人口核心基本盘下，任何小手段都是螳臂当车！

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1、今年土拍定调：以成都举例

刚刚结束的成都集中土拍基本上可以说凉凉了：6宗摇号、6宗流拍、28宗底价！

可以下个判断：今年所有城市土拍其实都不用看了，基本上都是左手倒右手。（国企接盘），民企基本上都在收缩，一是没钱拍地（自身难保）、二是银行等融资渠道关紧门了借不到钱。就我看新闻来看，已经有万科、融创、正荣、奥园、绿地等房企明确表示暂时拿地甚至停止拿地。

成都本次集中拍地的主要数据如下：

从拿地面积来看，超过200亩的企业有成都城投置地、中海、兴城人居，拿地上百亩的企业有保利、龙湖、陆港兴辰置业、远达、郫都建设。

从拿地总价来看，中海三宗土地花了56.5亿元，排名第一，紧随其后的是成都城投置地（约42亿）和保利（约34.5亿）；拿地金额超过15亿的还有兴城人居、远达、龙湖。

流拍的六宗土地中，有四宗面积都超过百亩，分别位于锦江区三圣乡、温江区涌泉、龙泉驿东安街道、龙泉驿大面街道，起拍总价分别约30亿、20亿、10亿、7.8亿，都是大项目，对房企的资金实力、操盘能力都是不小的考验，各个房企（即便是城投）出于谨慎考虑也没有挑担子。

以上不是最重要的数据，最重要是这个：从拿地企业性质来看，国资系依旧是占大头，拿了44宗中的36宗，占比约82%。

实话实说，四川本土最大的房企蓝光发展都暴雷了，其他的还有什么值得看的呢？成都产业存在较显著脱实向虚的问题，后劲发展让人怀疑。

而且四川其他地区老龄化非常严重，直逼东北，也就表明成都吸收四川其他地区年轻人的空间没了。21年四川省常住人口仅增加1万，明年结局基本上确定了，必然负增长。

2、地王与房价走势没有直接逻辑关系

再说说地王的事情，地价与房价走势没有直接逻辑关系，影响房价走势根本在于供需关系，而不是什么成本。尤其是当下很多土地都是自己左手倒右手，更没有参考价值。（人口详见旧文《2021年各省市常住人口大乱斗，有人欢喜有人愁！》）

无数案例告诉你们：别以为拍下的地就是只赚不赔，中国房地产只赚不赔的历史早就过去了，高价拍的地就是以后的催眠符！

数月前，宋都在杭州拍下高价地，好在“识时务者为俊杰”选择了赔偿5000万违约不要地。

3、浙江衢州成全国首个限购限售均取消城市

这个新闻其实用不着大惊小怪，这种等级的城市，根本就没必要分析，即便它在浙江。3年前就说过了，“鹤岗”将会遍地开花，不要笑鹤岗，最终殊途同归。2019年4月旧文：《房市房价：鹤岗之后，还有多少鹤岗在路上呢？》

鹤岗之后，还有无数的鹤岗在路上，你所在的城市，会不会是鹤岗第二呢？！

目前不少城市取消限购，衢州甚至说取消限售，但是这个政策落脚点还是居民限购/房企限售，不是放开炒房客限售，炒房客限售方面通过控制银行给二手房贷款就可以实现。目前所有地方都是希望给房企清库存，而不是给炒房客高位套现。

理由很简单，给房企清库存才有可能卖地、也可以缓解暴雷潮；给炒房客套现只不过利好部分炒房客，没有其他好处。（风险转移，急病乱投医）

衢州/秦皇岛等城市取消限购实打实表明地方经济不行，但是zy控制了几大行和资金，并没有和地方联动，zy的意志是清醒和坚决的。（今年全球加息缩表大周期，留给我们货币金融操作空间也极其有限）

浙江的房地产泡沫是全省级别的普遍大泡沫，目前已经不少浙江朋友向我分享所在地房价跌了，最少也是没有流动性了。

浙江是共同富裕示范区，房地产制造的贫富差距就是违背共同富裕的，亚运会后，浙江房地产泡沫带头人杭州必然引领浙江省房价一往无前下行。（广州、张家口历历在目）

杭州亚运会注定是“寂静亚运会”——没有现场观众，大把投资，没有换回对消费、旅游业的带动上。所谓的城建只能说的最后的自我安慰，很多并没有举办大型会议/运动会的人也可以搞城建，至少不会无效城建一些场馆等，这届亚运会非常亏。

4、房企年度财报烂尾潮

上市公司年报发布在即，但是融创、佳兆业、融信等十几家房地产公司却出现年报烂尾潮，因为年度财报烂尾，以至于股票不得不停牌。

房企们还给年报烂尾找了五花八门、千奇百怪的借口。比如，新力控股不发年报的理由是，公司没人，财报主要雇员离职；世茂延发年报的理由是，受疫情影响，管理层人员被隔离；佳兆业则表示，受深圳疫情影响，总部大楼被封；甚至有公司因为裁员裁太狠，没人做事导致公司交不出年报。

总的来看，大多数交不出卷的房企，干脆直接甩锅给了疫情。而审计机构们也在大多数情况下给出了一个十分礼貌的辞职理由，“审计费未能达成共识”。

在审计行业里，“四大”的审计费用确实出了名的贵。比如，自恒大2009年上市后，每年合作的财报审计机构都是普华永道，合作年限达12年之久，恒大每年为其支付的审计费用达4500多万元。而普华永道服务的其他老主顾们，费用也都达到了上千万级别。比如，碧桂园2019年的审计费用是3560万元，融创为2470万元，世茂为2415万元，雅居乐为1825万元。

但在投资动辄数十亿的房地产行业，数千万的服务费，远不至于难倒一家规模千亿的房企。审计机构集体为钱辞职的原因，被普遍视为一个友好的“分手借口”。

为什么审计人员不敢签字呢？主要是房地产公司财务不透明，如果出现意外可能影响公司以后业务和信誉。

比如：2021年恒大爆雷事件后，和恒大合作了17年的普华永道，首当其冲地遭到了香港财务汇报局的质疑。由于普华永道在2020年报的审计意见中，只发表了无保留意见，并没有提及持续经营的重大不确定性，普华永道受到香港特别行政区财务汇报局的调查，并已收到来自香港证监会的警告。

这之后，普华永道加强了对审核公司的细节审核，将房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项等作为重点审查项目。这些都是房企财报"埋雷"的重灾区。

谨慎的不仅仅是普华永道一家机构。受香港证监会对于普华永道敲响警钟情况的影响，多家会计师事务所在审核房企财务数据时，变得更为小心翼翼。

上述内容大部分引用自以下报道，详细报道参见链接：https://c.m.163.com/news/a/H41NGIG50519AT9B.html?spss=newsapp

如今暴雷的房企都不值得同情！给了他们时间但不珍惜，轻视国家意志，一败涂地也是该！

为什么保利等房企股票没像恒大/融创那样？因为保利、华润、华侨城等是央企（也有一些国企是例外，比如：绿地），央企是国家企业，管理层自然是不会乱来的，因此财务管理比较靠谱，而民企是资本家自己的企业（典型如恒大）、他们唯利是图、贪婪成性（擅长极限杠杆高周转），容易忽视潜在风险，遇到暴风雨，必死无疑！

18年是我国系统性整治房地产行业的元年！当然了，绝大部分人后知后觉、察觉不到，万科就是在2018年喊“活下去”的，还真的活下去了。

我像素化分析我国政策、经济和人口基本面，已经多次告诫大家国家意志几何，这不仅是我的观点，就连万科郁亮、融创孙大圣也有这样的感慨——低估了本轮国家调控房地产的意志。结果融创都暴雷了，为何？醒得太晚了，这就是后知后觉的后果！

5、人口核心基本盘下，任何小手段都是螳臂当车！

最近很多经济不好的城市在打房地产这张烂牌，然后唯利是图的中介、大V为了赚高额佣金趁机煽风点火制造恐慌。

他们这种伎俩重复很多次了，历次降准、有关部门的发言没少被这群无良人断章取义，结果如何？还不是挡不住房地产泡沫瘪下去的大趋势。现在正常人都知道所在地房地产多么惨，唯有别有用心的人才会颠倒黑白。

每天我都可以收到来自全国各地朋友（一二三四线城市）的房价价值回归素材案例，我在知乎/微博也分享不计其数了。

当下，凡是对房地产恋恋不忘甚至有意亲近的城市或者地区，都是在自曝其短！这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力！

对于当下的市场背景，任何的刺激，都可以理解为困兽之斗。可以想象，他们真的没有其他牌可以打了，才会继续打房地产这张灰色的牌。

元旦附近开始，国家政策不少了，降准、降息，那又如何，我早就解读了国家不会走房地产老路，也不看看我国人口，管理层不像某些人认知轻薄，拧不清优先级（关键时刻，不要低估我国力挽狂澜能力），看看这——血流成海的壮丽景色：

房地产领域，请问还有比我更精准的分析么？我可能是少有的经受住了时间和事实考验的，我已经把房地产方方面面拿捏住了，如果还是有人信那种唯利是图、别有用心的人观点，祝您及家人平安快乐！

我国依旧未来可期，大家大可不必消极甚至绝望！

备注：图片来自网络

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