【警惕】海外买房高回报？万国置地涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查
近几年，海外置业逐渐受到我国净高值群体的关注，投资热度快速攀升。但普通老百姓就是想投资，碍于语言、法律差异、时间成本等因素，也只能寻求中介公司。
中介得找靠谱的，要不，随之而来的是：合同陷阱、移民陷阱、黑中介、房源无保障等“跳坑”问题频频出现，对投资者的风险把控能力提出了更高要求。
最近，一家成立四年的海外置业中介公司万国置地就出了问题，万国置地推出的美国洛杉矶酒店式公寓棕榈泉项目，让百余名投资人走上了维权路。
2018年3月初，一位来自北京的爆料者告诉《中国经营报》记者，两年前通过电视节目，获知万国置地推出美国洛杉矶酒店式公寓棕榈泉项目，投资几十万美元后，项目不见踪影，钱也打了水漂。
据了解，万国置地是一家成立四年的海外置业中介公司，2015年底推出一款“与好莱坞明星为邻”、“返租养贷”高收益的酒店式公寓项目棕榈泉，并通过电视台节目、名人效应、线上线下等多种传播渠道，为其宣传造势。2017年下半年，因如期应返的租金迟迟不见踪影，投资者逐渐如梦初醒，开始为自己受损的权益奔波。
如今，因为万国置地美国棕榈泉项目受到损失的投资者多达上百人，遍布全国各地，涉及资金达上亿元。而北京的投资者居多，他们已经组成了一个群，集体向北京市东城区公安分局报案，经过长达数月的等待。目前北京市公安局东城分局以万国置地涉嫌“非法吸收公众存款”已立案侦查。
就爆料者所述的相关问题，记者拨打万国置地总裁史锐雪的电话，未取得联系。3月14日，记者来到其位于北京东方广场C2座2层的办公地点，但其拖欠下三个月租金和物业费已人去楼空。其官方网站以及微信公众号的联系电话亦无人接听。
万国置地位于北京东方广场C2座的2层的办公地点已人去楼空，欠下三个月房租和物业费尚未偿还。 本报记者 郭少丹/摄影
财、房两空
爆料人孙海燕告诉记者，2016年3月的时候看到电视播出的一档节目，请了万国置地的团队和CEO史锐雪做了一期关于投资美国地产的节目，讲述海外房产投资可以选择买房，也可以选择酒店公寓项目。这档节目播出后，很多观众都比较感兴趣，孙海燕也是其中一位。
然而，仅仅一次节目就让中国的投资者相信去美国投资房产可以赚钱并不容易。在之后，这家叫万国置地的公司先后在北京、上海、深圳、天津、杭州等城市做了很多场路演活动，聘请很多国内大牌的经济学家、文化名人、学者为其站台，帮助其背书自己的地产投资项目。
从事金融工作的万峰（化名）回忆起当时是被邀请参加万国置地在北京四季酒店的路演活动时，才开始了解到这个项目。“2016年8月3日，我交钱给万国置地投资了棕榈泉酒店，总价是43万美元，首付40%，17.2万美元。”其中一名受骗者张嘉亮（化名）告诉记者。而他知道和了解这个项目是通过朋友介绍，自己又搜索了这个项目的相关资讯，最后相信选择投资。
集中在2016年，马光远、吴晓波、王牧笛、郎咸平、叶檀、高晓松等知名人士不断出现在万国置地于北京、天津、上海、深圳等地举办的棕榈泉项目推介会上，这让很多投资者加深了对这个项目的真实性和具有美好前景的印象。
目前，上述知名人士的海报仍以“合作名家”出现在万国置地的官方网站上。
除了名人效应宣传外，另一位爆料者李先生称，这次海外投资最看中的是棕榈泉可以返租收益。“我2016年投资了棕榈泉酒店的二期房子，总价70万美元，首付40%，即28万美元。合同签订是2017年7月开始每年按总房款15%的收益进行返款，但始终未收到过。”李先生告诉记者。
多位爆料者与李先生一样，决定投资的最大诱因是对方承诺的高收益，而万国置地也以此为主要卖点。
万国置地对棕榈泉项目的宣传主要集中在2015年底至2017年，彼时在宣传内容中，“年固定收益15%”、“年固定收益12%”等高收益的字眼频频可见。其微信公众号曾于2017年7月5日，以《美国棕榈泉奢华酒店“以租养贷”，年化率达25%》为标题，推出文章重点介绍棕榈泉项目。
据其早期宣传，棕榈泉项目分为一期和二期。第一期公寓项目，每套公寓总金额约为40余万美元，首付40%，其余60%可贷款，包租二十年，每月固定收益为总房款的1%，二十年后以原价回购。第二期每套公寓总金额约为50万美元。
按照宣传，棕榈泉项目应该于2016年4月开工，第一期客户从2017年1月1日起开始返租金，第二期客户从2017年7月开始返租金。“但项目至今迟迟未能开工，返租金日期也找各种借口推迟。”多位爆料者称。据了解，目前该项目涉及投资者百余名，按照40%首付平均100万元人民币计算，共涉及资金上亿元。
据万国置地官网信息显示，万国置地对外公开推出了美国、英国、澳大利亚等多国房产项目。“说是在20多个国家的房产项目中进行对比，筛选最适合不同客户投资的项目，但客户来了，首推的就一个棕榈泉项目。”万国置地前员工张先生告诉记者。万国置地对投资者宣传，棕榈泉项目是万国置地从经纪公司转作开发商的项目。
神秘的万国置地
万国置地的全称是万国置地（北京）房地产经纪有限公司。事实上，万国置地只是一个普通的做海外地产销售的房地产经纪公司，那么为什么一个地产经纪公司却可以在美国开发地产，搞海外地产投资呢？
据万国置地前员工李云帆（化名）介绍，自己当时应聘万国置地也是因为看了电视节目才去的。但是去了这家公司后就发现了很多不对劲的地方。首先，就是这家公司气氛很奇怪，公司里不能随便乱说话，大家都小心翼翼，很紧张的感觉；其次，万国置地的人员流动性极大，自己虽然在这家公司仅仅待了五个月，就换了三波人，即便是财务人员也是频繁更换。
李云帆告诉记者，最后一个财务总监曾经告诉他公司的账是非常混乱的，这位财务总监也曾经在正规大集团做过资深财务，但都搞不清楚这家公司的账务，而且公司的账上永远都没有现金，只是需要用钱的时候史锐雪才会给公司转账。
那么，这样一家神秘的公司到底销售的是一个什么样的项目，可以让全国上百人为之损失数百万元，有的甚至倾家荡产呢？
自导骗局？
据爆料者回忆，早在2015年11月，万国置地便开始通过各种方式对外宣传美国加州洛杉矶棕榈泉项目，并称其受美国Hyde Morgan Development,LLC委托，对外销售酒店式公寓、别墅，预期收益可观。
当时投资合同是与Hyde Morgan Development,LLC公司签订，但投资资金转账较为混乱。“第一期公寓销售时，万国置地对外宣传，会签订资金监管协议，保障资金安全。但从第二期开始，基本就没有资金监管协议了。”爆料者称，向合同公司和万国置地转资金的情况都存在。
“所谓Hyde Morgan Development LLC公司，只是（万国置地总裁）史锐雪在美国设立的一个空壳公司。”一位爆料者托美国朋友查询后得知。
记者获得的一份法院判决书中的信息证实，Hyde Morgan Development,LLC公司的法人代表是史锐雪。北京工商总局的信息显示，万国置地的原法人代表亦是史锐雪，于2017年10月变更法人代表和企业名称。
从事多年律师工作的高先生调查发现，根据美国加州法律，Hyde Morgan Development,LLC公司没有对外销售的资格，万国置地和史锐雪都没有取得加州销售房地产的经纪人资格。对外销售的房屋，目前连盖房子需要的土地都没有完全购得。
不少爆料者亦称，万国置地和史锐雪宣称棕榈泉公寓项目盈利前景好，但从未提供美国开发公司的合法登记资料，更没有提供该公寓项目在美国获得政府许可建设的合法性证明。
其实，万国置地仅是一家房产中介公司，并且房地产开发资质和实力的事实无迹可循。北京工商局官网信息显示，万国置地全称万国置地（北京）商务咨询有限公司，注册资金1000万元，实缴资金100万元，以“房地产经纪业务”“投资咨询”等为主营业务，经营范围被明确规定“未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金”、“不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”。
据了解，早在2016年底便陆续有人对该项目质疑，2017年初陆续有人向人民法院提起民事诉讼，并已经有多项生效的调解书或判决书。万国置地因不履行多项已经生效的民事调解书，已经在全国多家人民法院进入强制执行程序，多次被列入人民法院的失信执行人名单。
就上述相关情况以及收取的上亿元资金去向等相关问题，本报记者电话联系史锐雪，但未联系上。3月14日，记者来到万国置地位于北京东方广场C2座的2层的办公地点，其已人去楼空，欠下三个月房租和物业费尚未偿还。记者了解到，万国置地在上海、深圳的办公室于2017年12月底也已经人去楼空。1月30日，北京市公安局东城分局以万国置地涉嫌“非法吸收公众存款”立案侦查。
专家：海外置业谨防“高回报”风险
“如若爆料者所述属实，有关方可能涉嫌诈骗。”北京方利律师事务所律师贾瑞果表示，就从业经验来看，这些国内消费者海外置业的风险意识也不足。
贾瑞果表示，售后返租，在国内已经被禁止。在国外，虽然有的国家和地区没有被禁止，但法律风险是存在的。开发商以高房价售房承诺高返租，本身就是一种投机行为。
多位受访业内人士认为，百分之十几的高回报率和资金未被第三方机构监管是上述棕榈泉项目的两个明显高风险点。
链家海外北京分公司总经理、北美事业部总监刘震表示，热门的海外酒店公寓投资回报率一般在4%～7%之间。超过10%的净租金回报率，基本上意味着已经面临相对较大的风险了。20%的净租金回报率往往经不起推敲，因为15%以上的回报率已经接近做一个小型土地开发的回报率了。
刘震称，海外置业回报率的安全界限目前没有明确规定，但根据几个国家的投资回报率水平可以作为简单参考。“投资回报率和成本有直接关系，在简单的投资行为下，比如承租，投资成本越高，回报率越低。100万美元左右的投资额，不考虑增值和涨跌，理论上讲净租金回报率应该在1%～2%之间。50万美元左右的投资额，净租金回报率大概在3%～4%之间。30万美元左右的投资额，净租金回报率应该在4%～6%之间。”刘震告诉记者。
另一个风险点是资金的走向问题。刘震称，如果中介机构或者开发商让投资者先给公司付钱，多数情况下是有问题的。在海外绝大部分国家，房产交易资金一定要进入监管账户已经推行多年，这对投资人利益的保护是一种有力措施。
近几年，海外置业逐渐受到我国净高值群体的关注，投资热度快速攀升。援引参考消息网，多家外媒报道，中国公民2017年花费了约400亿美元在海外买房，尽管比2016年同比减少25%，但资金投入仍处于高位。
从法律风险把控角度来说，贾瑞果认为：“投资房产，稳健和资金安全是第一位的，而不是投机或者赌博。”他并且提出建议：通过中介公司或开发商海外置业时，投资者要看其相关资质、实力和可信度；要调查清楚开发商的公司背景，调查项目本身的真实性和合法性等；要注意签约主体，是否和开发商直接签约；要注意资金支付，要遵守我国有关外汇的规定，最好有资金监管措施；要看购买政策是否符合该国或者该地区的政策。
刘震补充称，还要注意是否有相应的符合国内外法律监管的赔付措施，只有得到书面的承诺，才能在发生纠纷的事后保证自己的利益。
文章来源：长沙打非专线，中国经营报，商学院，特此鸣谢！
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