“环深圳城市圈”亮了，深圳+ 广州+香港将上演湾区时代三城记！

　　9月9日，曾为政治局集体学习讲过课的、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在深圳举行的一场公开演讲中，提出了他对未来中国城市“主力格局”的看法。巴曙松认为，未来城市格局将呈现“3+6”的局面——环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市。

“环深圳”一经提出，就引起广、深及全国媒体关注。

什么是“环深圳”？巴曙松解释说：香港和广州都是“环深圳城市群”的成员。

▲图片来源：深圳商报

▲图片来源：深圳新浪房产

巴曙松指出，未来中国城市的主力格局就是3+6，包括三大城市群，加上6个主力城市，这个格局将成为未来一段时间城市群的一个主要动力。2016年，从宏观层面看，3+6城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强；房地产交易占比高；二手房流通性的提升标志着房地产行业“存量时代”已经来临。在各国及典型城市二手房流通率中，深圳仅次于澳大利亚，成为中国二手房流通率最高的城市。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%，已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。

关于“环深圳”一说，深圳梦发现，并非巴曙松所来深圳演讲的应景，首次提法，而是一种房地产市场的概念，而非很多自媒体猜想是“粤港大湾区”的替代说法。对深圳人而言，从当前“环深圳”房地产影响力上看，应该直接东莞+中山+惠州影响更为直接！比如，近期消息称，深圳规划10条轨道与东莞惠州对接 人才房也将建至莞惠，而远期深圳也考虑与中山谋划直通地铁，15分钟可从深圳前海到达中山翠亨！

早在2017年初，巴曙松原载于于21世纪经济报道的文章“2017年，中国楼市将出现这些新变化”中就提到了：2016年从房价波动规律观察，环一线城市圈效应进一步显现，显示中国的城镇化进入到以城市群为载体的新阶段。需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强，揭示出城市群发展是下一阶段城市化的客观要求。主要表现在两个方面，一是房价在同一城市圈内的同涨同跌趋势；二是城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布，这显示出不同城市在整个城市圈中的功能定位的差异。环北京城市圈中，天津房价水平为北京40%左右，廊坊整体为30%左右，保定、承德、唐山为20%以下。环上海城市圈中，苏州房价为上海的65%，无锡、南通为30%左右，常州、湖州、嘉兴为20%。而环深圳城市圈，东莞、广州房价为深圳的30%。

另外一次是，发表在金融读书会自媒体上的文章“巴曙松：大都市圈：部分城市房价上涨压力大的秘密“也提到了“环深圳城市圈”概念。他指出：从最普通的含义上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市（例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的3个中心城市）、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。深圳梦认为：未来粤港澳大湾区会上演更为生态发展的三城记，而非简单的独角戏！

但不可否认，湾区时代已开始，新赛道已铺好，机遇只属于有准备的城市，且规律不可阻挡，去引领，去超越！

正如《第三次工业革命》的作者、美国华盛顿特区经济趋势基金会总裁杰里米•里夫金在近日与FT中文网的一次电话采访中说，新一轮全球变革浪潮已经到来。今天人类面临的重大挑战，包括环境污染、经济增长停滞、贫富差距扩大等问题，依靠今天的技术和认知是没有办法从根本上解决的，必须通过以新能源、新通信技术、新交通物流技术为推动力的社会变革，来推动整个社会结构的根本性变革才能化解矛盾，实现突破性增长。里夫金认为，新的变革发生必须同时具备三个方面：通信、能源和交通。看看深圳、广州、香港在忙什么？就知道了！

以下9月9日，巴曙松的演讲的主要内容：

巴曙松：未来房市看租赁 

房价走势要盯着“3+6核心城市”

来源：晶报 段安平

讲座现场人气爆棚，不少观众席地而坐。

巴曙松

　　一位教授一脸冷峻、严肃地置身于一张张由数字表格组成的PPT前，2个小时的演讲全部由这些冰冷的数字组成，现场却异常活跃，不时爆出阵阵愉悦的笑声和掌声。

　　巴曙松，擅长在专业、新鲜的房产数字之间，用他的冷幽默组成一条珠线，把观众最想知道的那些诸如“大城市圈时代的购房需求”“房产增量与存量”“二手房时代”“一线城市、二三线城市的房产走向”这些“珍珠”串联起来，送到听众席上。

　　9号下午的市民文化大讲堂现场，巴曙松制造了一场“爆棚”的讲座。

　　住房交易迎来存量时代

　　有一个评估指标，叫家庭套数比，或户均套数比，就是城镇家庭个数和整个城镇住房的套数比。巴曙松认为，2010年这个比例基本达到1∶1，供给已经基本达成平衡，这意味着在城镇的人群总体性的住房短缺问题基本得到解决。新房供需平衡，“增量时代”正在远去。与此同时，房地产市场还在出现一个非常典型的新特点，就是二手房的流动性在上升。

　　2016年，中国二手房的交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。从这个关键指标来看，中国房地产市场正在告别增量、迎来存量时代。巴曙松说，一个以增量为主导的房地产市场，和一个以存量为主导的房地产市场，价格趋势会呈现很多新的特点。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已经高达74%和72%，二手交易量已经平均达到了新房的三倍。除了北京、上海、苏州、南京，甚至包括天津、厦门这些地方都开始接近这个指标，甚至东莞也是这样。

　　原来银行开发商做开发贷，进入存量房时代之后，银行怎么做金融服务?什么环节进行贷款?什么环节去进行配套服务?这带来一个价值链的转变。所以从二手房的流通、租赁、装修、维护、搬家、保洁，一系列的落地化的金融服务会逐步地成为未来新的增长点。

　　“3+6核心城市格局”

　　中国的城镇化开始进入了一个大城市圈、大都市群的发展阶段，购房需求进一步向城市圈集聚。巴曙松认为的“3+6核心城市格局“，就是未来一段时间城市群的一个主要格局。“3”就是三个主力城市圈：环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈，加上6个主要城市：南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

　　巴曙松说，从宏观层面看，“3+6城市格局”占全国人口约五分之一，创造的GDP占比达到36.8%，从房地产层面来看，房地产交易规模接近全国的60%，二手房的成交金额占比达73.5%。从不同的角度，它们在房地产市场、在城镇化未来的发展趋势里都占据着重要的地位。所以要分析房地产市场的走势，就盯着这三个城市群加六个城市的走势。

　　紧缩时代带来下行压力

　　巴曙松将中国的城市分为一线城市、强二线城市、弱二线城市、三四线城市。他认为，一线城市在政策和市场的制约下，目前缺乏大幅上升的基础，总体上从金融角度来看，紧缩时代带来了下行的压力。他拿出截止到今年8月24日的数据：共有53个城市出台调控政策，有125条限购，166条限贷，有15个城市认房又认贷，共有32个城市、1个省(海南)实行“限售”，“317调控”以来北京出台了约23项调控政策，部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦发银行，上浮10%的有中信和民生，执行基准利率的有16家，执行9.5折的有2家，二套房贷利率上浮20%的有18家，上浮10%的有3家。

　　但与此同时，改善性换房需求仍然旺盛。

　　津冀成交量呈断崖式下滑

　　巴曙松说，在二三线城市，不同地方分化非常显著，最典型的是天津、河北，在高压的政策下，成交量出现断崖式的下滑。但是其他几个地区还比较平稳，像沈阳、烟台、合肥，调控前后差不多。巴曙松说，弱二线城市政策环境相对比较宽松，迎来了价格弱势中的一轮小幅上升，像济南、重庆、长沙、烟台、青岛等。强二线城市，就是比较活跃的二线城市，个别地方提前回暖，如成都价格开始有明显的回升，其他的基本上价格差距变动都不大。

　　三四线城市的销售在全国的占比，库存显著降低，但从目前趋势看，中长期乏力。2017年以来，三四线城市的销售开始发力，上升了大约5个百分点，对去库存起到了积极的作用。从开发投资来看，巴曙松的观点是：如果考虑到人口老龄化和城镇化趋势，房地产开发投资的增速回落应该是一个大趋势。

　　上行缺乏支撑动力

　　目前新房市场重点城市都处在“限价”的特殊环境中，“限价”一定程度上导致了供应量的下滑、价格一定程度的非市场化。巴曙松分析说，从成交量来看，一线和重点二线城市由于新房限价，供应量的减少可能带来市场成交量水平相对较低，但是项目的去化率状况良好。从成交价上看，因为新房的价格相对非“市场化”加上限价环境，预计后期价格小幅波动，部分不规范市场因为“限价”可能产生其他费用。

　　量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场可能面临深度回调。

　　从二手房市场看，巴曙松认为政策基调预计保持平稳，下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。2017年下半年以来，限购限贷的行政调控并未放松，且下半年信贷环境仍将延续“紧”的特征，这使得市场的上行缺乏支撑和动力，房市应是趋向稳定。

　　未来十年租赁增长空间大

　　巴曙松说，这次调控不同于以往的“一锤子”政策，本轮调控全面且持久，政策方向由前期抑制需求转向增加供给及发展租赁。他进一步分析：租赁在发达国家的居住结构中占有重要地位，美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在35%左右，而中国租赁人群占比仅21%。在国际主要大都市中租赁人群占比较高，中国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%，未来租赁人群占比会继续提高。

　　租房产业链能拉动GDP增长，增加就业岗位，以美国为例，通过新建公寓、存量的运营，租户本身在租房子的时候的消费，这几个方面成为替代原来的盖新房子、新增投资，越来越成为经济发展的另外一个增长的动力。租赁面向的是相对刚性的居住需求，所以未来十年，租赁可望成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。

　　大家简介

　　巴曙松

　　中国银行业协会首席经济学家，国家“十三五”发展规划专家委员会委员，享受国务院特殊津贴专家，教授，博士生导师。

　　兼任香港交易所首席中国经济学家、香港特别行政区政府经济发展委员会委员、中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员等。

　　荣获“全球青年领袖奖”。主要著作：《巴塞尔新资本协议研究》《金融危机中的巴塞尔新资本协议：挑战与改进》《巴塞尔资本协议III研究》《中国资产管理行业发展报告》年度报告等。

巴曙松：大都市圈：部分城市房价上涨压力大的秘密

来源：金融读书会

编者语：

2017年以来中国的房地产调控力度持续加大，出台一系列严厉调控政策的城市，呈现出一系列新的特点，其中最为明显的，就是主要是在大都市圈的中心及其周边城市的上涨压力大。这昭示出，中国的城镇化已经转移到以大都市圈为重要推动力的新阶段，也意味着中国下一步在设计房地产调控的长效机制时，需要充分考虑这一新的特性。从城市发展的历史看，在现代化的交通、通讯和信息技术条件下，城市的边界在模糊。在海运港口运输时代，最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建，人口在此集中；在汽车运输时代，则是城市化向郊区扩展的阶段；在航空运输时代，则是大都市区进一步向大型化发展的阶段，人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展，而中国这一轮的房地产调控最典型的特征就在大都市圈，其发展又何重点？又该如何顺应这么一个趋势呢？敬请阅读。

文/巴曙松

一、这一轮房地产调控中，哪些城市的房地产调控压力大？

从这一轮房价调控的趋势，环一线城市圈效应进一步显现，许多在此前的房地产调控中可能一直名不见经传的、围绕在一些一线城市周边的中小城市，开始进入到调控压力大的城市行列，这也显示出中国的城镇化进入到以城市群为载体的新阶段。

2017 年以来特大城市的产业、人口外迁，以及随之而来的购房需求外溢，使城市圈效应进入新的阶段，下一步的房地产政策的重点应当顺应这一市场趋势，打破行政区划的限制，完善环一线城市圈为代表的城市群的基础设施，合理进行功能定位。

7月份，在房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。在供给端，北京、深圳等地限价政策明令：备案价格不可高于周边同类型住房价格，房价备案后一定时间内不得上调，违者暂缓发放预售许可证，不予办理网签；在需求端，限购限贷及限售政策强调“住而非炒”主旋律，有效降低了市场的投资属性。供需双控的高压政策下新房供给和需求热情有所缓和，导致成交量启稳，而三四线城市则得益于去库存政策的推动，保持量价齐升态势。

需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强，揭示出城市群发展是下一阶段城市化的客观要求。主要表现在两个方面，一是房价在同一城市圈内的同涨同跌趋势，2017年7 月份上海新房成交均价同比上涨22.7%，带动苏州上涨22.9%。二是城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布，这显示出不同城市在整个城市圈中的功能定位的差异。环北京城市圈中，天津房价水平为北京40%左右，廊坊整体为30%左右，保定、承德、唐山为20%以下。环上海城市圈中，苏州房价为上海的65%，无锡、南通为30%左右，常州、湖州、嘉兴为20%。而环深圳城市圈，东莞、广州房价为深圳的30%。三是在房地产调控政策实施以来，同一城市群的不同城市的房地产市场走势也呈现分化的趋势，显示出在同一城市圈内，不同周边城市与中心城市的联系紧密程度存在明显的差异。

二、发达经济体的城市群形成历程可以给我们什么借鉴？

从探讨城市产业布局、工业化和城镇化发展规律的角度讲，美国的历史进程有其参考借鉴的价值。美国不同产业在不同城市或城市群之间动态重构的历史进程，在很大程度上是由市场自发力量所驱动，因此发展脉络清晰，带有一定的“原生态”特征，据此可更准确地认识工业化和城镇化的一般规律。

如果简单归纳这个历史规律，我们可以把它概括如下的三个内容：

第一，从驱动力来讲，大机器工业在19世纪中期启动了美国城镇化的引擎。城市是工业得以存在和发展的必然载体，为工业发展提供了地理空间、自由流动劳动力、资本、技术和自然资源的集聚。但工业化的完成并不意味着城镇化的完成。与工业化发展形影相伴的是生产性服务行业的快速扩张，这些行业的扩张导致更多人力资源直接从一、二产业“生产部门”转移到第三产业中，导致城镇化率比工业化率有更快和更长久的提升。

第二，从人口和产业的区域布局结构看，美国城市的发展自东北部新英格兰和中大西洋地区，到中西部五大湖地区，再到西海岸地区，自东向西，具有明显的三阶段梯度开发的特征。每一阶段的开发都是一次气势恢宏的“人”与“产业”在特定区域的集聚，并依托当地自然资源的禀赋优势，孕育出在全国范围上专业化分工极强的“区域经济增长极”。

第三，从城市空间构成看，在“区域增长极”中，“人”与“产业”的集聚终极形式就是大都市区（Metropolitan District），并以此为辐射中心，不断兼并扩张，最终与区域中临近大都市区形成“大都市群”或“大都市带”。如：19世纪上半叶纽约率先繁荣，以此辐射，北起波士顿，费城、华盛顿特区、南至里士满，沿大西洋沿岸跨越10个州。19世纪下半叶芝加哥脱颖而出，以此辐射，东起匹兹堡、布法罗、克利夫兰、底特律，西达圣路易斯，中有密尔沃基、哥伦布，南绕五大湖成半月形。二战后洛杉矶迅速崛起，以此辐射，北起西雅图、波特兰、旧金山、南至圣地亚哥和凤凰城，连绵贯穿了整条西海岸。

从国际经验看，大型都市区或大型城市群是城市地理的一种典型形态。历经100多年的自发演变，美国人从农村到城市、从城市到郊区、从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。未来，城市群也将成为中国主导性的空间载体。

在中国，过去经常的争论是中国城市发展到底以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，在目前这个新的交通和地理条件下，特别是在这一轮房地产市场调控过程中表现出来的房价波动新趋势看，市场已经对这个争议给出了清晰的结论，那就是：大都市圈。

三、展望城市群发展

因此，无论是探讨未来房地产市场调控的长效机制，还是探讨城镇化的趋势，需要在城市群这个平台讨论问题。所谓城市群作为空间载体，可以从这几个角度理解：

（1）从最普通的含义上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市（例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的3个中心城市）、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。

（2）站在决策者的角度，城市群之所以被称为一个载体，是因为在城市群这样一个更加多元、开放，更加富有容量的地理空间上实现三重目标：

其一，实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动；

其二，分流特大中心城市的人口和产业，以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看，去中心化、郊区化也符合市场规律；

其三，也许是最重要的目标，可以在中西部形成一个新兴的增长极，既可以平衡区域发展不协调的矛盾，也可以在未来成为一支带动经济增长的新力量。中国不同的城市群处于不同的发展阶段，这也将提供不同的房地产需求结构。

参考文献：

[1]巴曙松.城市群是未来中国建设的主方向[J].经济,2014(06):9.

[2]巴曙松.中国楼市或将出现十大变化[J].财经界,2017(05):75-77.

[3]巴曙松. 2017年中国楼市将出现新变化[N]. 21世纪经济报道,2017-03-29(12).

文章来源：今日头条2017年8月9日（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）

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