法律微课堂‖云雷聊法之十七/《物权法》

赵云雷，供职于山西省阳城县自然资源局。自然人爱自由，法律人讲法治

物权法

《中华人民共和国物权法》是一部大法，尽管制定的并不早，但涉及面广泛、比较复杂、近贴日常生活，什么这权的那权的，好多权，好多概念，不是一般人能解读了的，特别是其中好多法条与自然资源管理密切相关，即使管自然资源的也不一定能弄懂弄透，咱只了解点皮毛，很容易犯错，就照章泛泛而宣。另外，好多地方正在探索自然资源资产产权制度改革，也少不了这部法。

物权法分四编，涉及面广，较为复杂。第一编说的是总则，具体为：基本原则；物权的设立、变更、转让和消灭；物权的保护。物权的设立、变更、转让和消灭里又说了不动产登记，动产交付和其他规定。第二编主要说所有权，具体说了一般规定，国家所有权和集体所有权、私人所有权，业主的建筑物区分所有权，相邻关系，共有，所有权取得的特别规定。第三编说的是用益物权：有一般规定，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权等。第四编说担保物权，有一般规定，抵押权（一般抵押权、最高额抵押权），质 权（动产质权、权利质权），留置权。第五遍说占有。从目录上看，就是一个庞大的体系，集合了好多单行法的内容。不过，因为要制定民法典，估计这部法也得修改，或纳入民法典。

第一章说的是基本原则，这些是最基础的东西，把握不好原则，就容易搞偏。

第一条，为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。那宪法怎么说的，宪法第六条规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。离开了公有制所无权，怕就没有了基础。宪法第九条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。物权法也有国家所有权和集体所有权、私人所有权的详细规定。山水林田湖草海，这些涉及自然资源的物权，老大一块，大家都熟悉，但履行好全民所有各类自然资源资产所有者职责，却不是简单一回事，重任在肩啊。宪法还说，社会主义的公共财产神圣不可侵犯。公民的合法的私有财产不受侵犯。可以看出，物的归属源头在宪法，物权法更细化了物的归属。

第二条，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第五条，物权的种类和内容，由法律规定。新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》确立“三权分置”制度，与时俱进地将近年来年农村发生的土地承包经营新情况包括土地流转等用法律的形式固定下来，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。也就是说，土地集体所有权与承包经营权是承包地处于未流转状态的一组权利，是两权分离。土地集体所有权与土地承包权、土地经营权是承包地处于流转状态的一组权利，是三权分置。土地经营权的产生源于广大群众的实践，但具体确定于新修订的土地承包法的规定。土地集体所有权、土地承包权的物权属性好理解，但土地经营权的属性就有点不好理解了。土地经营权的取得要经过签订合同，属于债权的范畴，但国家结合群众实践进行了重大的制度创新，赋予了土地经营权物权的属性，这也是有法律依据的，即第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

不动产登记专节规定，不动产登记机构的群友们就有搞这个的，最有发言权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。再说一下这不动产登记的统一，有点“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”的味道，2007年出台物权法明确统一登记，到2017年才铺开，历经十年，可见法行之步履艰难。即便现在已开始了不动产统一登记，但也不全面，还有一些没有纳入进来，已有的也不顺畅。统一登记的范围、登记机构和登记办法，还没有上升到法律调整的地步，还处在行政法规调整的阶段。

第二编说的是所有权。

第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。没有处分权的话，那这个所有权是不完整的。

第四十条，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十三条，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。现实中，化整为零，以调整基本农田和土地利用总体规划为手段规避审批的不在少数，省得到国务院批吗，这还算好的。干脆不批先占硬上强占，能有占了确需补办理由并补了的，也算。干脆不批硬上强占也没补办的，奈何？秦岭、曹园、袁府等等不照样多年？后面汉岭，张园、李园也未可知。

第五章说的是国家所有权和集体所有权、私人所有权，哪些是国家的、哪些是集体的，哪些是个人的，规定的很详细，宪法里也有原则规定。

第四十五条，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 法律未修改之前，国务院还得代表吧。

第六章说的是业主的建筑物区分所有权。这个有点乱，复杂，得仔细看法条。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

说的是业主们一般只顾建设自己的小窝窝了，哪顾得上共有的，往往就失地失权，等意识到了，才奋起斗争，结果造成了损失。另，住宅改商铺的多的没法数，有利害关系的业主往往也是充耳不闻，任其坐大，不知道维护自己合法权益，不知道伟大斗争。

第七章说的是相邻关系，远亲不如近邻，也有远交近攻的。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。另外，处理相邻关系，习惯也很重要。建造建筑物，要注意相邻建筑物的通风、采光和日照，不然起纠纷。

第八章，共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。这俩共有顾名思义去理解。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第九章，所有权取得的特别规定。拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。一般情况下，拾的东西，记住，这不是你的，这是物权的本性，不因人而异。不要因为你拾上了就成你的了，还理直气壮地说：“我拾的！”，你拾的怎么了，就是你的？错！应物归原主。当然，如果别人抛弃不要的东西，你拾上就成你的了。

 第三编说的是用益物权，许多涉及自然资源管理，对应业务部门最熟悉。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉其行使权利。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，其有权依法获得相应补偿。依法取得的海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十四章，地役权。地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第四编说的是担保物权。担保法说的更详细，有兴趣的可看看，前面的宣传也有提到。这里专说担保物权了。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

抵押权分一般抵押权和最高额抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。意思是地随房走。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权等六类财产不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。现在对农村土地承包法进行了修改，创新实行“三权分置” 制度，土地的经营权可以流转，意思是也可以抵押了，那就适用新法好了，正在进行的民法典的编撰估计也会涉及到有关抵押权。新修改的农村土地承包法规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。

另外，国家正在搞宅基地所有权、资格权、使用权三权分置的试点，探索宅基地的改革，当然是有法律授权的，搞了一段时间不成熟，加续一段时间看，一旦成熟，将在全国推开。一旦全国推开，这宅基地不得抵押的法律制度将会打个颠倒，可以抵押了。这项改革，高层有争议，民间争议也不少，很纠结的事，广大农民切身利益的事。宅基地的流转，城镇规划范围内里的宅基地、城乡结合部的宅基地自然是香饽饽，巴不得，但真正农村的宅基地、偏远山区的宅基地好像意思不大，弄不了几个钱。一二十年了，宅基地自生自灭也多的是(不管它，慢慢就房屋坍塌，长出了林草，就由建设用地自然变成了林地)。不灭的是想留住乡愁、童年的记忆，隔几年回转转，也是个心愿，把根留住。把宅基地整理成耕地是一方面。另一方面，都弄成耕地了也不一定就好事，谁敢保证现在的高楼大厦将来不会空置，将来不会变成耕地；前面复垦为耕地了，后来被弄成建设用地的也有。村民们在城里都有了房子，有稳定工作了，可安身立命了，自然就慢慢放弃了那块宅基地。若住在城里，没工作，生活没得保障，那还是留块宅基地好，根据地吗，进可攻退可守。你在城里忙忙碌碌，漂泊无根，感觉压力山大；你到乡村会悠然见南山，活得赛神仙，幸福指数不一定就低了，所以要振兴乡村。宅基地的三权分置，所有权、使用权原本物权的，加进一个资格权，人身权属性的，然后分置，好弄不好弄，要待实践检验。物权法有规定，物权的类型与内容由法律规定，法律赋予宅基地资格权物权属性，那它就有物权属性了，法律上有依据，理论上创新，实践中验证，自然可推开。现已有一些地方进行宅基地流转获得很大收益的，但也有弄得不好继续探索的，年底会有个说法。

 第十七十八章说的是质权、留置权的道道，质权分动产质权与权利质权。有兴趣的看看法律条文，法律条文是最权威的，它会讲道理，万变不离其宗，所有的解读还得回归到条文上来。

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