重要提醒：2022年农村旧房翻新、翻建有新规定，小心惹出大麻烦！

由于历史和各方面的原因，农村许多房屋（包括住宅和厂房等）建成多年，没有办理用地手续。过去，这种情况没有人管，建了十几年的房屋，没有人来过问有没有用地手续的问题。这在农村是一种普遍现象，以至于很多人认为我的房屋几十年了，不需要办用地手续！于是，房顶漏水了，有人想加一层；楼顶石棉瓦破了，要换新的彩钢瓦；房屋老旧了，要重新翻建。这些想法固然是生产生活需要，但是，如果在房屋建成后一直没有办理用地手续，你的翻新、翻建行为可能会带来很大的麻烦。

2021年11月26日，自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，自2022年1月1日起实施。新的卫片执法规则规定，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。

我国《土地管理法》自1987年1月1日起施行。按照《土地管理法》的规定，一切非农建设占用土地的，都应依法办理建设用地审批手续。严格来说，1987年1月1日后没有办理用地手续的非农业建设行为，其占用土地都属于违法用地。只是在20多年的管理实践中，因为土地执法不严等多方面的原因，有很多违法用地未处理到位，本来可以补办用地手续的也没有抓住政策机会，尤其在农村，没有合法用地手续的住宅、厂房等至今仍然大量存在。

近年来，国家对耕地保护要求越来越严。自然资源部适应形势需要，在卫片执法工作中制定新的规则，规定1987年《土地管理法》实施后未经审批建设的建筑物，如果翻新、翻建、新建被卫星发现，就会被认定为新增非农建设违法用地，要依法接受处理。

有人会说，我的房屋占地不到一百平方米，卫星能发现吗？可以肯定地说，能发现。我国高清卫星影像图是亚米级的，不到一平方米的地表变化都会被卫星捕捉，几十平方米的变化更不用说。当然，如果卫星经过时，你所在的地方正好被云层遮盖，卫星暂时发现不了，但下次卫星经过时就不一定有这么好的运气。

有人懂点法律，可能会说，即使我没有办理用地手续，《行政处罚法》规定两年没有发现就不再追究，几十年过去了，还能追究吗？这个问题相关部门也有明确的解释：违法占地处于持续状态，不受两年追溯时效的影响。

还有人说，我的房屋没有办理用地手续，但我不翻新、不翻建，是不是不会受到处理？仅从土地卫片执法角度看，如果不翻新、不翻建，卫星不会发现变化，还是像前十几年一样，没有人会过问，但不表示该房屋用地手续合法。

因此，2022年翻新、翻建房屋要小心了！如果需要翻新、翻建的房屋是在1987年以后建成的，此后一直未办理用地手续的话，就需要特别注意，最好在咨询有关方面、完善用地手续后再翻建，切莫就因为换个房顶，牵扯出违法用地问题。

那么，无合法手续又想翻新、翻建的怎么办？

首先，国家出台的新规定指的是未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为。如果你使用的土地有集体建设用地批准书或宅基地批准书、不动产登记证的朋友，你的用地是有合法权源的，不属于该条规定之列。如果你翻新、翻建、新建，在不扩大用地范围的前提下，只需要办理乡村建设规划许可手续即可。

第二，对没有经过审批也没有权属来源的土地怎么办？你的房屋如果是在2020年7月3日国家明令不得乱占耕地建房之后才建成且占了耕地的，属于乱占耕地建房，要严惩，很有可能会被拆除。但如果是在此之前就已建设完成的，应抓紧咨询，看能否办理宅基地或集体土地确权登记。

2020年5月14日，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号），提出要在2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。由于经费等多方面的原因，这项工作在相当多的地方并没有完成。根据有关文件，在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中，解决相关历史遗留问题的办法是：

在用地方面。对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。换句话说，对没有权属来源材料的宅基地，只要符合一户一宅条件且在地类数据库中属于建设用地的，按程序由乡镇政府批准后，可作为合法用地登记。

在规划方面。对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

另外需要提醒的是：对房屋翻新、翻建，各地还有一些具体规定。

比如《河北农村宅基地管理办法》规定： 农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会无偿收回。

最近河北出台的《关于切实做好宅基地规范管理工作的通知》明确：对非本集体经济组织成员继承和农村村民一户一处住宅之外的宅基地上的房屋损坏不能利用地，不允许进行翻建和改扩建，可转让给符合宅基地申请条件农户或依法自愿有偿退出宅基地。

相关链接

欢迎加入自然微论坛