中国房价疯长，德国房价为何能够保持长期稳定？

中西ABC，在转型时代寻找多元共识。请按图中任意你喜欢的元素，识别二维码加关注：

来源：搜狐网

德国是欧洲最强大的工业国家、世界第四大经济体，人口密度约为每平方公里229人，远超欧洲平均水平的71.6。经济高度发达、人口密度如此之大，按理说，应该是一个高房价的国家才对。然而，令人意外的是，德国房价不仅在欧洲，而且在世界范围内的排名都相当靠后（德国平均房价世界排名第99，英国84，法国73）。其房价涨幅别说跑赢GDP增长速度，就是连物价涨幅都赶不上。在过去三十年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍，而同期美国的房价增长了两倍。1975-2011年，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。德国房价除了近几年略有波动外，几十年来一直保持相对稳定，其中究竟有什么奥秘呢？

这首先和房地产的定位有关。德国房地产被定位为消费市场，而非投资市场，更不是投机市场。换言之，房子是用来居住，而不是用来作为投资的。为了保持这一定位，德国政府这只有形之手盖起了防止房地产疯涨的玻璃罩。

第一个玻璃罩就是高额税收。根据德国法律规定，发生房地产交易，需要缴纳的税费是：不动产购置税为买价的3.5%（柏林和汉堡地区为4.5%）；地产公证费为1%-2%之间，通常是买价的1.5%；土地注册费：买价的0.5%左右，有些情况下包含在公证地产费之中；房地产中介服务费一般是买价的7%，有的中介公司稍低。只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，才可以提出免税申请。为了限制房地产频繁交易，德国政府出台了一系列政策，例如：若转卖价等于或低于原购价格，则房主不需要缴纳所得税；以私人名义购置并用于自住的房产，并使用10年以上，则转卖时不需要缴纳增值税；若10年内转卖房产，则须根据转卖盈利所得缴纳税款，税额根据买主的收入而定。

第二个玻璃罩是不批大块土地给开发商。事实上政府手里也没有很多大块的储备用地，多数土地掌握在私人手里。房地产开放商如果想成片开发，需要和不同的个人打交道、不停地协商，一来时间成本太高，二来经济上也不划算。由于德国基本法对私人财产严格保护，房地产商不可能强制拆迁或强制购买土地，因此，如果其中只要有一个人刁难或不同意，就无法形成连片开发。如果不能连片开发，就不可能形成一个又一个的房地产大项目。没有集中的大项目，就不会形成大的房地产市场。这意味着房地产中介公司需要花费大量的时间和精力分别去寻找单个房源，这与大型小区的销售不可同日而语。

第三个玻璃罩是鼓励租房。德国《民法》规定，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。租房合同签订之后，房主不能随意收回住房，更不能任意涨价。租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限，即使物价出现快速增长，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明确的约定。而且，一旦出现房屋需要修缮的情况，费用由房主承担。由于租房者的权益受到法律的切实保护，所以超过50%的德国人选择租房，而不是买房。正因为租赁市场成熟稳定，多数人没有买房意愿，从而影响了资金流向房地产交易市场。没有庞大的资金流，房地产市场就无法活跃、兴旺。

第四个玻璃罩是支持自建住房。为了鼓励居民拥有自己所有的住宅，法律规定，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地交易税。从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在10年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于4个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以内。自1983年开始，德国的土地交易税仅为2%，直到1998年4月才提高到3.5%。尽管如此，土地交易在建房成本中所占的比例并不高。同时，地方政府也会以分块的形式拍卖给无房或多子女的家庭，价格比从私人购买更为经济。况且，买到土地后，居民可以和不同的建筑商洽谈，寻求合理的价格。当然，德国建筑商的价格一般不会过于离谱，因为这是一个充分竞争的行业，建筑商要找到一个盖房机会相当不容易，谁也不想报价过高而丢失生意。

也许有人会问：如果房价暴涨、交易活跃、鼓励更多的人买房，政府不是能收到更多的税费吗？德国政府的所作所为为啥这么傻？答案是，由于德国工业发达，企业数量巨大，德国政府并不特别缺钱。在一个8200万人口的国家，仅企业（含个体商户）就有370万之多，再加上有遍布全国的120万个社会组织（商业协会、社会团体、私人院校等，这些机构也是需要交税的，除非是被特别批准的公益机构），德国商业形态如此发达，政府哪会对收税发愁？第二个原因是，无论是哪个政党执政，必须取悦于选民。其中的措施是稳定房价，一旦房价飙升，民众就会对该党不满，后果是4年后被选下台。更重要的原因是，德国政府认识到，要保持经济活力，必须让民众手里有钱。如果房价过高，成为民众腰包的吸血鬼，其他消费市场就会萎缩。其他消费市场一旦受到影响，必然导致相关产品无法卖出，从而限制了投资和生产的积极性和产业的发展。此外，德国官员受到法律的严格制约，不能也不敢与房地产商进行勾结，因此也没有理由赤膊上阵或幕后支持房地产商。反对党和媒体每天都在睁着大眼盯住官员，一旦发现违法犯罪的可疑行为，他们就找到了攻击理由和报道热点。所以，没有哪个官员敢于去冒这么大的风险。由此，德国政府不依靠房地产增加GDP，也不依靠房地产创造就业机会，更没有土地财政，也无必要将房地产作为支柱产业来予以扶持。

德国房价没有出现暴涨的现象，除了政府设置的的四个玻璃罩、形成强有力的干预之外，更主要是物价多年来保持稳定。从2001年至2015年，德国物价指数同比上涨保持在2.5%以内，其中多年在1%左右徘徊（2001年：1.74%，2002年：1.4,2003年：1.1，2004年：1.8,2005年：1.55，2006年：1.58,2007年：2.29，2008年：2.45,2009年：0.3,2010:1.09， 2011年：2.07,2012年：2,2013年：1.5,2014年：0.9,2015年：0.24）。这是一份没有被注水的数据，得到世界公认和本国民众的认可。

德国物价之所以如此稳定，主要有四个方面原因：第一是央行独立于政府，直接向议会负责，政府没有可能滥发货币。第二，德国《稳定与增长法》将政府的经济责任和调控目标首先定位于稳定物价，其次才是充分就业、外贸平衡和适度的经济增长。第三，产业布局合理，工业发达，产品供应充足。第四，德国外贸发达，曾多年保持世界贸易冠军的位置，从而可以与其他国家互通有无，不会轻易出现某个产品紧缺的现象。

由于物价长期保持稳定，民众对货币有信心，所以不会通过购买房产来达到避险和保值的目的。一旦民众对物价和货币有稳定的信息和预期，就不会产生恐慌情绪，因此德国人没有必要抢购住房，从而不会发生房价突然暴涨的问题。他们可以根据自身需要，从容地购买其他消费品。这就形成了一个良性循环：合理消费、合理生产和合理的经济增长。合理的产业布局和经济循环避免产业结构的畸形，也避免了房地产泡沫的出现，政府就可以将经济发展的重点放在实体经济上。著名经济专家余丰慧先生这样说道：“德国的经济增长不是在金融交易的喧闹声中，更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中，而是在工厂、车间里面。支撑德国经济增长的是全要素生产率的提升：资源能源的节约高效利用、劳动生产率的提升、生产资料利用效率和价值的提高、生产工具的创新和产品的创新、销售流通渠道的高效运转等”。

德国政府不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环。这也符合德国基本法第二十条“德国是一个民主、社会的联邦国家”的规定。强调国家的社会属性，就是要让国家在注重经济发展的同时，不要疏忽社会的公平正义，而让民众人人有房住，就是社会公平正义的重要内容之一。

谁可为悠悠中华魂？譬如胡适，譬如鲁迅，譬如每一个有良知的中国人。长按下图识别二维码，即可免费订阅“悠悠魂2”：