全国住户存款仅剩26万亿！
全款买房撑不住！
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不准买卖，不准贷款，不准抵押——2017房产真的危险了！
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撰文：李子墨，南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编，微信号lizimo6602
最近，“冻房”这个新词汇，一夜之间火遍全国，让炒房客心惊胆战。我研读后，发现有3篇关于冻房的文章，最火：
一是网上疯传的《冻房一一中国式废钞》
二是米筐投资的反驳文章《冻房是中国式废钞？别瞎扯了！》
三是财经韬略写的《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》
特别是6月28日晚上西安市政府出台的楼市调控新政，将居民过去买的房产交易也全部冻结（2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖、二手房要满2年才能卖），被各界普遍认为是冻房新举措，也标志着中国房地产进入随时可以冻结居民房产交易的“冻房模式”。张胡子
1、西安出台中国最狠冻房新政
西安始创的全国最狠“冻房”政策，原文如下：
2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产价格。对于炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限卖，不就从最初的2年限卖，延长到了保定、珠海的10年限卖了吗？但之前的限卖，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限卖，直接冻房，是史无前例的。这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待观察。
无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市开创了历史。中国房地产从此进入“冻房模式”，而且各地政府随时可以对居民任何时候买的房产，冻结其交易。
2、冻房—征房产税—长效机制
西安给全国人民上了一堂生动的冻房解说课：
什么是冻房呢？就是冻结房产交易、锁住房产成交量，限制买房人买房及卖房人卖房，简称冻房。这也是本次楼市调控的新颖之处：不准买、不准卖、不准贷、不准网签、不准抵押贷款，也可简称为限购、限售、限贷、限签和限融，让楼市成交量迅速降温，达到冰冻的状态。
《冻房一一中国式废钞》一文，说冻房就是把人们的房产冻结，也就是把买房人手上的钞票冻结，就算房价再高，人们也无法把房产变成一分钱：
现在对房地产的四不准：不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格，也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性，而中国人的资产70%-80%体现在房产上，当房产失去流动性后，房价再高，它也无法变现成一分钱。这就是说，把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里，冻房！
大家应该还记得全国热议的这篇文章：《厉以宁8年前用67个字算准房价一直上涨；对楼市下一步，他还说了41个字》。其实说的也就是冻房，把买房人的钱冻结在房子里面，大家仔细看下厉以宁说的这段话，细思恐极：
著名经济学家、北京大学教授厉以宁：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征，再彻底把房价压下来，这样才能让大家都住得好。
厉以宁教授的话，用大白话来说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。（编者细思恐极）
如果你仔细研究中国近8年来的房价走势，就会发现厉以宁这段话太准了，太狠了！按照厉以宁的逻辑，先让房价涨，涨到一定阶段后，冻房，开征房地产税。
再后面，就是中央政治局4月25日强调的“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”了。张胡子
长效机制，现在还不明确。可以明确的是，房地产税是肯定要征的。6月24日，全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉介绍，《房地产税法》立法已经列入预备级论证、研究的阶段。
全国人大财经委副主任委员尹中卿，在今年3月份表示：“房地产税降房价是毫无疑问的。”他说房地产税有两大功能：第一个就是解决“房子是用来住的，不是用来炒的”问题，保障居民居住需求，抑制住房投资性需求。第二个就是健全地方主体税种，为地方政府提供稳定财政收入来源。
3、南京也已进入冻房模式
最近轮番出台的新一轮新政，本来就让楼市这只惊弓之鸟，心惊胆战。6月28日晚上西安出台这一追溯过往的冻房新政，更是震惊全国。
从去年9月底至今，南京这一轮限购限贷限涨限卖的房地产调控，已经取得丰硕成果，整体楼市已经大幅降温，土地价格都在下降，大部分投资客也已主动撤出。
这两天，很多南京的多套房主、投资客，都在担心：现在南京的冻房政策，只是针对2017年5月14日起新购的住房，规定要拿到不动产权证满3年才能卖，不涉及2017年5月14日之前买的房子。万一南京也学西安，出台新政，规定居民之前买的房子，也要限卖，那很多炒房客岂不是一夜之间被套牢？那可怎么办？
南京资深房产投资客“LXD”对我说，看了西安的冻房新政后，深感：就算在南京，现在房子也不能乱买了！因为买房投资最大的两个魅力，一个是能用杠杆，就是用首付加银行贷款，就能撬动一套房，现在限贷新政下，杠杆已经被废掉了；另一大魅力是房产有流动性，能够变现，现在“冻房”政策下，房地产的流动性已经被打掉了一半，如果再追溯以前买的房子，那房产的流动性就完全丧失了，所以现在买房投资意思不大，倒是风险很大。
南京大学商学院茅宁教授，转发了《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》这篇文章，并评论：“可以追溯以往的交易！这意味着，冻房政策可能真的降临了。切记，不能变现的资产，不值钱！”
茅宁教授对我说：“房地产问题短期是金融问题。冻房意味着不涨也不跌。长期看，除了极少数大城市，住房将回归居住属性。”他提醒，中国房地产进入冻房模式，炒房客要当心了，可能被套牢，如果现金流不好，可能引发资金链断裂。
南京楼市微信平台主编李子墨认为：
1、南京其实也已进入冻房模式：不准买（限购），不准卖（限卖3年），不准贷（限贷），不准涨（限价），不准网签（限签），不准抵押贷款（限融）。随着各地还在升级调控，现在楼市风险空前加大，房子真的不能随便买了。
2、我觉得就算在南京，也只有一种房子特别值得投资：那就是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。除此以外，其他房子，都可买可不买。（当然，刚需不一样，先上车最重要，还是买了再说吧。）
3、反正从现在到明年3月全国两会前，房地产都将处于严控期，南京房子都不要想涨价。现金为王，安全第一。买房投资，宜防守，不宜进攻。
最后提醒所有买房投资的朋友三句话：控制风险！安全第一！保证现金流！
延伸阅读
房产冰封，14亿国民仅26万亿净存款，拿什么暴涨？
其实讲真的，任总是一个敢讲大实话，真性情的企业家。很多数据也都言之凿凿，有理有据，逻辑也没大问题，但是好几次提到的居民存款这个事，笔者觉得任总还是讲的有些偏执了。
别看央行每月公布的境内居民住户存款月月攀升，上月央行公布的老百姓手里还有60多万亿的存款，但别忘了，这些年大伙买房子买车也没少欠银行的钱，境内个人人民币贷款从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。
如下图：
2009年之前，个人贷款的体量其实也不大，一直都在几万亿的规模徘徊，老百姓的腰包也一天天鼓了起来，但是为什么2010年之后大家都这么喜欢跑银行要贷款了呢？
其实，说白了也简单，就是08年底出来的四万亿政策，让09年到11年出现了全国性全面大通胀。CPI当月同比指数从09年年中的-1.8%直接飙升到两年后的6.45%。
也正是这一段时间，民科人士的“人民币只会越来越毛，存钱不如屯东西”等传言开始风靡整个社会。而当时的情况也确实如此，物资一天一个价，猪肉鸡蛋人人喊贵，价格压都压不住，渐渐，大家也就都把这些话当成警世箴言了。
所以，很多人为了防范货币贬值，急匆匆的都去银行贷款然后在市场各种买。
也正是从那一年起，老百姓负债的速度比存钱的速度开始快的多！
直到2016年，全国一二线房地产爆发，老百姓的存款迅速被房地产吸走。
笔者统计了一下从2010年之后，把境内住户的人民币存款减去住户的贷款，就得到下面老百姓净存款数据：
其实，如果没有2016年这一波房地产和2015年那一波股市，老百姓的净存款应该在35-38万亿之间，十八大的目标也差不多完成的很漂亮。但是现在，少了一大块。
经过股市和房地这两波一搞，绝大部分家庭的资产从
房产+存款+金融资产
变成了
房产+存款+金融资产。
所以，很多人问笔者如果开发商降价让大家全款抢房，房子不是还要涨么？甚至还有不少人说未来中国是否要全面大通胀？
我经常回答：你动动脑子想想可能么？
老百姓手里都快没钱了，你拿什么去涨价？你拿什么去刺激价格？你拿什么去通胀？
中国去年房地产商品房新房销售金额在11.7万亿，二手房交易金额大约在5万亿，两者加一块儿快17万亿，如果全款购房，老百姓现在的26万亿净存款还能怎么折腾？
告诉你！没有银行贷款，这点存款根本就撬不动房地产这口大缸！
通胀还是通缩？
你胀一下我看看
讲真，央行对于房贷政策的收紧实际上动作有些慢了。不然牺牲一点房地产，换取刺激一下国内物价，对中国的经济是有好处的，但是最好的时机已过。
现在面临的问题是全球都在通缩，日本政府因为无法解决社会长期通缩问题，安倍愁的皱纹长满了脸。
海岸线对面的美联储耶伦大妈因为美国社会长期通胀低迷，连本来言之凿凿的加息理由都弄得像忽悠大众一般。
还有人嚷嚷着要大通胀？
你是要当奥特曼去解放全球的通缩困局么？！
笔者带大家看看全球大通缩周期下，这几年国际商品现在价格都什么德行。
我们挑三个能代表国际商品价格的品种：能源之王——石油、粮食之王——大豆与金属之王——铜。
答案不言自明。
现金为王时代，
高杠杆无现金流者危险
美联储进入加息缩表周期这事已经说了太多遍了，米筐上这话题的文章不下十篇，笔者都写了六七篇。张胡子
但是，还是有很多人认为央行只会滥印钞票，信贷规模会节节攀升，社会永远通胀下去。
很多人现在的想法还是抓紧时间去银行贷款，能负多少债就负多少债，恨不得让家里没满月的吃奶娃都去银行按揭买套房子，等未来赚了大钱后把一麻袋钞票当废纸一样仍给银行，顺便再扔下一句：“SB，老子跑赢通货膨胀了，你们这帮吸血鬼去死吧”，然后仰天长笑而去，一副人生赢家的样子。
六七年前你有这想法，没毛病，笔者举双手赞成你，哪怕是前两年你这样干也没问题。
但是你现在还这样想，还这样干，就是作死！
你特么当银行都是傻子么？!
全国人民要是人人都这样干，人人都觉得自己比银行智商高，长期通货膨胀、货币长期贬值的恶果都由银行来兜着，告诉你，如果你认为全国人民都能这样去银行占便宜，银行要是玩完了，大家都要玩完！
为什么？
记着去看看中国的政治金融史，银行本质就是财政部！
不理解的话去背思想政治课本去！
在中国外汇占款一直下降，货币乘数到高位，信贷规模无法大量释放的前提下，你高杠杆不是在人生逆袭，是Suicide！！！
信贷有极限！债务有尽头！
告诫
我一直告诫很多投资者，你的家庭负债一定要适度，不能杠杆崩到最紧。一定要留有不低于你家庭两年收入的现金流。不管投资还是投机，绝大多数家庭房产持有不要超过三套！（如果投资一居室小户型的话可以适当增加一至两套）。
特别是2016年这波房价涨了之后才后知后觉加高杠杠投资房产的，是极为危险的。
为什么？
因为你负债二三十年，这二三十年的现金流增长速度会受到制约。如果期间现金流崩掉，你只有抛售房产，而抛售房产的房价增益部分必须要覆盖住你的房屋交易成本+房贷利息成本+你购房所投入资金本这段时间所损失的无风险收益这三者之和，你才能自保。
而这些年如果出现别的投资机会，你只能眼睁睁的看着。
如果两三年后中国股市走牛，你拿什么去炒A股？你拿什么去投资新三板优质股权？你把房子押给证券公司么？
如果未来美元、英镑、澳元崛起，你拿什么去换外汇？你拿什么去做海外配置？
你手里还有钱么？
还有钱么？
有钱么？
有么？
啊？！
问你呢！
有人说把房子拿去银行再做抵押不就好了？
再过两三年，你去银行抵押试试，银行会给你一个不可思议的评估价和一个令你咋舌的利率，并且未来金融市场监管的大数据打通后，你抵押贷出来的钱想去炒股？！张胡子
呵呵！
一笔有使用成本、使用期限和心理压力的资金会让你入场就输掉一半！
不信你问问身边做股票配资的人，有几个全身而退活下来的？!
写在最后
梳理到最后，如果你通篇认真看完，何尝不明白我想表达什么？！
有些老读者觉得笔者预测准确率较高，其实笔者一直都很抵触“预测“这个词，我们不是大仙。
我们深刻的认知到我们的经济活动绝大部分是在顶层决策者制定下所摇摆前行的。而笔者所做的便是研究顶层决策者的思路和各种经济宏观数据，试图用来捕捉一个个政治与经济的逻辑链，推理出未来可能发生的事情，分享给大家，仅此而已！
希望与君共勉，祝君好运！
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