【11千字深度分析（典藏版）】房地产税的合理合法性、征收方式、70年产权、租金影响等关键问题剖析！
【写在前面】要是您没读完文章，就发表一些本文就有答案的评论、问题，我是不会回答您的。一个没有长文阅读习惯的人，注定是一个认知浅薄的人。
本文将会让您领略一下什么叫做有理有据、什么是系统性逻辑分析、什么是立体式知识体系输出！本文内容不局限于房地产，还有一些对于社会的思考。
1、写在前面（PS：回顾我最早期的房地产税观点）
2、房地产税的合理性与合法性
3、房地产税试点关键点
4、房地产税最终是要取代卖地依赖的，规模够吗？！
5、房地产税会转嫁给租客么？
6、交不起房地产税怎么办？
7、房地产税有助于房价回归合理，房价回归合理利国利民！
本文的目的就是扫清网络上的各种杂音，给房地产税正名，从根本上夯实房地产税的合理性与合法性！
没有房地产税，房地产就失去了自调节。一些人就可以肆无忌惮地囤积居奇、漫天要价，中介则为赚超额佣金、利用信息差推波助澜。
房地产税将是削弱房地产金融属性大杀器，也是打击泡沫的有效武器，是我国第二次分配的核心调节方法，利于共同富裕。
我以前总结了房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距（现在是共同富裕）；其三取代土地财政死局！
1、写在前面
本文是系统性梳理，以下的内容是我过去三年房地产版块下的房地产税分项思考的总结。我最早系统性开始写房地产是18年4月（文章链接《https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》），如下截图，至今这些观点依旧一针见血比如：
房（地）产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。（地方财政收入最终也是用在了社会公共设施建设、维护，社会正常运行等，可以说是取之于民用之于民）
虽然房（地）产税的直接目的不是降房价，但是他的间接功能具有强烈的降房价属性（增加持有成本，极大削去金融属性，扭转供需天平）。
一年后，依据18年4月分享到知乎的那篇文章，我在19年3月又丰富了一下，在公众号分享了一篇文章《站在2019年看——中国房地产最后的五年》，该文有述：
因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。——2019年3月
2019年到现在，刚刚两年，我相信，要不是疫情缘故，20年房地产税就落地了，是疫情延缓了房地产税的落地速度，但也没关系，我还是完全命中了。
对于房地产税，试点落地其实就意味着房地产税落地了，因为这个东西只存在“有和无”的关系，只要有了，即便是试点，也宣告了房地产税正式来了，市场幻想就被打破，房地产预期就发生根本逆转。
很多人可能无法理解我上面这段话，但是，如果您做过股票投资，就知道投资是投资未来，如果未来的预期逆转恶化，相应的投资标的就会一泻千里，比如整治课外学科培训后的教育股，政策出台，预期逆转，市值打0.2折。
可以说房地产税就相当于“薛定谔的猫”，政策没有出台，房地产税就是存在尚不存在状态，政策出台就是存在了。不同于“薛定谔的猫”的是打开门猫可能还会死去，房地产税这个其实是单选题，一定是活着的“猫”。
也正是因为这个道理，30城试点与10城试点甚至5城试点都没有什么本质差别。
在本公众号第一篇专门写房地产税文章是2019年3月写的《【房产税01】别妄想了，房产税定会快马加鞭落地！》，看标题就知道，我刚开始就打算要写几篇房地产税相关文章的。这篇文章我现在再读依旧鞭辟入里，比如如下观点：
房产税的推出主要与房地产的即将没落有关，房地产为什么会即将没落呢？主要有两个根本原因：其一，未来五年内新生儿锐减、去世人口会猛增；其二是房地产发展到现阶段已经阻碍了我们国家经济的发展，尤其是实体经济和家庭消费能力的前进。
这可是19年初写的文章，当时“内循环”概念还没有喊出来，十四五规划纲要也没有看见，但是，根本原因2基本上切合了之后国家的战略方向。还有这句：
房产税对房地产和房价的打击，不言而明，房产税将是对中国房地产所做贡献的最好也是最后的加冕。
以下这一句其实也已经验证了，比如整治互联网平台经济、处罚垄断，同时停掉腾讯、阿里等企业税收优惠，一些体至内单位的福利给缩减了。
“开源节流”只见节流不见开源是不可能的。怎么开源？房产税就是答案。其他暴利行业加税也是必然，公务员调整是另一个方向。
OK，回忆到此暂停，下面来分析房地产税关键问题。本文效果将会一锤定音社会上的各种杂音，让他们无立锥之地！下面开始逐个关键问题分解剖析：
2、房地产税的合理性与合法性
2.1. 驳斥：70年产权与私有财产永久产权论（欧美其实是假私有财产，我国的土地政策才是真正意义上的私有财产还是永久产权。）
目前网络上杂音最响亮的就是房地产税的合理性和合法性的，比如什么国外是私有产权，而我们只有70年产权。
这本身就是一个文字游戏，欧美的土地和房子虽然名义上是私有财产，但是依旧要老老实实纳税，就这一条，欧美所谓的私有财产，其实只是名义上的，实际上依旧是国家财产（通过税回收），只不过由私人暂且代持。
所谓的私人对土地房子拥有永久产权，其实不就代表你永远要给国家（包括地方政府）纳税吗，你永远有产权，那么永远要纳税，如果不纳税，政府有理由拍卖找下一个税源。
按照我国那群“恨国党和剥削论”的认知观，西方所谓的土地房子永久产权就是妥妥的剥削政策，就是为了永无止境剥削人让其纳税，你世世代代拥有这套房子，你就得世世代代纳税。
我国70年产权实质上是保护了炒房客利益，让他们可以肆无忌惮炒房子、囤积居奇。不然，房地产税不会到现在才落地！
还是欧美精明，名义上说的“房子包括土地是私有财产，还是永久产权”，但是还是每年收“租金（税）”，名义上属于你的，实际上还是都属于国家的。论法律层面的文字把戏，欧美还是比我们老道啊。
我国就不应该浪费时间在咬文嚼字上面，而且我国即便产权到了70年，也不会让你按照当前价值再买一次，可以这么说，我国的土地政策才是真正意义上的私有财产还是永久产权。
如果70年到期要按照实时市价再买一次，那么二手房价格就要考虑土地折旧了。所以，一些房龄30年的老破小腰斩也是正常的，但是，我们现在实际上是无限土地使用权，而且还是一锤子买卖，后面不用交税了。
2.2. 驳斥：土地出让金付过钱了
这个细思下其实毫无道理。因为土地出让金的费用整体其实并不高，大家可以去翻翻房地产公司的买地平均价格，如下图万科，16年之前拿地平均地价低于5000元，要知道万科是主打一二线城市的优质地段。
我国土地价格明显上涨是16年后（就是第二波全国性房价翻倍），其他时候，土地本身价格并不贵，由于我国此前并没有打击囤地，导致很多房企以低廉价格囤地，囤很多年再卖地或者建房子赚钱，这种囤积居奇合理吗？
欧美都有资本利得税呢，在我们这里资本利得居然在法律法规层面没有约束。我希望房地产税落实后，把资本利得税也安排上，金融投资、资本运作产生的超额收益也需要纳税。与其后面打补丁，还不如现在就把系统搭建好一些。
最重要的是，政府的卖地获得的资金大部分用于拆迁安置（拆迁安置房数套，还想不纳税？想不纳税很简单，卖掉多余的房产）、城市配套基础设施建设（公路、地铁、学校、医院等）、社会正常运营。可以这么说，卖地的钱用到了惠民上，你的小区房价之所以保值，还不是因为附近配套设施完善，卖地这些钱最后是花到居民身边了。
有些人是真的分不清“大和小，主要和次要”的问题，只知道拿建设中“贪污”说事，不知道一码事归一码事吗？贪污是贪腐，这种犯罪自会问罪，但是，你不能因为贪污的案例无视社会的进步。贪腐就要去打击贪腐，而不是无节制引申成全面否定。
2.3. 一锤定音：房地产税的合理性与合法性
上面我们已经阐述清楚了70年产权不是障碍，卖地收过费用了也不能作为拒绝房地产税的理由，日本卖地也收钱了，但是依旧有房地产持有税。
但是，上面还不能证明房地产税的合理性和合法性，房地产税的合理性和合法性是什么呢？
政策合法性的根本评价标准是：一项政策（包括税）的合法性的根本评价标准在于该政策的存在是不是有益于最广大的人民群众的利益，是不是有助于整个国家和社会的整体进步与发展。
政策的制定和推出不需要人人点赞满意才能得以执行。因为十全十美、每个人都满意的政策是不存在的，社会的治理目标是有益于最广大的人民群众的利益，而不是讨好所有人，如果是讨好所有人，犯罪分子第一个站起来反对刑法。
在这个标准上，房地产税就是合法性的，因为其本质属于财产税，先天具有“共同富裕（借富济贫）基因”，符合中华文化下的普世价值观——“能者多劳/达则兼济天下”，房地产税是有益于最广大人民群众的利益，而且有助于整个国家和社会的进步与发展。
社会的有序运行以及公共设施建设和维护（教育、交通、医疗卫生等）是有利于每个公民幸福生活的，但是，社会的有序运行、公共设施的建设和维护都是需要资金的，这些资金自然得“能者多出”。
难道还不成把压力甩给中下层人民？那不是“逼人上梁山”吗？上梁山本身代表了社会开始“无序化”，自然是不利于国家和社会的进步与发展，因此那样的政策也就不具备“合法性”。
有人可能说富人就该多出吗？是的，富人就应该多出，社会的有序运行其实本身也是有利于富人享乐人生的，不然你自会坐立不安（记住一个真理：大家好才是真的好！）。而且，这不是针对你，张三李四王五他们若是富人，也该他们多出。（我相信很多人无法理解这句话，建议看看我的【鱼池与鱼王理论】，旧文《【鱼池与鱼王理论】房地产税的落地，无疑会利国利民！》）
从远古自今，人类社会之所以发展如此迅速，主要在于打造了一条有序治理社会的体系，而且先进的社会治理体系相较于落后社会治理体系存在压倒性优势，具体参见我国近代史封建王朝巅峰清朝被西方资本社会随意践踏。高效有序的社会体系自然不是凭空产生的，需要相应的资源配合。
那些反对的人啊，只想坐享其成良好的公共服务、享受时代给予的各种好处，不想承担相应的义务、半点儿责任不想承担。这种人是极度自私自利的，还想污名化房地产税，将其与其他苛政相提并论，这种人我们应该格外警惕。
如果让这群自私自利的人聚在一起，什么税都没有，而是让他们自主治理自己所在小社会，不用猜，肯定自爆，自私自利的人怎么可能会形成一个有序的小社会的啊！？
房地产税有益于最广大的人民群众的利益，有助于整个国家和社会的整体进步与发展，就这一条，房地产税合法性就立得住、站得稳。
大家一定要正视并维护房地产税的合理性、公平性和正义性。别让那群人歪曲房地产税、扭曲事实，舆论阵地寸土不让。
3、房地产税试点关键点
目前网络有很多版本的房地产税试点细则，但是我们没必要扣网传细节。对于房地产税试点，几个关键点是：
试点时长：我不认为需要5年，文件写的“授权试点期限为五年”并不是说试点必须满五年，可能不需要五年的，授权试点五年，意思是最长五年。
考虑到人口形势，以及经济转型紧迫性，根本没时间等那么久，大部分人执拗于什么立法要多长时间，却忘记了特事特办（比如《国an法》用了多久啊），退一万步说，讲道理我国房地产税都搞了10年了。各种法律法规也陆陆续续铺垫了。
税率：房地产税的税率是房地产税最核心指标，在税基基本固定的情况下，决定税率的因素是目标征税规模，我们房地产税规模是要取代卖地依赖（2万亿规模基本可以覆盖，后续会分析为什么是2万亿）。
以我国目前400-500万亿房地产市值，税率0.5%就够了，但是，我们房地产泡沫太大了，回归合理整体需要几乎腰斩，也就是平均房地产税率需要1%，这其实和日本房地产税率差不多。
而且，基本上可以肯定是阶梯税率，能者多劳，像那种一人十几套房子的人，一年房地产税最后可以让其损失一套房子。对于只有一套房的家庭基本上无需担心房地产税太重啥啥的，那是N+2套房家庭需要考虑的问题。
免征面积：为了尽可能杜绝人们投机取巧避税，以人均免税面积减免是最合理的，比如人均40-60平米减免。按照家庭减免不合适，要是那样，为了避税，很多人会选择假离婚，就像他们曾经选择假离婚炒房一样。而且，最好房地产税普遍征税，免征面积以退税的方式返还对应的钱。
有房地产税还卖地吗？
在房地产税规模没有完全成长起来之前，卖地还是很重要的，只不过我国的土地价格会降低，而且基于我们产业升级和内循环战略，降低土地的价格是有利于我国产业升级和内循环的，尽可能人房价处于合理价位，人内循环卓越发展。
房地产税的出来不是因为地方政府没地卖了，而是因为卖地的路子走不通了，那条路走不下去了，我们的地多的是。核心是房子够多了，人口马上负增长，大城市人口规模也不可能无限制增长。
记住：房地产税是补充地方财政没错，但是我们要清楚地方财政也是用在地方治理、社会正常运营方面（教育、交通、医疗卫生等）。
试点城市多寡重要吗？
对于房地产税即将到来的试点，不管是 30 城试点还是 10 城试点，效果都是一样的。
因为重要的不是数量，而是性质。（都不用用力思考本次试点各个层次的城市肯定会全覆盖，两个一线城市试点与一个一线城市试点没多大差别）
本次试点：定性比定量重要。从0到1这一步就是历史性突破。（别提上海重庆试点，他们有名无实，我已经写过文章分析了《房地产杂谈，上海/重庆试点的房产税有名无实》，而且上面并不满意他们的试点结果）
试点城市最重要两个指标：深圳和浙江。包含深圳，房地产税试点含金量就有保证；包含浙江，就是在为共同富裕做探索，浙江要几个城市同时试点，才能体现浙江共同富裕先行示范区的意义。
中信证券预测试点城市有深圳、上海、重庆、海南，是的他们1很大，但是怎么能少了浙江呢？浙江必中！
总的来说，二手房指导价推出越迅速的城市成为试点城市的概率越高，因为二手房指导价将是各小区征税的基准参考，指导价会隔几年更新一次（类似日本，每三年评估一次）。（旧文《房地产税试点，铁锤正式落地啦！》）
4、 房地产税最终是要取代卖地依赖的，规模够吗？！
首先，房地产税是要用来取代卖地依赖的，以我国最近几年卖地规模，我国房地产税的规模达到2万亿基本上可以覆盖。为什么是2万亿？
前面已经说过了土地出让金大部分给拆迁补偿、为了卖地做的配套基础设施等，考虑到17年前土地出让金不超过5万亿，基于当下各大城市基础设施建设已经颇具规模，国家现在还在遏制乱基建（比如地铁），2万亿房地产税收入，是足够取代卖地依赖的。
大家切不可 以20年8.4万亿土地出让金当做参考，说什么房地产税要达到8万亿规模才行，说这种话的人典型没有科学思维，有科学思维必然知道分析得剔除异常数据，而2020年因为疫情原因，地方政府是有意加大卖地来填补地方财政的，所以才创新高（这我在分析上海房地产时候已经说过，旧文《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》）。
更准确点，是18年以来，由于我们经济发展明显乏力，很多城市为了保住经济增速，就在更加依赖卖地了，疫情让税收收入减少，所以更加加剧了卖地依赖，以至于2020年上海卖地金额猛增约一倍，超过杭州夺得第一名。
这样的卖地依赖，上面当然是知晓的，所以2020年8月末，“三条红线”政策出炉，这个政策是针对房地产企业的，还没有针对地方政府，算是给地方政府留有余地；但是，2021年到来，“土地双集中”出炉，这就是明晃晃告诉地方政府别这么搞了，第一轮集中供地，有些城市其实并没有完全理会国家意志，之后全社会理解了，第二轮集中供地就是理解后的情况。
400-500万亿市值的房地产即便腰斩，按照1%税率足可以获得2万亿税收收入，这里是一个粗略定量分析，因为是阶梯税率，我说1%税率不代表人人都是1%税率，考虑免税面积，大多数家庭根本无需担心。
还有一个数据值得大家参考，足矣让大家相信我国房地产税的体量庞大：2020年中国物业收入达到1.18万亿人民币（包括居民物业和商业物业），但是2017年仅6000亿，3年翻倍，远超机构预期。不仅如此，我国物业管理渗透率还很低，未来达到3-4万亿没什么问题。
从我国物业费规模来看，我们完全不用担心房地产税体量，物业收入体量多大，房地产税体量就有多大。
我个人认为：房产税最低标准就是物业费，没人觉得物业费很贵吧，甚至由于免税面积，很可能还没有物业费贵。这样想想，是不是一套房家庭没有压力了？而且今后我国必然会通过政策逐步提升大家最低工资，增加大家收入，这符合扩大内需战略，老百姓荷包鼓了才能扩大消费嘛。日韩最低时薪过50人民币，计算下来月薪过万人民币了，我们也会实现的！
我国拥有多套房的家庭数不胜数，2020年央行发布的数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。三套以上就是主力，甚至可以针对豪宅征收豪宅税。
记住我们的征税对象不止是居住用房地产，还有非居住用房地产，那些公司、写字楼、商场也是征税对象，甚至卖地屯着也要征税。所以以物业费为参考很有价值。
本部分内容其实在旧文《【正本清源】开征房产税是否会导致房租上涨吗？不会！》详细论述过，现在再补充一些内容分享给大家：
2021年1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，增长24.4%。
上海市房管局局长王桢表示，据初步测算，“十四五”规划期间，新增住房供应约105万套；其中，租赁住房42万套（包括间和床位），占到供应总量的40%。
深圳的十四五规划是建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。到2025年，建设筹集公共住房40万套。
广州市更多。
房租价格与什么有关？
房租是必须与当地薪资匹配，若是恣意涨房租，传导下去就是劳动力流失，进而影响当地企业/工厂的劳动力平衡，最终影响地区经济社会发展。你认为zf会坐视不理？
而且房租高企，劳动力流失下，就是租客减少，也反噬自身。如果影响恶劣，就是整个城市会出现常住人口负增长，产业转移流失也是不可避免的，这对经济发展的影响将多么巨大啊？
二房东和租赁平台这种胡乱涨价就是皮痒，挑衅政府铁拳太慢了，这不铁拳来了，租房指导价出炉。
我可以负责任告诉大家，永远不要低估国家保障经济社会有序发展的决心，永远不要低估国家保证基本民生的手腕。在关键时刻，你可以永远相信国家。看，动力煤价格几天腰斩了。国之重器，非关键时刻不会发动！
6、交不起房地产税怎么办？
7、房地产税有助于房价回归合理，房价回归合理利国利民！
房地产税有助于房价回归合理上述内容已经阐述了，根本在于房地产税会彻底扭转供需关系。
房价回归合理价位并不会引发所谓的金融危机，有一些利益集团喜欢渲染房价下降不利于国家经济社会发展，这是毫无道理的，这种以恐吓方式意图将房地产和国运划等号是极其荒谬可笑的，充分暴露这群人极度自私自利的本性，没有家国情怀，只有私利。
但凡智商正常，就知道房地产现在遏制了我国经济社会转型升级。我们应该向下面这位朋友学习，不以私利主导自己的思维，站在更高维度看待问题。
房价回落不会对我国造成什么实质伤害，相反，房价这样吊着，才是真正的危机。
我国房地产基本盘是一二线城市，这些城市根本不会整体腰斩式下跌，跌30%叫大跌（天津等城市也有这样的跌幅了）这未免太危言耸听啦。
其他城市本身房价绝对价格不算太高，炒房客也少，下跌影响不大，燕郊都4-5折了，还不是承受着。目前很多国人还没有摆脱兜底思维，可能是“大家长制”下的惯性。
再说一遍：别低估了我国金融系统的实力，而高估了某个公司/行业的能量！你唯一要担心的是你自己，你抵御风险的能力如何呢？！
13年郭树清还在建设银行做行长的时候曾喊出：建设银行有能力应对房价出现腰斩。6月10日今银保监会主席外加央行书记的郭树清喊出：“押注房价永远不会跌的人最终会付出沉重代价。”因此，可以得出一个结论：中国金融系统已经做好准备了！
有些别有用心的人喜欢选择性抓语录抹黑，这些家伙也不去回溯一个历史，郭特么基本没错过，他说了之后接下来两年内就是房地产阶段性低点。他们为了利益甚至选择拿日本别有用心的人的观点来诓骗国人。
大家要记住，去房地产泡沫符合中华民族最长远最核心利益，因此也是最利于最广大人民群众的。
未来，中国依旧是全球最值得投资的地方，依旧是最值得奋斗的地方，这里的机会依旧规模庞大！
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