管中窥豹！从著名城市街头观看美国房地产泡沫破灭～

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乘坐缆车顺着 California Street 驶向旧金山市中心时，会经过哥特式 Grace Cathedral 教堂和 8 英尺高的 Tony Bennett 雕像，然后乘客可以看到这座城市的最新地标——几座巨大的高层建筑。

而这些昔日熙熙攘攘、人声鼎沸的写字楼和购物中心，早已人去楼空。

旧金山市中心，现在看起来就像是末世电影的景象——一片萧条。

旧金山发生了什么？

这几座大楼分别是：写字楼 600 California Street、101 California Street 以及购物中心 One Market Plaza。

600 California Street 和 101 California Street 的空置率一直在上升。其中 101 California Street 第二大租户去年刚刚离开，目前这里最大的租户是“裁员和空荡荡的办公室”。

不远处的 650 California Street 这栋 34 层办公楼也已经拖欠抵押贷款；转过拐角处，Embarcadero Square 正在挂牌出售，售价为 9,000 万美元，而它的所有者于 2018 年购买它时花费了 2.45 亿美元。

沿着 Market Street 步行，到达旧金山中心，当地最大购物中心也人去楼空，业主的名字被从墙上撬下来，但仍然能依稀看到一些残存。

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全美最有价值的房地产市场

人们不禁感叹，旧金山怎么了？

要知道，旧金山市中心的房产可是全美最有价值的房产之一。买家们为了在这座蓬勃发展的城市中分得一杯羹而背负着沉重的债务。

据世邦魏理仕计量数据，目前当地职位空缺率已接近全美水平的两倍。据 S&P Global 称，当地业主背负着近 120 亿美元的办公债券。

银行已经停止向写字楼业主提供贷款，今年商业抵押贷款支持证券的发行量也大幅下降，旧金山的业主们不得不面临着破产的风险。

尽管旧金山写字楼市场最近显示出复苏迹象，但一波已经陷入困境的到期贷款可能会延长这里的经济动荡。旧金山市中心购物区场联合广场(Union Square)约一半的零售店已经关闭，政府收入也有所下降，上个月湾区地铁的乘客量与 2019 年相比下降了 61%。

写字楼负债累累

专家审查了旧金山市中心 50 多座拥有贷款的建筑。其中，22 家借款近 25 亿美元，并且现在它们的出租率中值下降了近 15 个百分点。空置率影响了短期现金流，并表明未来的租户将支付更少的费用。

101 California Street

出租率下降至 76%。美国银行目前是最大的租户。移动银行初创公司 Chime 于 2021 年签署了这栋 48 层建筑中六层楼的租约，成为当时的最大租户。但 Chime 于去年解雇了 12% 的员工，并转租了两层楼。

600 California Street

这栋大楼的业主和最大的租户关系密切，而且都在苦苦挣扎。WeWork 是最大的租户，这家公司目前正考虑申请破产，以退出昂贵的租赁。

疫情对购物中心的零售商造成了沉重打击，该综合体最大的租户之一、动漫流媒体 Crunchyroll 放弃了七楼的办公空间。目前该商场的入住率低于50%。发放 5.58 亿美元抵押贷款时，该比例为 96%。

数据显示旧金山写字楼空置率超过30%，而美国整体则低于20%。

办公室空置率：

资料来源：世邦魏理仕计量经济顾问

为什么会这样？

专家总结了极大原因：销售、入住率和人流量的下降，并且较高的利率打击了房地产价值。

总之呢，商业地产这几年比较难，尤其是旧金山这种本身房产价值就比较高的地区，业主们真的太惨了。

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