律师办案手记：韵合律师巧破“一房两证”困局

近日，来自泰兴黄桥的王先生专程赶到江苏韵合律师事务所办公室，其在拿到与叶某某确认房屋所有权纠纷一案的一审胜诉判决书后，一个劲地表示感谢，压在王先生心里的一块大石头总算落地了。

案件缘于十一年前，王先生作为买方与作为卖方的何某和叶某某签订了房屋买卖协议书，买受了何某和叶某某名下的商业房产（以下简称案涉房产），其后王先生按约支付了购房款，买卖双方也办理了房屋的过户登记手续，王先生领取了房屋所有权证和土地使用权证，也一直使用所买受的房产。然而，在2017年元月，原卖房人之一的叶某某突然拿出不动产权证书，声称十一年前已经出卖的房产仍归其所有并强行地占有了房产。后经王先生了解，就案涉房产中原属于叶某某名下的那部分房产，叶某某又领取了不动产所有权证。面对着“一房两证”的窘境和叶某某的强横态度，王先生颇感无奈，但更要依法维权。

经人介绍，王先生慕名来到江苏韵合律师事务所寻求法律帮助，江苏韵合律师事务所在接受王先生委托之后，指派了明智坚律师和杜磊律师担任其代理人。韵合所在接受代理后，明智坚和杜磊两位律师了解到案涉房产的房屋买卖协议书上买方的签字为王先生父亲所签（当时王先生还未满十八周岁），而卖方的签字均非何某和叶某某本人所签，分别是何某和叶某某的丈夫代签，而购房款的支付是用现金的形式支付的。更为棘手的是，案涉房产除了王先生一方持有房屋所有权证和土地所有权证，叶某某一方还持有同一房产的不动产权证书。案件承办律师明智坚和杜磊经过仔细地分析和研究，提出提起确认所有权诉讼的办案思路。为了向案涉房产另一卖方何某了解其参与房屋买卖交易的详情（签字是否为其丈夫代签，是否知情，是否同意，购房款是否收到），为了向房屋买卖协议书见证人了解整个房屋买卖交易的整个过程，为了调查王先生一方当年支付购房款和叶某某一方收取购房款的情况（王先生一方在房屋买卖交易前后多次从银行社取款，而叶某某一方在收取购房款之后可能存在着存入银行的情形），为了调查案涉房产交易所涉的房屋所有权证、土地使用权证的办理过程和留存的档案以及叶某某持有的不动产权证书的办理情况及留存的档案，明智坚和杜磊两位律师往返泰兴近十次，进行调查取证。功夫不负有心人，案涉房产的另一卖方何某一方明确认可交易的真实、认可收到购房款、认可丈夫代签字的行为；见证人能够清晰地回忆出当时房屋买卖交易的整个过程；王先生的一方的多次取款记录和叶某某的丈夫何某某存款的记录得以调取出来；叶某某是以遗失补办的名义申领了不动产权证书的办证档案也调取了出来。至此，案件的脉络已经清晰，只待法院的正义之锤落下。

在本案庭审中，叶某某的代理人就房屋买卖协议书无效、叶某某也持有合法取得的不动产权证书、叶某某对其丈夫卖房不知情且未收到购房款等方面提出了答辩，请求驳回王先生一方的诉讼请求。明智坚律师和杜磊律师从容应对，从限制行为能力人由法定代理人代理民事行为、案涉房产在交易前系叶某某夫妻共同财产以及夫妻双方享有平等的处理权且王先生一方有理由相信卖房系叶某某夫妻双方的共同意思表示、王先生足额支付了购房款并办理了过户登记手续而符合善意取得、叶某某实际上通过虚假的遗失声明骗领不动产所权证书等方面并结合我国《民法通则》、《物权法》、《婚姻法》及最高人民法院的相关司法解释进行了陈述、举证和辩论，驳斥了叶某某一方的观点和意见。

泰兴市人民法院就本案作出了（2016）苏1283民初1364号民事判决书，采纳了明智坚和杜磊两位律师的观点和代理意见，支持了原告王先生的诉讼请求，判决案涉房产的所有权归王先生一方所有。本案虽然一审判决支持了王先生的诉求，但是判决书的得来也是费劲了心力。在此，明智坚和杜磊两位律师也提醒大家，在房屋买卖交易过程中，一定要注意核实交易房产的基本信息；一定要仔细核实所有权人的身份信息，一定要让房屋的全部所有权人本人签字，避免他人代签的情况出现，尽量避免争议的发生。