集中回复一下吧。
这个言论之所以有市场，就是因为大部分不明真相的群众被少数别有用心的人给带偏了，他们选择性告诉你一些真实信息，然后得出一个错误的结论，带偏你的认知！
上海重庆那能也叫房产税么？滑天下之大稽！
以下这张图很火，说的是上海房产税收入都达到了200亿，规模不算小了，意欲反证房产税无效，大错特错，因为上海从来没有单独公布过个人住房房产税的收入，只给了一个笼统的数字，个人住房房产税的收入估计少得可怜，以至于不好意思单独公布。
因为下图所公布的房产税总额对应的征税对象包括企业、机关、事业单位（部分）房产，个人自有自用营业的房产，个人出租非居住用房等。上海公布的房产税是总额，并未单列个人住房房产税数额。
2011年上半年上海开始试点房产税，但是，当时认定应征房产税的住房居然仅七千多套，之后就再未有官方披露。
这不就是来搞笑的么？几百万套房子的上海，竟然才7000多套符合征税标准，这不就是象征性意思意思么？而且试点已经10年，上海房产税征收条款就没有变过。
上海房产税征收主要内容如下：
征收对象
1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；
2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。
房产税计算公式
年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率，适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
沪籍 居民：应缴纳金额=（房屋总面积-60㎡*家庭人口数）*购买时的房屋价格*0.7*0.004；
非沪籍居民：应缴纳金额= 房屋总面积 * 购买时的房屋价格*0.7*0.004；
上海市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。2011年起各年度适用0.4%税率的条件详见下表：
以上内容可见，上海试点的房产税所存在最严重的问题是对上海户籍征税范围太窄了。规则要求是2011年之后购买的房子才征税，2011年之前即便10套房，只要不再购房，也不用征税；而且是必须买的第二套住房才征税，要是2011年之后购买的是首套300平米房子，即便家里仅有3人，按理说免征是3*60=180平米，超过了120平米，但是，由于不是二套也不用征税。
即便是2011年之后买的二套，还有每人60平米的免征额！非户籍居然真的惨，没有免征优惠。
试点征收的个人住房房产税税率仅税率为0.4%或0.6%，且还要剔除人均60平的免征面积，且按照应税住房市场交易价格的70%计算。
假设一户家庭3口人原先有一套100平的住宅，之后又购入了一套单价6万元200平方米的住宅，那他们有（100+200-60*3）=120平超出免征部分的面积需要缴纳房产税，由于2020年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为32926元/平方米，6万元的单价低于该平均价格的2倍，因此按照0.4%的税率征收。
那这户家庭一年需要缴纳120*60000*70%*0.4%=20160元的房产税。
对于可以花一千多万购房的家庭来说，每年2万房产税算得了什么呢？而且，绝大部分家庭不可能人均超过60平米。
可以这么说，上海/重庆就没有好好试点，也不可能认真试点。因为如果上海和重庆房产税太狠了，必然打击本地的房地产产业，无异于将资本往其他地方驱赶，最终导致经济发展受损，但凡脑子正常，当地管理层就不可能死下心搞房产税全面征收。
对于这样深刻影响行业发展的试点，如果不是全面铺开，其本身就是对上海和重庆这样试点对象的经济发展不公平对待，正因为如此，所以才会试点出这样有名无实的房产税。
但是真实的房产税可不是这样的挂羊头卖狗肉，房产税可是要取代地方政府土地财政依赖症的啊！详见历史旧文：《再谈房地产税，真的渐行渐近啦！》、《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》和《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》
别给我说什么征税不是好事，如果征税可以让房价腰斩，同时最大限度剥离房地产的金融属性，那么随着房地产回归合理，房贷利率也会下降到2%附近，那么即便要交房产税，对于最广大普通人来说，也是利远大于弊！如果未来存在免征优惠，那么，大部分刚需基本上不用缴纳房产税，或者缴纳很少的房产税！
相反，如果继续让房地产泡沫膨胀，才是对最广大群众的极端压榨，反而是对炒房客的最大保护！
我在旧文——《楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》——也对比了中日韩利率下，我国房贷压力远大于日韩，同样贷款200万，我们要多付出100万以上的利息。
我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素，很多人说什么日韩有房产税，其实，单就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了。
备注：图片来自网络