节地技术和模式之三：实施城镇低效用地再开发
主要做法是：对高架桥下、建筑边角地、轨道交通沿线零星用地的改造利用，完善公共文化体育设施；利用污水处理厂屋顶空间，打造体育休闲公园，实现地上、地表、地下空间分层供应，在不新增用地的情况下，增加公共开放空间。坚持“以保护为主，保护与利用相结合”的原则，在加强历史文化遗产的保护的前提下，合理改造利用布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量低效用地，通过集中连片改造，改善人居环境，促进城镇高质量发展。
01
桥下空间集约开发
摘要：一是对桥下闲散土地进行充分利用和改造，强化空间复合利用和功能叠加；二是采用政府与市场合作模式建设和运营，创新土地供应政策，激发市场主体参与的积极性。
节地成效：改造既有桥下空间，无新增占地，节地率100%。
（一）项目概况
上海市长宁区区域范围内存在着内环高架、中环高架、延安路高架、3、4号线轻轨等各类城市快速高架桥和地面轨道架桥，也有众多跨苏州河的桥梁，产生了大量的桥下空间。这些桥下空间大多作为停车场、市政设备用房等功能使用，空间较为封闭，使用效率低，环境品质差。上海市按照“人民城市人民建，人民城市为人民”的总体要求，对苏州河沿线桥下空间进行品质提升和功能改造，强调公共服务设施和公共空间补充和复合利用，构建“十五分钟”生活圈，改善高架、河流沿线空间环境改善。
古北路桥红色彩钢公共空间
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
苏州河沿线引桥桥洞空间（威宁路桥、古北路桥、内环高架、凯旋路桥）优胜方案将苏州河跨河引桥的桥下空间归类为市政服务段、桥底体验段、沿河补给段（由桥起坡为起点至河岸为终点）等三个标准段进行系统化改造，通过景观设计和设施完善，改变原有的消极环境，并结合苏州河沿岸的开放空间增加适合的公共功能，促进沿岸整体功能的完善。根据各个桥底不同性格赋予不同的色彩，给每座桥定制专属的糖果盒子。古北路桥以红色三角彩钢为元素，创造出一个富有活力的公共空间。凯旋路桥以圆形彩钢与柠檬黄色为设计元素，分别加入了艺术展览、运动休闲、亲子娱乐等功能。
通过复合利用桥下空间，设置运动场地、公共绿地、苏州河休闲驿站、市政配套设施等功能，并提升慢行系统通达性，优化景观和生态，并结合苏州河贯通工程，将该区域打造成苏州河特色滨水空间节点。设计方案分别以“火烈鸟”“猎豹”“斑马”为东北、西南、东南象限主题，打破原本稍显灰暗的高架桥下地带。
苏州河中环立交桥下“火龙果色”东北象限对外开放共享
2.模式特点
一是通过对桥下闲散土地的利用和改造，强化空间复合利用和功能叠加，提高土地利用效率，增添城市亮色，提升城市活力和品质。
二是通过对桥下空间的更新和功能优化，有助于改善空间割裂的现状，重塑城市、街区关系，提高空间利用效率，提供更多具有活力和品质的城市开放空间。
三是中环活力空间打造项目采用政府与市场合作模式建设和运营，政府实施绿化景观、慢行步道、灯光、市政配套、道班房、场地基础等项目建设和后续运维，通过竞争性磋商（邀请）方式引入专业体育公司，体育公司负责篮球场、足球场、棒球场、服务中心和苏河驿站等项目建设和运维。真正做到“引入智慧球场管理模式，降低运营成本，提高使用效率”。
（三）节地效果
通过桥下空间微更新，凯旋路桥下增加1900平方米公共空间，古北路桥下增加790平方米公共空间，通过整体更新，苏州河中环桥下空间增加公共开放空间约18100平方米，体育设施约5630平方米，配套设施约1885平方米。环境景观品质得到提升，将原本利用效率较低的土地转变成集运动、休闲、科普为一体的多功能公共空间，满足了周边居民对公共开放空间的需求。
（四）配套政策
《上海市城市更新条例》规定“根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性”“鼓励在符合规划和相关规定的前提下，整合可利用空地与闲置用房等空间资源，增加公共空间，完善市政基础设施与公共服务设施，优化提升城市功能”。
《上海市城市更新规划土地实施细则》规定“城市更新项目涉及控制性详细规划调整的，其各项规划控制指标的确定，应当符合地区发展导向和更新目标，以增加公共要素为前提，适用本细则明确的规划政策，包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。城市更新项目中，仅涉及经营性用地性质改变或建筑高度调整的，应提供一定比例的公共开放空间或公共服务设施，但符合《上海市控制性详细规划技术准则》规划执行中土地使用性质适用、建筑高度适用的相关规定除外”。
（五）适用范围
该模式适用于高架桥下、建筑边角地、轨道交通沿线零星用地的改造利用，针对集中城市化地区数量充足的桥下空间、不规则用地等零星用地区域进行微更新，不仅能提高土地资源配置效率，还能为周边居民提供适合的公共服务功能和有趣的休憩空间，同时解决桥下空间管理难、环境品质差等问题。
02
屋顶上的体育休闲公园
摘要：一是利用既有污水处理厂屋顶空间打造建设体育休闲公园，在不新增占地的情况下，释放公共开放空间；二是探索分层供地，地上、地表和地下分别设立使用权，实现地上、地表和地下不同竖向空间的多维立体开发利用。
节地效果：该项目释放约400亩群众公共活动空间，无新增占地，节地率100%。
（一）基本情况
该项目位于浙江省温州市桃花岛片区T02-14地块，污水处理厂位于核心地段，是该区域必须配套的公用基础设施，因其原有建筑形态和污水处理功能的特殊性，使得该片区可达性和游憩性较差，空间活力不足。为提升区域建设品质，完善生活设施配套，在温州市政府支持下，市、区自然资源和规划局联合城市规划设计研究院，在片区已建地块污水处理厂上，充分利用厂房屋顶空间，编制了一个以康养体育、户外生活为主题的规划，实施分层供地，建设兼具滑雪场、足球场等功能为一体的体育休闲公园，形成联动瓯江路、会展路及滨江休闲带的公共开放空间。
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
该区域原集聚了垃圾填埋场、污水处理厂等设施，周边生态环境不佳。为提升该区域整体形象，温州市体育休闲公园项目采取了土地空间分层利用理念，即以污水处理厂屋顶为起始高度，采用上下分层供地模式，实现城市土地集约节约利用，同时对周边高压铁塔进行落地。目前已建成半地埋式污水处理厂、室内滑雪场、室外足球基地。地下一层为中心片污水处理厂，日处理能力40万吨。地上一层为水环境科普馆，面积约700平方米，为省内首座水环境科普展览馆。地上二层为冰雪中心和足球基地，冰雪中心一期总用地面积2.6万平方米、总建筑面积2.2万平方米，足球基地总用地面积3.15万平方米、总建筑面积0.29万平方米。该项目利用公用设施屋面空间打造滑雪场、足球场等体育活动场所，强化与地面空间的慢行联系，形成联动瓯江路、会展路及滨江休闲带的公共开放空间。
2.模式特点
同一土地范围地上、地下不同竖向空间的地块多维立体开发利用。一是实现土地集约节约开发利用。地上、地表和地下分别设立使用权，促进空间合理开发利用，提高土地资源利用效率。二是消减“邻避”设施负面影响。通过分层供地，垃圾填埋场、污水处理厂等对身体健康、环境质量和资产价值等带来诸多负面影响的设施，与文化、体育活动场所及绿地相结合，变‘废’为宝，提升土地价值。
（三）节地效果
项目通过地块多维立体开发利用，在用地极为稀缺的城市核心区位释放约400亩群众公共活动空间，有效实现了地块整体价值的提升。
（四）适用范围
适用于在城市大型建筑体通过上盖建设，向上拓展用地空间，改善民众生活品质，缓解土地资源要素瓶颈制约。
03
古城保护和改造利用
摘要：一是坚持“以保护为主，保护与利用相结合”的原则，加强历史文化遗产的保护，合理开发利用存量土地；二是对街区景观、艺术装置等进行整体设计，集中连片改造开发，分单元整合，整体整改。
节地效果：改造盘活城镇低效用地共计约144公顷，完成拆除老旧房屋及危旧附属建筑物14.7公顷，明显改善配套公共服务设施、环境状况和住宅条件。
（一）基本情况
崇左市太平古城改造项目位于广西壮族自治区崇左市江北旧城区太平街道办南部，左江迂环的城中区，基本覆盖了太平街道办旧城镇区。2017年，太平古城改造项目被列入自治区统筹推进重大项目，依托该项目进行部分低效用地再开发，通过太平古镇城墙立面改造及附近居民的安全综合整治，保护了历史文化遗产，提升了利用强度，完善了配套公共服务设施，改善了环境状况和住宅条件。
太平古城改造项目图
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
崇左市着力于将太平古城改造打造成为崇左的一个旅游集散中心，使其成为崇左古城旅游方面的亮点。太平古城改造项目涉及的棚户区改造范围主要分在太平古城西角、崇高扩建、壶城湾、马岱塘、壶关湾、崇左糖厂等6个小片区。2018年以来，重点对太平古城西角、崇高扩建、壶城湾、壶关湾等片区开展棚户区改造再开发工作，完成拆除老旧房屋及危旧附属建筑物14.7公顷，其中太平古城西角片区3.5公顷，崇高扩建片区4公顷，滨江路片区2.5公顷，崇左糖厂片区1.2公顷，马岱塘片区2.5公顷，壶城湾二期1公顷。确保了太平古城改造及其附属项目的顺利开工建设，实现城镇低效用地再开发14.7公顷。
古城建设贯彻执行“保护为主”的方针，坚持“以保护为主，保护与利用相结合”的原则，采取积极有效的措施，加强历史文化遗产的保护，合理开发利用。对老城核心区的建筑风貌改造，通过建筑统一整治来激活旧城空间，最终实现旧城复兴计划。本项目以老街开发为主，并在其中穿插打造经典节点，从而形成点线结合的旅游组团。街巷空间整治方式主要为：
风貌更新：采用统一里面材质、增加廊道空间、清洁门前空间等手法更新建筑里面，形成风格统一又有差异化的街巷风貌。
分单元整合：对于需要拆除重建的建筑，分单元进行研究与设计，提供多种改造模式，支持居民自建。
整体整改：疏通街巷，形成完整通达的街巷空间，对街区风格和业态进行整体定位和打造，并对街区景观、艺术装置等进行整体设计。
项目主要建设内容有：旧城更新、农耕景观、滨水吊脚楼、城墙水系改造、地标衙门，以及景区内道路、给排水、电力、指示牌、公厕等各项配套基础设施的建设。项目总用地面积约100公顷，总建筑面积约511400.80平方米。
滨水吊脚楼复绘原崇左老码头的空间格局，打造吊脚楼街的开放区域，打开观江看景的视线通廊，提供娱乐休憩场所。地标衙门即太平府衙，复原旧时衙门的模样，还原当时的场景，让游客亲身体验旧事衙门的场景的同时传播衙门文化，可当做节日文艺表演活动中心。
2.模式特点
太平古城历史文化旅游景区、文旅综合体，融合太平古城明文化、壮文化、糖文化、水文化四大文化，以广西民居为特征，重现太平古城风貌为宗旨，打造集文化体验、休闲娱乐、慢生活度假于一体的广西文化旅游度假区。
古城是本项目整体风貌的重要组成部分，采取风貌保护的方法，保持村落肌理风貌，注重对村庄人文景观的保护和挖掘。把发展旅游、保护工作以及居民的生活环境结合起来；根据旅游发展的需要，内部设施进行符合现代旅游发展的改造；加强农业科技知识的宣传，在保护乡镇历史文化的前提下有序更新。进行环境整治和景观改造，清理垃圾，改造居民住宅建筑，美化环境，改善环境，提高居民生活质量。
太平古城改造项目图
（三）配套政策（实践探索）
崇左市太平古城改造项目共九个地块，地块被列入棚户区改造范围，由政府进行收储，改造后主要用于开发建设，目前已出让7个地块，其中2017年12月26日挂牌成交6个地块，2020年4月21日成交一个地块，用地性质为商业用地兼容住宅用地。
（四）节地效果
崇左市江北片区棚户区改造盘活城镇低效用地共计约144公顷，城镇用地结构明显优化，基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升。
（五）适用范围
适用于有一些文旅资源的地区通过旧城改造实现低效用地再开发，发展旅游产业、完善公共服务，改善区域环境。
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