最新案例：丈夫婚前房产加名女方，婆婆能否以代持协议要求返还房屋？

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转自：小军家事

编者说：

夫妻双方结婚后，男方将婚前购买的房屋由自己所有变更为夫妻共同共有，后夫妻双方离婚，男方母亲以代持协议为由，要求将房屋产权变更至自己名下，能否获得法院的支持？

裁判要旨

现有证据不足以证明存在借名买房的法律关系，涉诉房屋已登记为夫妻共同共有，妻子取得部分房屋产权系基于丈夫赠与的法律行为，现赠与行为已完成，男方母亲知情且在过户后作出认可现状的意思表示，故无论是否存在产权代持、借名买房的法律关系，均无权再要求女方将基于共同共有涉诉房屋享有的利益予以返还。

基本案情

朱某系吕某之子。朱某与计某于2014年2月14日登记结婚，2022年10月8日二人经法院判决离婚。

2012年，朱某与鸿坤新业公司签订《北京市商品房认购书》，约定：朱某购买即涉诉房屋，母亲吕某于二人婚前付清房款。2017年，涉诉房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为朱某。2018年，朱某与计某签订《夫妻财产约定协议》，约定涉诉房屋归双方共同所有，后朱某与计某变更登记为朱某和计某共同共有。

2019年3月，计某起诉要求与朱某离婚，法院未予准许。2020年11月，计某再次起诉离婚，同时要求分配涉诉房屋的70%。2022年10月8日，法院判决二人离婚但未对涉诉房屋进行处理。

现吕某提起诉讼，并提交了一份由吕某和朱某签订的，落款日期为2012年8月12日的《产权代持协议书》，明确该房屋为吕某借朱某名购买，吕某为北京市朝阳区201房产实际所有权人。吕某要求朱某与计某返还房屋。

计某表示《产权代持协议书》是吕某与朱某恶意串通补签的，属于无效协议。计某提交的2019年3月19日吕某与计某QQ聊天记录显示，吕某曾向计某作出“你们家那么看重房产证加名，你的名字已经加了，你们应该会好好过日子”的表述。

一审判决

《北京市商品房认购书》《北京市商品房预售合同》虽然是以朱某为购房人与鸿坤新业公司签订，房屋亦登记在朱某的名下。但上述合同中朱某的签名实际是吕某所签，购房手续也是吕某办理，购房款、装修款、各种税费也均是吕某支付。综合上述事实，一审法院可以认定该房屋的实际购房人是吕某。

吕某提供的《产权代持协议书》说明了其借朱某之名购房的原因，并明确了双方的权利义务。该协议可代表双方的真实意思表示，应认定合法有效。计某关于该协议是吕某与朱某为了阻止其在离婚诉讼中分割涉诉房屋恶意串通补签，应认定无效的主张，缺乏证据支持，一审法院不予采信。

朱某在代持涉诉房屋期间，未经吕某同意将房屋由其一人所有变更登记为与计某共同共有，违反了《产权代持协议书》的约定。计某主张自己是善意取得涉诉房屋所有权。一审法院认为：计某是基于夫妻间无偿赠与行为取得房屋所有权，并未按市场价格支付相应对价，不符合物权善意取得的条件。即便其对朱某无处分权一事不知情，也不能因此否定《产权代持协议书》的效力。

虽然《产权代持协议书》有效，但目前涉诉房屋已经登记至朱某和计某二人名下。吕某根据《产权代持协议书》的约定，要求朱某履行合同义务，将房屋登记至吕某名下，无法实际履行。吕某应先就朱某与计某之间，关于涉诉房屋所有权转移登记行为的效力进行认定，并在房屋恢复登记至朱某一人名下后，方可要求代持人朱某履行合同义务。对吕某要求朱某办理房屋过户手续，并承担相应税费的诉讼请求，一审法院在本案中无法支持。吕某要求朱某赔偿本案律师费的诉讼请求，符合《产权代持协议书》的约定，一审法院予以支持。

二审判决

本案二审争议焦点为：一、计某是否有权提起本案上诉；二、吕某持《产权代持协议书》主张涉诉房屋由朱某替吕某代持，法院是否应予采信；三、吕某要求朱某将涉诉房屋由朱某、计某名下变更登记至吕某名下，法院是否应予支持。

关于争议焦点一，计某是否有权提起本案上诉。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第五十九条第一款、第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第八十一条规定：根据民事诉讼法第五十九条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。前法第二百二十二条规定：原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。本案中，吕某主张朱某仅是代持涉诉房屋，诉请朱某配合将涉诉房屋过户登记至吕某名下，计某系吕某在起诉状中直接列写的第三人，经由法院准许，计某作为第三人参加诉讼。经本院审查，计某在一审即主张涉诉房屋系朱某、计某二人共有房屋，应认定计某系本案有独立请求权的第三人，其对一审判决认定事实、适用法律有异议，有权提起本案上诉。

关于争议焦点二，吕某持《产权代持协议书》主张涉诉房屋由朱某替吕某代持，法院是否应予采信。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。不动产登记是登记机关对不动产权属关系表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力，但权属证据或者登记本身并不能直接决定实体法律关系。在借名买房纠纷中，如果借名买房人主张其为不动产实际权利人，应提供证据加以证明，在其提供证据足以证明其对该不动产享有所有权时，人民法院可对其权利进行确认和保护；相反，如果借名买房人提供的证据不足以证明其为不动产实际权利人，或对方当事人提供反证予以反驳，法院不应对相应主张进行确认和保护。

本案中，吕某与朱某系母子关系，与该种亲属关系相牵连的房屋购买及交易出资既是市场行为，也蕴涵家庭身份属性。基于父母子女关系，吕某在购买涉诉房屋中出资以及前往售楼地址办理购买房屋手续，均不能天然足以证明吕某系房屋的实际所有权人。在出资目的上，吕某与朱某之间的法律关系仍不能排除赠与、借贷、投资等可能性。现吕某提出涉诉房屋系由朱某代为持有，实质系主张其与朱某存在借名买房法律关系，吕某欲否定不动产现有登记的推定效力，应进一步举证证明其与朱某存在借名买房的合意，本院亦应结合房屋出资、占有使用、证件持有等方面对双方法律关系的性质综合进行判断。具体而言，首先，据已查明的事实，涉诉房屋于2012年8月即已认购，吕某与朱某签订的《产权代持协议书》落款日期亦显示为2012年8月12日，自2014年2月朱某与计某结婚，直至2018年5月朱某与计某基于双方达成的《夫妻财产约定协议》将涉诉房屋由朱某单独所有变更为朱某、计某共同共有，吕某或朱某从未向计某披露过代持事宜，吕某在知晓房屋变更为朱某、计某共同共有后亦未提出异议或依法主张权利，反而作出“你们家那么看重房产证加名，你的名字已经加了，你们应该会好好过日子”的相应表述。其次，2014年5月，朱某与计某登记结婚后三个月，朱某与计某即共同居住于涉诉房屋，直至双方分居，吕某始终未对房屋进行实际控制，且房屋产权证在朱某手中持有。再次，涉案《产权代持协议书》载明涉诉房屋地址与在先形成的《北京市商品房认购书》不一致，反而与在后形成的《北京市商品房预售合同》相一致，吕某虽对此作出了解释，但未提供相应证据加以证明。此外，虽然《产权代持协议书》落款日期显示为2012年8月12日，但日常生活中亦存在落款日期倒签的情形，吕某未就其与朱某2012年就借名买房进行磋商以及达成协议的时间提供其他证据加以佐证。根据在案证据，本院认为计某提供的反证及反驳意见实质上削弱了吕某提供本证的证明力，吕某就其主张的涉诉房屋产权系由朱某代持的主张，没有达到能够否定登记推定的高度盖然性的证明标准，本院对吕某的主张无法予以采信。

关于争议焦点三，即吕某要求朱某配合将涉诉房屋由朱某、计某名下变更登记至吕某名下，法院是否应予支持。

如前所述，吕某提供的证据不足以证明其与朱某存在借名买房的法律关系。而根据在案证据，涉诉房屋已于2018年5月登记为朱某、计某共同共有，计某取得部分房屋产权系基于朱某赠与的法律行为，现赠与行为已完成，吕某知情且在过户后作出认可现状的意思表示，故无论吕某是否与朱某存在产权代持、借名买房的法律关系，均无权再要求计某将基于共同共有涉诉房屋享有的利益予以返还，吕某相应诉讼请求不应予以支持。

综合上述情况，本院认为一审判决认定事实存在错误，判决朱某向吕某支付律师费6万元不当，本案本应予以改判，但鉴于朱某作为一审被告，认可一审判决，放弃上诉权利，故本院对该判项不再予以纠正。

综上所述，计某的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实及分配举证责任存在错误，但裁判结果正确。综上判决如下：驳回上诉，维持原判。

法官说法

应当指出，立言则一诺千金，处事则诚信为本。吕某在知晓并认可涉诉房屋的部分产权已赠与给计某情形下，又持《产权代持协议》要求朱某、计某将房屋更名至吕某名下，其行为缺乏诚信。朱某从未向计某告知其与母亲存在借名买房事宜，将其个人名下房屋部分赠与计某，在本案诉讼中又认可吕某相应诉请，欲向计某索回赠与的财产，本院对该做法亦予以否定性评价。希望吕某、朱某能从此次诉讼中汲取教训、积极反思，以社会主义核心价值观的法治精神、诚信要求指引自身行为，内化于心、外化于行，践行核心价值观，尽到公民责任。

案号：(2023)京03民终4693号

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