深圳出口+制造大区+房地产急了，但罗湖笑了！2500亿投资重回商务霸主
8月30日，国速中心产品发布会，在万象城君悦酒店圆满举行，本次特邀了叶檀、宋丁、玉家雄等大咖，共话罗湖发展和经济发展新趋势，释放了很多干货。
宋丁在演讲中称，“中美贸易战，大家都知道，这个很麻烦。美国人要干下去，所以不惜代价要打这个贸易战，但是我发现一个现象，这边炮声一响，罗湖笑了，哈哈大笑。为什么呢？为什么罗湖要笑呢？其他区很愁。”罗湖要扛起一面高级消费者大旗，投资2500亿，再造崭新罗湖；消费金融让罗湖重回深圳商务霸主地位……
以下是直播全文，由深圳梦重新编辑发布。
主持人：在每一个值得娓娓道来的深圳故事里，总有一个名字时常出现在我们耳边，那就是罗湖蔡屋围。从三天一层楼的国贸大厦到深圳证券交易的成立，到后来地王大厦、京基100、华润万象城等一个个深圳印记的出现，罗湖蔡屋围，就是一部深圳的发展史，而这里记录着无数人的青春与梦想，也孕育了深圳今日的辉煌。
主持人：尊敬的各位领导、各位尊贵的来宾，女士们、先生们，各位亲爱的媒体同仁以及各位关心支持国速中心的朋友们，大家下午好！谢谢各位的掌声，感谢各位的莅临【以匠心*致中心--国速产品发布会】的现场。很荣幸受到主办方的邀请，与在座的各位来宾朋友们，一同见证国速中心的璀璨发布。
在今天活动的一开始，首先请允许我为大家介绍莅临今天活动的各位尊贵的来宾，深圳市国速房地产开发有限公司的领导们，欢迎各位的莅临！除此之外我们今天还有几位明星级的贵宾，请允许我隆重地向各位介绍这三位重量级的贵宾，他们分别是：
国速地产董事长黄少兵先生
国速地产总经理陈程豪先生
著名地产思享家宋丁老师
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生！
著名财经评论家叶檀老师
欢迎你们！
主持人：掌声有请现任国家高端智库中国综合开发研究院，旅游与地产研究中心主任、研究员，兼任中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师。宋丁老师在城市战略、地产等领域从事研究工作多年，获得马洪学术基金奖等多个重量级奖项。更是首提粤港澳大湾区”发展概念的著名学者。可谓是城市区域的发展研究方面的专家，今天我们就来听听宋丁老师深度剖析——罗湖，是如何在在消费大趋势引领下再度崛起的。有请。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁
宋丁： 罗湖，是如何在 消费大趋势引领下再度崛起
罗湖区，国际消费中心再续辉煌
蔡屋围，引领消费金融前途无量
宋丁：各位朋友下午好！我现在站在罗湖这个土地上非常感慨，为什么？32年前，1986年，我第一次来深圳参加一个培训班呆了15天，我当时感觉到蓝天白云高楼大厦，全中国最美的地就是我们。我在福田住，呆了半个月，我至少有10天要到罗湖来吃饭、看电影、购物都要过来。为什么？就是这种感觉太美好了，这是32年前。但是后来来到深圳以后，后来渐渐感觉我来罗湖的次数越来越少，为什么呢？大家都知道，城市往西走，人跟着往那边走，来的次数就少了。但是后来我发现，罗湖后来慢慢地又在发展，它不是靠单一的高楼大厦，它用了非常好的很乡土化的味道的名字--蔡屋围。我发现这是一个规律还是怎么回事，你看上海最热闹的地方在哪儿？陆家嘴，是个农村的名字。越高大上的地方保留一点乡土文化，这种名称反倒是一种新的号召力。所以我突然回过头来一看罗湖蔡屋围这三个字，好亲切，突然发现我来罗湖又多了，为什么？我想感受它的再次崛起。真的我们看到罗湖再度崛起，是什么崛起呢？是在消费大趋势下、引领下的一个再度崛起，这里就有故事可讲。
当然，大家要关心什么呢？中美贸易战，大家都知道，这个很麻烦。美国人要干下去，所以不惜代价要打这个贸易战，但是我发现一个现象，这边炮声一响，罗湖笑了，哈哈大笑。为什么呢？为什么罗湖要笑呢？其他区很愁。我们看一下，贸易战之下，应该说是中国改革开放四十年来最严峻的挑战，不知道大家感受到没有。我觉得我们深圳已经是重创了，我们看到3月份以来到现在我们的外贸出口数据应该是逐步下降，到7月份是负值。25年来中国出口的第一大城市，我们的出口一再下降。那我们的高科技制造业呢？我们知道中兴是深圳的企业，也受到很大的挫折，美国第一次500亿美元的加税，十大类高科技在深圳都有企业在制造，他们的日子现在很不好过。所以一个出口、一个高科技，我们都受到很大的重创。还有房地产也受到影响。
在这个情况下我们看什么呢？出口大区很着急、制造大区很着急、房地产很着急。我们看看罗湖在笑什么，因为市场预见应验了，因为超前的决策做对了。还有就是提前布局成功了，它布了什么局呢？没错，就是关于国际消费中心这个大的战略，它的预见、决策超前布局，说实话两三年前罗湖做的时候，我还有点点不以为然，我就没想到你们这么有预见性，这是罗湖的伟大：预见性。为什么？三架马车，那两架出毛病，我要靠消费来拉动。所以我们看一个数字，继续论证这个问题。这个图表说明什么呢？2016年中国的固定资产投资总额是将近60万亿，它的资本形成总额是多少，从1993年开始一直形成总值高于它的投资，到2006年开始持平了，后来越往后走越低于这个红杆（图），什么意思呢？投资越多产出越低，所以中国的投资规模占GDP比重大约是资本形成的2倍。这说明什么呢？说明我们的投资效率在明显下降，投资拉动的机会成本大幅上升。那我们还敢依赖投资吗？
刚才我们看到出口形势也不太好，大幅顺差将显著收缩或出现逆差，我们这么多年M2为什么敢发那么多，是因为我们出口量，你出1个亿美元，回来按照汇率进入到市场，现在是6点几亿人民币，我们现在这个钱没有了，你没有出口回款怎么行。所以出现大量逆差甚至常态化。甚至我们现在国家积极进一步改革开放，我们在上海要举办中国进口商品交易会。这个情况下一个结论出来了：中国不能继续像过去那样继续依赖投资和出口，而要大力拉动消费。
我们再来看，按照国家发改委的预测，今年将保持6.5%左右的经济增长目标，这个任务下半年能不能完得成，我还提了一点点心，我有点担心。预计今年消费对经济的拉动有可能接近甚至超过60%，而投资贡献率保持在1/3左右，而外贸的贡献率是在8-9%。我们看到投资、出口两架马车继续充当增长引擎的这方面面临着越来越大的困难。我们国家在积极部署国内消费，力争使它成为拉动经济增长的主要力量。这是大的方向。
上半年第一产业3.2，第二产业制造业6.1，第三产业服务业增长7.6，消费服务业强劲增长，对整体经济增长起到了重要的支撑作用。我们看消费，消费还有什么好处呢？消费拉动它能够倒逼中国企业加快自主创新研发，这次中美贸易战给我们一个极大的教训是什么呢？我们的科技创新能力不足，我们的科技在全世界行业中居于中间位置，不是高科技，我们是中科技，否则怎么我们的中兴被人家掐着脖子呢，你是个组装企业，你没有芯片，这行吗。所以消费拉动要倒逼你加快创新开发，推动中国产业结构的升级换代，这是大方向。
还能倒逼什么呢？倒逼加快开放，增加海外高科技产品的进口，满足国内需求。高科技从外面进来，对我们整体消费也是个拉动。再看看消费经济的模式，从八十年代到现在，应该说四次转变，我们八十年代玩的是温饱，九十年代我们是大件，彩电、冰箱、洗衣机，这些大件已经满足了。到了2000年以后的重点转到房、车，有房有车中国梦，当年的有房有车叫美国梦。现在进一步升级了，叫体验型，不单纯是物质形态的消费。这个时候我们看到一种新经济叫互联网经济，移动互联网经济为代表的新经济正在引发巨大的消费革命的浪潮。我们看到一个数字，2017年网上零售额达到5.5万亿元，占社会消费品零售的15%，这个量已经是相当大了，原来是0，现在这么大了，将来还会扩大。这样的新消费模式更在知识经济、智慧产业、传统消费变革等等领域表现出巨大的发展前景，比如传统消费，什么叫传统消费？你开什么车，汽油车，再过五年我们还是不是有机会再开汽油车？不好说，说不定都电动化了，很难讲。这个速度会非常快。这就是对传统消费变革，我们一定要想到未来的速度会很快，叫未来已来。
我们现在看一个数字，如果我讲了这么多消费以后我们看看深圳的情况怎么样呢，深圳其实消费不是那么理想，多年来由于城市特征，什么叫城市特征？移民城市，大家移民过来是在消费吗？不是这样的，移过来就是要挣钱的，钱留着，不能花，我们深圳人就是特别不愿意花钱，唯一花钱的地方在哪儿？买房子。刚才有一个很好的朋友买了好几套房子，还说宋老师我想把罗湖的房子卖了再到南山，我说没必要卖。所以它的城市特征，还有就是创新制造出口等方面的强势，导致它客观上压抑了它的消费能力。
我们看看下面四个一线城市排名，后面的红色数字，它的消费能力的得分，广州最高0.437，北京0.413，上海0.393，深圳0.268（图）。这是深圳的软肋，我们消费真的上不去，有这个问题，但是深圳真的是不是消费不行呢？这个数字好，国内一系列的数据显示，深圳近年来的消费在明显上升，今年1-4月份，深圳的社会消费品零售总额增长8.8%，是四个一线城市里增长最快的。总量没你大、增速比你快，这就是潜力（图）。还有深圳商圈综合影响力在一线城市中间仅次于北京，列第二位，什么叫商圈？南山的海岸城就是商圈，我们罗湖的整个口岸地区、东门、金三角都是商圈，这个商圈的影响力在全国仅次于北京，比上海还牛，这是人家统计的，不是我统计的。还有北大的一个新零售城市创新指数报告显示，深圳仅次于北京、上海位列全国第三（图）。下来这三长图是南方都市报是2018年中国新零售商都指数报告的数据，深圳金年来消费实力和影响力在迅速提高（图），深圳没进入到前三个，但是第四个，已经超过广州了，叫消费者参与指数。第二是商业渗透指数终于进入前三位了。上海、北京、深圳。再看商业发达指数，我们也排在第三位。很了不得。所以它只是总量还没上去，但其他指标都在迅速往高走，这是一个非常好的可喜现象。
这样的话我们就看到了罗湖，罗湖的价值是什么呢？罗湖在深圳过去若干年一路向西的狂躁声中我们在干什么，我们在坚定地沉着地转型，这是我们非常欣慰，罗湖从发达国家、先进城市的经验得出一个结论：必须在投资和出口之外强化消费拉动，这个必将是被边缘化的罗湖再一次崛起的最有力的抓手。所以我们看到它扛起一面高级消费者大旗，投资2500亿，再造崭新罗湖。所以我们看到了一张足以震撼深圳的国际消费中心的超级蓝图在罗湖已经绘就了，这是给我们最激动人心的一张蓝图，就是国际消费中心。
我们看一下罗湖的大消费产业它的战略布局到底让我们惊讶到什么地步。在这里我们看到罗湖定位国际消费中心这在中国城市中间是第一个提出来的，重要性就不言而喻的。罗湖的商圈它目前的布局是80万平米，营业额超过150亿，它在深圳是规模最大、成熟度最高，没有之一。所以它仍然是在全深圳领先的。刚才谈到商圈，最高端的商圈就是今天我所在的万象城，盖了这么多年的shoppingmall，回过头来大家最想去的还是万象城。品类最多最齐全的商圈在国贸，这些都在罗湖（图）。我们再看看到2020年国际一线品牌引进率超过95%，超过1000家国际知名品牌专卖店将要进入罗湖，达到什么效果呢？那使我们看到罗湖将成为中国华南地区国际品牌集聚度最高的地区。
宋丁：未来罗湖将建立“一河六圈一带”的全域消费地图和超级Mall，一河是什么呢？深圳河，虽然河不在宽，但是两面两个城市都牛得不得了，香港和深圳，这样一个黄金休闲水带与香港共建共享滨河创意休闲走廊，这是一河。六个圈就很厉害了蔡屋围高端商业核心区，深圳顶级商业综合体的聚集中心，还有东门大众消费时尚中心区，这是商贸文融合发展的产品消费市集。还有我们大家熟知的人民南火车站口岸的消费区，它现在重心往哪儿走呢？高端医疗美容消费产业的聚集地带，逐步的专业化，方向很明确。我们再看湖贝，现代商业综合区，依托旧村的历史底蕴，来做一个现代文化商业的综合体，这个也是很让人充满想象的空间，它有传统文化的底蕴。当然还有一个耳熟能详的水贝布心黄金珠宝产业聚集区，这是非常牛的地区，是全国唯一的黄金珠宝产业知名品牌示范区。叶檀老师知道，中央把黄金交易所放在上海的，但是上海不得不把实际操作的平台放在深圳来，因为7、80%的黄金交易是在深圳发生的。笋岗清水河，这是一个新地方，在罗湖的北边，时尚特色商贸区，以智能化的商品保税贸易为主的新型商贸区。这样六个圈。最后还有一带，三个大口岸，唯有罗湖有三大口岸：罗湖、文锦渡、莲塘口岸经济带，集休闲购物文旅于一体的口岸型的特色消费走廊。这样的一个大的格局看下来，一河六圈一带，我们头脑里是不是对罗湖有一个完全更新的想法呢？
这不是以前的罗湖，这是未来的罗湖，它也是现在的罗湖。
为了实现这个国际消费中心的宏伟目标，罗湖在重整旧城空间方面是不遗余力，下的功夫非常大，十大更新片区，我们深圳和别的地方不一样，我们没有土地，我们造房子、做商业，不得不去做更新。十大更新片区这样推动整个罗湖区产业空间和城市功能的全面优化提升，政府已经承诺了投资2500亿，实现大约2300万平方米的城市更新规模，这是多大的工作量呀，你们都想象到的，非常的艰巨。预测到十三五末，罗湖完成城市更新项目将超过100个，小小罗湖超过100个更新项目，叫做翻天覆地，而且那么多的巨无霸：万科、华润、京基、深业、恒大等等众多国内外知名品牌发展商纷纷抢驻罗湖。所以这个前景大家看得很清楚，抓机会要看未来。
我们最后再看一看这么大的罗湖，它的灵魂在哪里呢？蔡屋围。蔡屋围在什么地方？我们叫金融中心，但它又有国际消费中心的背景，所以我讲以消费金融让罗湖重回深圳商务霸主地位。我们这么多年来的确是一路向西，大家以为代表深圳商务价值的深圳金融重心已经转到福田和南山了，我们一直坚定不移的这样认为，但是数据在打我们的脸。数据告诉我们事实是罗湖凭借八九十年代的积累，目前仍然是深圳最核心的金融中心，哪怕是深交所搬到福田了，但是金融数据告诉我们这是中心。看它的四个数据：四大国有在内的273家银行，香港的银行业不过两三百家。国际四大会计师事务所深圳总部。全市绝大部分外资金融机构、大型证券保险公司、财务公司在罗湖。深圳将近60%的金融机构、30%的保险机构在罗湖。你说它是不是唯一的到目前为止不可更改的最大的金融中心？所以，数据才能说话，不是说我们拍脑袋的。
当然，我们看到一个现象，刚才黄总监也讲得很清楚了，大家对罗湖的信心，1996年的时候当有人说深圳被谁抛弃的时候，我看当时地王大厦在那儿，我说不会倒，385米的楼在深圳第一高，这叫资本用脚投票，他在哪儿盖楼说明它经济在发展，怎么能够抛弃呢。后来又出现了京基100，我说更不可能抛弃了，这是资本在选择。所以未来以蔡屋围为中心的布局红岭创新金融产业带，建议大家高度关注，这将来是完全要树旗帜的金融中心，打造世界金融街。今后三年仅私募企业就已经540多家，这个量在全国都没有这么大。我们还要继续引进全球金融、科技前50名企业，吸纳产业规模将达到600亿。我个人判断，不只600亿。根据国际消费中心定位，蔡屋围将重点发展国际消费金融业，我认为会有差异，比如南山的前海、福田中心区他们也都在搞金融，金融和金融是不一样的，比如前海是国家定的，所以我认为它是国际金融中心、国家性质的金融中心，是货币金融中心、是汇率的金融中心，性质不一样。而福田呢？福田就是城市金融中心，是这个城市政府决定金融导向和产业投入的一个重心。但是罗湖就不一样了，罗湖更加市场化，消费结合的，比如买房贷款就是消费金融。所以根据这个来讲，蔡屋围将重点发展国际消费金融业，以此重塑罗湖的商业霸主地位。所以蔡屋围一定会和前海和福田中心区交相辉映，而不是我们一家独享，我们各有各的特点，来把深圳推向全球新金融的高地。我觉得这个蓝图走完以后，我们再配合刚才黄总谈到的，如果这么大的商务产业链、这么多的写字楼在崛起的时候，我们看到它的相应的居住产品，比如公寓产品会不会兴旺，大家都能想得到。所以今天我讲这个大的格局以后，我希望大家对罗湖、对蔡屋围有个重新的认识。
蔡屋围片区它毕竟是未来天际线聚合的国际地标性中心，蔡屋围片区已经规划全球最集中的地标建筑群，700米的晶都酒店旧改，633米的寰宇大厦，现有411.8米的京基100。这个地方从来就没有离开过城市中心，它就是城市中心。它未来将更成为世界级的消费金融中心。它的特点就是消费金融。
最后给大家两句话：罗湖区，国际消费中心再续辉煌；蔡屋围，引领消费金融前途无量。
谢谢大家！
主持人：今天我们产品发布会进行到这里，相信大家早已经期待我们今天在开场的时候说过我们有请到一位重量级别的嘉宾，他究竟是谁呢？他就是著名的财经评论家叶檀老师，相信大家最近都在重点关注中美贸易战，基于贸易战下的个人资产应当如何配置呢？接下来，我们特意请到叶檀老师为我们现场解惑，让我们来欢迎叶檀老师！
著名的财经评论家叶檀老师
叶檀：深圳在接下来就是高端服务、高端制造的门脸
叶檀：我昨天乘上海的飞机过来，深圳这段时间一直在下雨，到了深圳之后，天上盘旋了一圈，它绝对落不了地，然后是飞到南昌，飞到南昌已经后半夜了，然后早上7点钟的飞机再跑到深圳来。所以我就在想一件事情，整个来来回回的说到两件事情，第一件事情是深圳蛮受委屈的，为什么这么说呢？因为我们知道从上海到那儿都比较方便，从上海到北京飞机没有也无所谓，基本是这样一个状态。但是如果到深圳，没有飞机，然后要坐火车从上海到深圳的话，就要整整一个晚上，大概要8、9个小时。这说明什么？说明中国的基建最最重要的是在什么地方，是在北京、上海，然后从北京往湖北，然后到广东这一条线上，这才是真正的高铁线。中国真正经济比较发达的地方，比如广东、福建，现在都处于高铁还是比较滞后的阶段。今后我希望到夏天到深圳来的时候，以后是不是都要坐铁路过来，就把这个问题给解决掉。
第二件事情，我看到我们的国速中心的高楼，我认为深圳这座城市在发生一些变化，而这些变化大概会深刻地改变深圳这座城市。深圳以前从改革开放开始，很多人说我爱自己家乡，但不是自己的家乡，真正打心眼里热爱的，应该最多的就是深圳这座城市。大家知道宋丁不是深圳人，但他特别爱深圳，谁要说深圳不好都不行，因为深圳给他带来的成长和财富，这个是改变不了的。
我们来看看城市升级，这是过去四十年中国城市化之后形成的这么一幅城市升级图，在中国春运2016年的迁徙图，中国有了高铁，有了高速公路之后，中国形成了城市群，而且这些城市群是非常密集的，除此之外的城市基本上现在还是一个原生状态。我们来看主要的城市是京津冀，尤其是北京、天津就只有两个点，接下来我们看到城市最密集的长三角、珠三角，然后往西南，重庆和成都那边去走。现在中国经济的第三极应该是在武汉附近，我们的南北大通道跟东西大通道交界地点就是在武汉。所以，武汉以及周边的地方成为了中国经济的第三极。
原本城市的发展应该是逐渐城市扩大往周边拓展，但是中国的城市不一样，待会儿我会跟大家说。这是中国的主要城市群（图），当然了，并不是圆圈越大越好，我们中国主要城市群1978年的时候，中国城市化率最高的地方是哪里呢？中国四十年前中国城镇化率最高的地方是东北，那个是中国的重工业中心。所以，它形成了各色各样的小镇，比如说四平、锦州。但是经过四十年之后，我们知道东北的重工业有所衰落，而东北的直播行业已经兴起，抖音上的主播都是东北的。在这幅图里告诉我们，在中国出现了一些暴发户的城市，这些暴发户的城市在几十年前还没有多少人关注的，但是因为高铁时代的兴起，有四条以上的高铁经过了这些城市（图）。连特朗普发推的时候都会说中国到2030年会有高铁线会经过所有50万人口以上的城市。这句话的意思是什么呢？就是中国现在在大规模地建高铁，这些高铁会通过所有的地级市。中国的三百多座城市全都有高铁通过，如果高铁没有通过的城市，或者是铁路减少的城市，这些城市现在就成为一些没落的城市。就像太阳照过去了，再也回不来了，比如最典型的离我们广东很近的一个城市，长沙附近有一座城市，以前是重工业中心，叫做株洲。现在当所有的高铁往长沙走的时候，株洲就开始没落了。我们知道，以前从连云港一直往西走，中国西部的一条高铁线，现在这条高铁线重要性在下降（图）。蚌埠，就是我们所说的中原大站，像安徽这样的地方，它确实整个经济的重要性在下降。从高铁来看，成都在往西走，基本上已经没有，它可以从成都再往西建到拉萨的高铁，但是这条高铁我们知道每年除了耗费上亿的钱之外，除了有军事价值之外，确实没有其他价值。
中国北上广深也形成了全球最密集的地铁线（图）。
这是我们看到新一轮的城市争夺战已经起来了（图）。条件放宽到什么程度呢，你只要是四十五岁以下、中专毕业，你就可以落户。前一段时间是这个样子的。落户抢人到什么程度，去年一年的时间武汉落户的人口是30.1万，深圳这座城市很奇特，深圳落户将近60万，北上广深，北京、上海人口是在流出的，深圳和广州人口是在流入的，尤其深圳人口还在大幅流入。大家有没有觉得很奇怪？因为深圳人口是流入了，还在大规模的流入，但是深圳的土地不能大规模的拓展，它不能像其他城市一样你把周边的土地来给我，行政区划给我，我把东莞并进来，变成深圳的一部分。这显然是不现实的。因为深圳周边对它虎视眈眈的城市太多，所以深圳做不了这个东西。深圳找了一个其他的途径。
大家来看，这是NASA的灯光图，左边的是美国、右边的是亚洲灯光图（图）。第一个是东部的沿海地区，还有一个就是南亚，主要集中在印度这块，灯光非常的密集，说明人口很多。大家看每一个灯光最聚集的地方，就是繁星点点最亮的地方就是中国一座座大城市。很显然的，北京、天津，尤其是比太原那座城市亮得太多了。上海、南京、合肥这些地方整个这一块已经连成了一大片，说明什么？说明这个地方已经是城市群了，无所谓城市和农村的区别。珠三角同样也是如此（图）。
我们来看看，这个就是星巴克甄选门店，在各个城市的分布（图）。因为星巴克是去找那些商业人士比较多的城市，然后他来进行分布。我们看在一线城市、二线城市、三线城市里头，五个门店，我们就来看看三线城市，五个门店主要集中在珠三角：珠海、佛山、东莞和中山这四座城市。里边有一座是福州。
深圳当它四十年之后，它面临新的一次改变，面临新的一次图腾，它找到自己的方向、找到自己的位置了吗？首先我们可以说的，深圳是没有办法土地拓展，而且我刚才说周围的城市虎视眈眈，我们拿粤港澳大湾区来说，港珠澳的大桥已经建好，大家都知道。这座大桥是从香港、澳门，还有一脚是珠海，那一脚是不在深圳的。我觉得很奇怪的是，本来是应该一座桥，这边有两只脚、那边有两只脚，刚好站住。但是它不通过深圳，我觉得很奇怪，深圳作为一个国际知名的城市，但是深圳欠缺两个东西，这两个东西我相信都是周围压制它的结果。首先，深圳的土地没有办法再继续扩张，就意味这它的土地一定会继续很贵、很值钱。第二我们看到深在这个大桥里边少了深圳这一只脚，对于这座大桥来说是欠缺了一个非常重要的关键支柱点，那为什么少一只脚？第三我想问的是深圳在发展的过程当中，我们知道深圳有机场、有高铁，什么都有，离香港又那么近，但是大家有没有想过一点：深圳的机场、港口吞吐量尤其是国际航班的吞吐量是珠三角大城市里边相对比较少的。那这个是为什么？如此重要的一座进出口贸易城市，它居然会比较少，从理论上来说，第一深圳是中国制造业的发源地，所以它会有一个巨大的物流中心以及物流仓储中心；第二它既然是一个贸易的重镇，广州和深圳，那么广州、深圳、香港这些地方都会有非常密集的国际航班。
我们来看看深圳本身在怎么做，首先我们看到的是棚改和旧改，这是棚改的数据，棚改最多的，往上走的是增速最快的是河南，将近17%。大家看到没有，一枝独秀的在旧改领域的是山东，山东有一座城市占了山东棚改的一半，这座城市很奇特，我以前没有想到是这座城市居然占了棚改的一半，菏泽，产牡丹花的地方。这是我们看到的2018年棚改指标的分省分布图（图），很多人会觉得棚改跟我们有什么关系，跟深圳有什么关系？没有关系，但是大家有没有想过一点，深圳在做什么，深圳在做旧城改造，而且是大面积的旧城改造，我每次到深圳来的时候都很高兴，我来深圳、来广州是比较高兴的，为什么？因为我觉得这是两个烟火气十足的城市，就是特别有市民气，你想吃，很多地方吃；你想玩，很多地方玩，然后又很便宜。我有一次住在宾馆往下走，走进了牌坊后面，一看两座楼伸手是可以握的，我一看就知道这肯定是城中村，深圳最富裕的群体就是城中村。然后我坐下来根本不忌讳说要吃高大上的，我想知道他们的消费是多少，我坐下来吃了一碗麻辣烫，我一个人能吃饱大概是十二块。然后我就问当地的，我估计都是以前富士康打工族这些人，租的房子，就几个人租一个一室一厅的房子，我问他们你们一个月房租大概是多少钱，他当时跟我说是1200，我估计以前更早的时候大概几百块就能搞定，而且可以群租的时候。所以大家可以想象在深圳的市中心居然有如此便宜的地方，而且是形成了一条以前足以支撑深圳的产业链。比如华强北，新的苹果机型出来了，他只要能弄得到零件，第二天肯定它的山寨货已经出来，这是很牛的事情，我今天不探讨山寨好不好的问题，我今天探讨的是深圳为什么能以这么快的速度把新品组装出来，这是很牛的。大家有没有看过以前一个美国最牛的互联网杂志，杂志的主编想创新版，做一个小机器，他就在网上满世界搜，看哪个地方做的既好又快又便宜，最后他为了生产有点类似于无人机，他跑来的就是深圳东莞交界的地方。所以，你想想看，这个地方的产业多么有特色。几十万的富士康人聚集在一起，然后是军队化的运作，那你想它要把成本压低，这个地方深圳当时如果是富士康大规模进来的时候，一定是第一成本并不太高的城市；第二他有一帮制造业工人可以作出良品率最高的东西。很不可思议的是，你做代工，我也做代工，为什么富士康的代工特别重要呢？为什么他做得别牛呢？是因为他管理好，后来他的手下跟我说富士康的良品率在90%以上，而一般的公司良品率只有70%，这20%就成为了富士康的雷打不动的利润。这个事情确实还是挺牛的。
现在我想跟大家说的是，深圳这座城市变了，首先变化的是城中村我看得少了，而且我去城中村的话我发现城中村外围全都高楼大厦建起来了，然后十二块一碗的麻辣烫也见得少了。深圳连华为都在往外走，华为并不是全部往外走，只是它的制造那部分，然后部分的总部往外走。这说明深圳要建什么，深圳在接下来要对标的是什么城市，深圳会有几条路可以走。第一它土地少，它把旧城拆了之后会往高走，每平方米的单位GDP提升，这是它最能走的路。我现在腾笼换鸟，把能创造更多价值的带过来。就像上海的陆家嘴一样，我们知道中国平均每平方公里能够创造最多GDP的是一个地方：北京的中关村，它每平方公里GDP最高，再接下来是香港的中环、上海的陆家嘴，像这样的地方，深圳显然是要往这些地方走。造高了，把边上造好了，我用高端的服务型人才把以前的哪些人给取代掉，这是现在深圳正在走的路。
叶檀：我们来看粤港澳大湾区。在接下来深圳走的第二条路到底是什么，跟大家探讨一下。这是9月1日实行的新证，深圳的朋友应该都知道了，港澳台同胞可以领居住证，可以用公积金在大湾区买房子，这是一个非常大的改变。这也就意味着你不管是社会保障、不管是购房，整个粤港澳深圳一块彻底打通。十年前我们判断大概是香港的金融业、服务业开放，然后深圳做高端制造业，广州那边做商业，然后各自做自己的一块。但是现在情况有点变，我们看到的是香港如果没有离岸金融中心的话，它的地位十年后我相信会大幅衰落，在整个粤港澳大湾区里面，香港地位大幅衰落。因为香港的人才现在政策变了，现在是北边的边境彻底打开，香港、澳门的人彻底过来，他就在粤港澳这个地方融为一体。而且香港有金融中心，中环价格这么贵，我现在把香港的金融中心打散掉，然后在前海、福田这些地方做金融中心。为什么现在香港还是一个重要金融中心，是因为人民币国际化，资本项目没有可兑换。如果说人民币彻底国际化，资本项目可兑换，不需要再离岸交易，只要在上海就可以交易、在深圳就可以交易的话，那香港彻底完蛋。所以在接下来这是我们对于香港的判断。
深圳除了腾笼换鸟，人员会换之外，深圳会做两件事情，第一是深圳的第二产业在下降，第三产业在上升，就是高端服务业这块的数据在上升。2016年当时任深圳市长的许勤说了一个数字，他说我们这几年有1.5万家制造企业搬走，想想看背后是多少工人全部都搬走了。所以这些人以后恐怕留不在深圳，因为我们的旧改一来，没有几百块钱的房子了，这些人必须要住四五千块钱一个月的房子，房租现在所有的大城市都在上涨，就意味这这些大城市的产业结构会发生很大的变化。中山是一个制造灯具的地方，现在中山那边造灯的那些制造企业到那儿去了？到江西、湖南去了。江西宜春那边有一个制造业基地，我还特意去看了，很多灯现在是江西那边造的。
我们深圳在接下来就是高端服务、高端制造的门脸，比如华为搬到东莞、搬到全国各地之后，他在深圳留下的是什么，是他后台的交易中心和他的展示中心。所以，这些东西会留在深圳，深圳会成为金融中心，会成为服务中心。
叶檀： 然后莞深高铁快要开了，接下来广州、深圳、佛山、东莞基本上会打通。他们那个时候说在深圳买不起房，要不要在东莞买？当然需要。虽然行政区划很严格，但是还是会彻底打通的。
粤港澳交通区位，接下来香港的两大优势如果不存在的话，估计都会转移到深圳和周边来。以前香港的两大优势，第一个是金融，就看人民币什么时候国际化了。人民币国际化的这一天，香港金融中心的地位就岌岌可危了。第二是我们以前到香港去干什么？第一买保险，这是金融方面的，第二买奶粉，第三买奢侈品，你还要到香港去。我刚才看到的是罗湖这块消费彻底打通的话，因为你引进那么多的品牌，你就意味这一定要给它降税，否则的话你引进品牌完全没有意义，你就在一墙之隔，香港这么便宜，然后你引进品牌还这么贵，它没有意义。它现在这么做，很简单，深圳跟海南一样，海南就是引进奢侈品牌变成一个离岸岛，这是很容易理解的。深圳我估计也会这么做。罗湖是第一关。
再接下来人口。北京、上海人口在下降，深圳人口还会聚集吗？粤港澳要建大湾区，人口还会聚集吗？我觉得会的。大家来看这两幅图，这是每千人的人口密度的图，这个是粤港澳大湾区DID的分析示意图，人口密度超过4000人。深圳靠近罗湖这个地方有一个深红色的点，是人口最密集的。然后其他的就在广州、佛山这儿，然后是中山，它都是一个个点，边上都是白的。这说明粤港澳大湾区有很大一部分还是农业经济，中间它的城市没有连为一体。我们看一看日本到底怎么样，这是日本的人口分布图，东京湾大湾区的人口分布图，彻底连为一体，边上一片白的，像千叶那种地方房价就特别便宜，但是你要到东京新宿那个地方去，那房价贵得要死。日本国土资源颁布的日本土地最贵的地方是在银座的一个唱片店，那个唱片店重估之后是最贵的，当时折合成人民币算了一下，每平方米167万人民币，这是全日本最贵。所以，包括旧金山也是，日本人少。如果说粤港澳大湾区继续发展，按照我们现在这么多人的话，我相信一定会跟东京湾区一样，到时候人口集中连片，形成一大片的发展。
这是2017年的租金和二手房的综合涨幅前十名的排名图，这都是大湾区的，哪座城市最好，我也没想到2017年，如果是中山的土著居民是很幸福的，因为他手上的房、地一个劲的在涨，中山、肇庆、广州、佛山、江门这样一路下来，深圳是17.9%，这个地方二手房占的权重蛮大的（图）。
我们来看看今年上半年粤港澳大湾区各个城市的情况怎么样，尤其是租金。我跟大家说一说，第一座城市这个是6月份，以70%的房价和30%的租金来比，涨了42%点几，租金狂涨的一座城市：三亚。其他的大家发现没有，都是一些并不是太大的城市（图）。
粤港澳十一城6月份的时候房租的同比涨幅的排名，这个是反映当地的经济压力的，当它的租金越来越高的时候，说明它的消费水准也会继续上升的。最高的就是深圳，将近30%，然后是广州，然后是珠海，它就是按照经济的活跃度和经济的体量来的。吓唬大家一下，在接下来深圳以后跟广州的好日子就没有这么好了，我住着房子，然后我吃一碗肠粉10块钱就够了，这不可能，说不定你买十根香菜要十块钱了，深圳也是这样的，很明显它的物价压力在上升，租金压力在上升，其他的价格压力也在上升。这就意味着在整个旧改引进人才、经济转型的过程当中，深圳的通货膨胀率会大幅上升。当然，你们去看国家统计局的数字，这个数字会很好，不会有任何问题。
有的人说我在深圳赚钱，在肇庆生活行不行？愿意忍受两地分居的话是可以的。基本上我们现在从北京那边的例子来看，现在猪肉价格在涨、鸡蛋价格在涨、蔬菜价格在涨，有没有不涨的？也有，我看了农业部的数据也有不涨的。像我们在粤港澳大湾区生活，你要买房子买在哪儿生活水准比较低呢，你要买肇庆或者惠州这样的地方，然后买在跟轻轨交界的地方，你现在要吃的比较便宜的是西红柿，然后现在鱼价尤其是草鱼的价格和鲈鱼的价格是比较低的。所以大家可以住在惠州的房子里，享受着轻轨的优势，然后在家里做一个番茄炒蛋，再来一碗水煮鱼，基本上是现在中产收入阶层能够保持营养、价格又最低的生活方式。
刚才宋丁老师已经说过了，整个消费、GDP这块。其实深圳人表面上看来消费是不高的，人均存款，我一直觉得有一个很奇怪的数字，宇宙中心当然是北京，它的人均存款是最高的。我们说官员在北京，商人在北京，所以北京的消费水准跟人均的本外币存款是最高的，这个没有任何问题。在接下来是上海和广州，深圳相对来说8.9也不算最低，但在一线城市里边突然深圳掉下来一个档次，这是很奇怪事情，包括消费也是。消费当然跟人口有关，但是6000多的消费确实是比较低的（图）。所以我有一个假设，我觉得这个数据有可能不能当真，因为做金融的主要集中在深圳，而不是集中在广州，所以深圳的这么低，这个不可理解。所以我的假设，同样的问题我在另外一座城市看到过：温州。温州的人均本外币存款极端地低，已经不是8万多了，而是5万多。所以我当时作出的假设，我认为是像深圳这样的城市，第一他买大东西不在自己这儿买，就到香港去买，所以他买奢侈品也好，比如我要买个名表，谁在深圳当地买呀，这么死贵的，肯定跑香港买。奶粉也跑香港买，买套衣服也去香港买。所以，深圳这边的社会消费品零售总额只是反映最基础的日常的消费的生活状态。但凡好一点就跑香港了。另外人均存款，深圳人民你们真的爱深圳吗？我不相信你们的存款比广州低那么多，我也不相信温州人存款会那么低、会那么穷。我的判断很明确，就是深圳人有了钱之后，多半的钱都跑到香港或者其他地方去买保险、买其他东西去了。因为它没有变成存款留在深圳当地的银行，而是变成了很多的金融资产流到周边地方去了。这个就能够解释为什么深圳人民钱很多，但是数据看起来不太好。
最后我要跟大家说的是：没了。谢谢大家！
玉家雄、叶檀、宋丁圆桌论坛
主持人：谢谢叶檀老师，请您稍作留步。刚才叶檀老师从城市发展新趋势的角度为我们解读了罗湖蔡屋围的片区未来价值增高点是怎样的。叶檀老师非常辛苦，因为就在昨天的时候我们也知道这两天深圳的天气很不好，连着下暴雨，叶檀老师为了能赶到今天现场，昨天晚上凌晨还转辗于各大机场。接下来的时间将要掌声有请出的是另两位非常知名的嘉宾老师，他们分别是：著名地产思享家宋丁老师以及深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生，有请共同来到舞台之上，和我们来完成圆桌对话的环节，一同论道经济发展新趋势究竟是怎样的。
首先非常欢迎三位行业领军人物能力来到我们产品发布会的现场，刚才叶檀老师从城市发展新趋势的角度为我们进行了话题的解读。其实我相信大家可能更为关注的就是刚刚我们说到的中美贸易战，毕竟中美贸易战关乎到中国未来经济的发展，尤其我们个人的荷包大小问题。我们知道叶檀老师作为非常知名的二十年的有影响力的财经传媒人，所以我们就一针见血地直接问到叶檀老师，您觉得在中美贸易战这样的市场环境背景之下，有可能会愈演愈烈，在未来我们又应当怎样去对自己的个人资产进行配置，包括还有哪些好的行业来进行投资呢？
叶檀：这是大家都关心的问题，到那儿都有人问中美贸易战。在早期的时候很多人都说打不起来，我一开始也没有意识到有那么严重，但现在真的很严重。第二会打多久？会打很长时间的。我发现很多朋友群里已经在转载一篇文章，叫做论持久战。我觉得就会打很长时间了。第三会继续跟特朗普打，为什么呢？因为最近义乌小商品指数做了一个分析，现在共和党特朗普所得到的旗帜和T恤单，他下的定单是民主党的几倍，所以特朗普的粉丝是特别牛，这样下去的话他们会跟中国那些小鲜肉一样，给他买颗星星给他冠个名。他们现在买的旗帜定单已经非常多了。再打下去的话，如果中美贸易战继续打，最近美国跟墨西哥又达成了一个协议，也是对中国比较不利的。
如果说继续打下去的话，估计会有两个问题，第一个问题大家都不太好受，第二是汇率战，人民币汇率会一直保持在比较低的位置，他昨天和前天人民币汇率大幅上升，这是下行图中的中继，歇歇脚继续打，我们会用汇率的手段继续打击美国的，所以人民币汇率上升的空间从现在来看是不太大的。如果是作为企业投资的话，我觉得现在很明确，你要掌握好现金流，在接下来会有很多的资产涌向市场，比如说中小板和创业板有50亿以下市值的上市公司1800多家，这1800多家里头，很多其实资产还可以，但是他负债率比较高，过不下去了，像这种资产都是好资产。我估计等到明年很多会过不下去的。作为个人资产配置来说，人民币和美元对冲，人民币一部分、美元握有一部分，我每次这么说的时候，下面有的左派就特别不开心说叶老师你怎么现在还说换美元，你太不爱国了，我其实是很爱国的，我没有移民，但是我觉得每个人把自己打理好，在经济剧烈震荡的时候，不要让自己到时候成为绊脚石，我们养老还要让别人养，那就真的不爱国了，爱它，就让它负担少一点。谢谢！
主持人：就像叶檀老师所讲的那样未来可能会有更多资产涌入到市场当中，就看大家怎样进行选择，毕竟我们需要前瞻性的眼光和角度。
说到资产的选择，其中包括房地产这个行业，说到房地产这个行业，我们就不得不提到玉家雄总了，因为玉总在这个行业中从业二十多年以来，有着极高的敏锐度和判断力，而且与我们香港、深圳各大房企品牌都有过合作。说到房地产行业，所以想问一下玉总，您在深圳看到我们深圳这座城市这么多年发生着日新月异的变化，尤其是罗湖这个片区近几年也有很多的新项目入市，您是怎样看待罗湖未来的发展规划的？
玉家雄：其实罗湖真的是一个我认为对于深圳来说非常有意义的地方。因为大家都知道深圳的崛起、现代化，其实起点应该是在罗湖的。但是在过去十多年时间里面，我们一直都说深圳的发展是往西走的，从罗湖到福田、福田到南山，包括我们公司的总部也是从罗湖到福田、到南山。但是其实我们最近也发现另外一个情况，今年我们很多人都谈到深圳的GDP已经超过了2万亿，成为了全国的第三名，也超越了广州。我们怎么样理解2万亿呢？刚才两位专家叶老师、宋老师都提到一个核心点，就是深圳本身的土地面积是在没有明显增加余地的情况下，这2万亿GDP来自于哪里。现在看起来核心的还是在罗湖、福田、南山这一些地方。以深圳的面积和土地宽度来说，我们前两年经常谈深圳往东走好还是往西走好，我自己有一个新的观点是哪里都好，因为我们如果从2万亿再到3万亿的时候，我们的土地还是那么多的时候，我们的核心其实还是在市区，无论是罗湖以及南山、福田都好。但是从现在的情况来看，我们回首过去十年的时间，我们是低估了罗湖。所以我认为罗湖在新的一轮深圳的发展里面，我认为空间是反而会更大的地方，因为福田和南山的起点已经比较高了，相对来说罗湖现在的起点应该比这两个地方要低，所以它的跃升空间会更大。
之前在十三五计划里面，罗湖提出一个中心、两个基地的思想，一个目标就是国际消费中心，另外一个服务业的基地以及创新金融的总部基地。这三个概念其实都会对整个罗湖的发展有一个非常利好的作用。再加上刚才也有其他嘉宾提到罗湖现在有大量的城市更新项目，制造出非常多的好的物业出来，我相信这也有助于整个罗湖未来的发展能够追回福田和南山区域。
主持人：的确，罗湖这个片区毕竟它也是我们整个深圳城市的发展原点，而且在未来就像我们几位老师所讲到的那样，这里也将会聚集非常具有代表性的进驻地标，也将会重拾这个地方的城市中心。宋丁老师作为城市规划发展方面非常专业的一位专家，而且有着他自己的权威性的解读，所以想问一下宋丁老师，您又是怎样看待老虎这个片区包括蔡屋围它未来的城市发展规划的？
宋丁：刚才叶檀老师有一个问题是奇怪为什么深圳的存款上不去，首先一个数字，本外币存款量，深圳排第三，北京十三万多亿，因为它是四大银行总部，国家的钱都在那儿存着，没法和它竞争。其次上海十万多亿，第三深圳七万一千亿，这是去年底的数字，广州五万多亿，如果本外币存款深圳已经远远超过广州了。但是它直接的消费和存款为什么那么低呢？因为深圳人很大一块在哪里呢？深圳人买房的热情远远高于北上广。我们贷款买房的比例占到整个人群的98.5%，几乎绝大部分人要去买房，热衷于贷款买房。所以我们的钱都压在房子里去了，所以我们的消费支出总额只有六千多亿，远远低于北上广的一万多亿，为什么？因为我们的钱都在房子里去了，没有到消费总额，消费总额是不包括房地产的。还有深圳靠着香港，我们买东西连奶粉都要去香港，现在去香港非常方便，相当一部分钱在香港去了，所以我们也不能在存款额里看到它，所以出现这样的情况。所以深圳真的有点畸形，它的存款额、消费额是有点畸形的。这是我的一点解释。
刚才谈到了深圳的城市四十年来是一路向西走的，但是今天我在演讲中谈到再度崛起的问题，因为我们现在看到了当罗湖以国际消费中心来去重新布局的时候，其实是抓住了我们中国经济未来发展的命脉，就是消费拉动这个概念，当然我说消费拉动的时候不意味着投资和出口要放弃，不是这样的，三架马车仍然要发挥作用，但是过去它倚重于投资和出口，现在我们要重点推进消费的时候，我们看到了罗湖未来的希望，2500亿投进去，意味着整个红岭国际金融带，这个发展起来的话，我们看到深圳主要的最高的建筑，商务中心的最大的标志我们叫楼宇经济，商务经济、楼宇经济，当盖了那么多4-700多米的楼，你还能怀疑罗湖未来的发展吗？因为深圳的本质就是商务中心城市，像深圳这样密集的楼宇密集、投资密集、商务密集、金融密集这样的城市在中国真的是非常少的，上海是一个，北京是特殊的案例，然后香港是一个，广州比深圳在这方面应该是弱了一个台阶。这样的情况下，未来中国的经济整个全国大的经济就靠这几个大的商务中心城市在拉动的时候，而我们又看到在深圳国家级的商务中心城市拉动的时候，我们看到罗湖这样一个大的金融带和国际消费金融中心的规划，我们真的没有办法怀疑罗湖的再度崛起。所以我个人对罗湖未来的发展充满信心。
主持人：谢谢。我很承认宋丁老师刚刚说到的一点，深圳为什么人均的消费会相比于其他的城市比较低，的确存在着刺激两个字，比较热衷于投资和房地产这个行业，这个我是承认的。说到房地产这个行业，我们可以放眼一下全国，其实可以看到有很多层出不穷的严厉政策，所以我也想问一下三位老师，你们觉得在未来房地产市场这个行业当中，是否还会出台一系列的政策吗？
叶檀：预测政策，它到底有没有出台，其实中南海也没有汇报高，我们只能推测。是不是会继续出台，该出台的已经出台了，比如说深圳旧改，包括深圳在接下来的土地60%是用到保障房这块，这些东西已经出台了，说明深圳这个城市会变化的，它的变化就是商品房的价格越来越高，其他的就用保障房的方式来解决。深圳已经是看得比较清楚了。大家最关心的是这样子的话房产税会不会出台，我觉得房产税迟早的事情，如果我们的实体经济不崩盘的话，要跟美国继续打下去，地方政府要有子弹，像现在东北、河南有些地方政府已经发不出钱来了，然后土地财政，像深圳6恩0%都是保障房的话，它的土地财政已经到了一定的极限，那接下来地方政府的财政必须要有一个新的来源，这个新的来源应该就是房产税。
房产税道德评判是一回事，但是它能不能推出就看两个东西：第一，推出之后是不是会造成中国实体经济和房地产金融的崩盘，如果会造成的话，它就不敢推出，而不是不想推出。我相信会进行试点的，有几个城市先试点。第二，试如果说基本上是成功的话，按照现在这样的节奏加快的话，在2020年以后会有一个房产税的推出。
宋丁：真的讲深圳的问题的话一定不能够放在全国的平台上讲，为什么？因为深圳太特殊了。我们的常住人口1200万，我们的实际管控人口2400万，而我们的正规的红本住房只有200多万套，按照一套房还不算是你拿8套、他拿5套，就算一家正规拿1套，200多万户，每户平均3口人是5-600万人，意味着什么？常驻人口到目前为止拥有住房的只有一半，另一半人没有房子，干嘛呢？在城中村里住着呢，你能让他这样住下去吗？不可能的。虽然我们提到了60%的政府的保障性住房，但是中国人都是一颗奔腾的心要有自己一套房子，我们改变不了两千年以来的消费习惯，不是说你一个房改就能够把它解决掉，所有在这个过程中打电话过来咨询宋老师的都是说宋老师现在能不能买房、什么时候可以买房，他没有说可不可以租房子。所以至少五十年时间是买房仍然是核心。
这种情况意味着什么呢？意味着深圳的缺口这么大，几百万人没有房的情况下，你让房价就停止不动，很困难。如果是房价一直想涨，怎么办？政策要压制，所以中国进入到政策高密度压制的时间窗，在这个时间窗里，所有的政策调控看起来那么的非市场经济，但是又那么的合理，这就是黑格尔告诉我们的存在即合理，合理即存在。你不要说它不对，难道你要房价深圳平均涨得像香港一样。最近我们看到八个字：坚决遏制房价上涨，党中央说的。什么意思？遏制房价上涨是策略，坚决遏制房价下降尤其是遏制房价暴跌是国家战略。我们跌不起。这个房价要跌下去那就相应了特朗普总统的号召，把中国房价打下来，然后美国人民欢笑、中国人民哭泣，你觉得这可能吗？不可能。所以这种不可能首先从深圳做起，深圳是跌不起的城市，也是跌不了的城市。微跌是完全可能的，跌下去是完全不可能的。那就意味这政府调控、政府出台政策在这个阶段，未来几年内跟着中美贸易战往前走，中美贸易战不打了，调控就不那么严重了，中美贸易战不结束，调控一直做下去，为什么？不能让你乱涨。总而言之，你要相信政府的智慧，管制市场是我们国家政府的长处，一定有办法，这个阶段要适应这种政策，但是记住深圳人太缺房子了。
玉家雄：我看政策应该分开几个方面看，第一是时间轴，我自己认为看得比较清楚的，深圳政府希望用一些长效的机制来解决老百姓的居住问题，将来整个市场应该分成商品房市场以及供应房市场，供应房市场就是解决一些实际没有能力买商品房的居住问题。在这个过程里面，当长效机制没有达成它的目的的时候，我相信调控的政策放松的机会应该是不大的。在这个过程里面，甚至我认为有可能会陆陆续续有一些修补的政策出来。但是我们从“731”的情况看起来，这些修修补补的政策可能最主要的还是减弱需求，或者是减弱成交量的一个办法，使得房价凝固在某一个点、不会再往上涨。好象刚才宋老师所说的，深圳的需求量是非常大，而且深圳有钱人非常多。你说有房放出来肯定会有人买，问题是没房放出来的时候他想买也买不到。当长效机制没有完全落地的时候，放松的机会不会太大，甚至会有一些修补的调控政策出来。但是长远来说，如果我们时间轴放长一点说，现在很明显看得到一个情况，经过“731”之后，无论是住宅、商务公寓产品，都会发现将来整个供应量，市场里面的流通量都会减少，流通量减少，需求又那么强劲，长远来说价格往上走的机会会比往下掉的机会大很多。所以，我认为如果我们要谈这个话题还是要看时间来定，短时间之内还是会有一点点的政策压力的。
主持人：没错，这个市场的确就是这样的，你如果要是调皮了我们师傅就给大家念念紧箍咒，有的时候可能会紧一紧，但有的时候我们也期待师傅别念了能不能松一松，但是没有办法，尤其在7月31号出台的非常严厉的新政，大家可以看到其中规定了未来的商务公寓在五年之内是不允许转卖的，还有就是未来的新批用地的商务公寓只能够自持，所以这个问题还想抛给玉总，您觉得在这个时候在这样的环境背景之下，如果入手选择商务公寓的话是否是一种很合理的选择？
玉家雄：我会把这个答案放在一个时间段方面，既然政府规定了五年之内不能卖，那我就死了这个心，我也没想过五年之内来卖掉赚升值空间。房地产现在在深圳的发展趋势来看，我觉得大家不要沉迷于过去十年的那种风光的时候，因为前十年可能你会认为今天买，明年就涨个30%，我觉得这种情况应该是很难再出现的，因为整个市场已经处于相对比较稳定的周期，变成我们买一个资产去投资的时候，我们不单单是要看我们期望它升多少，还要有一个稳定的回报。其实我们都知道，房子它的投资价值不单单在于它的升值，另外一方面它也会产生比如租金的回报，这些反而是一个长期稳定的收益，可能会弥补我们所说的短期大量升值的空间。所以如果你问我商务公寓值不值得买，我认为如果当做一个相对中长线的投资，我认为值得买的。因为将来都没有新增的供应了，在市场里面能流通的量就凝固在某一个点的时候，但是我们长远还是看好深圳的经济发展，财富都在手里面的时候，我们选择资产配置的时候其实可以选择的余地将来也会再减少，如果这样的情况下，我认为现在我们买一个商务公寓当做一个中长线的投资，比如五年、八年的话，我认为还是值得的。
主持人：谢谢。关于房地产这个行业无论是商务公寓还是住宅市场，我们想聊的真的也很多，能够聊很长的时间。但是因为时间的原因，我就把最后的一个问题抛给宋丁老师。您作为城市发展的规划者，如果让您来进行这方面的选择的话，在地段和区域方面，您又将会怎么样来进行最好的选择呢？
宋丁：从深圳大的格局来看，我曾经有一个观点叫全境中心化。就这么一个巴掌大的地方，1900多平方公里，一半是生态控制线，还有一半是工业控制线，留给深圳的高端三产发展就是500平方公里，这样我们的容积率就大量提高了，我们现在大量的商务产品，比如写字楼，还随着粤港澳大湾区的发展，它的中心价值越来越突出的时候，这种产品越来越多的时候，必然它的趋势是商务公寓产品会跟进，有大量的需要是存在的。现在虽然我们看到出了一些政策对它有些限制，但是我觉得它配合商务产业的发展，这种需要会越来越大。涉及到它具体的发展，刚才玉总的观念是很正确的，我们要放弃过去那些个直线思维，说一定要三年五年涨多少，只要我们是自住的，只要是实际需要的，我觉得在你手里五年不卖也是很正常的，其实我们现在很多的刚需五年八年都没有想过要卖，就是个长期投资概念。
在这个意义上来讲，我觉得从大的趋势来看，它围绕几个大的像罗湖、福田中心、前海、后海、宝中这些片区，都是将来深圳作为自住兼投资的重点片区，它的主要产业导向是围绕商务中心产业来布局的，所以罗湖，特别是蔡屋围的周边这一片区无论它的住宅还是商务公寓都有非常好的发展前景。
主持人：亲爱的朋友们，今天，相信大家同我一样，都能深刻的感受到国速地产对于蔡屋围这片土地，和国速中心这个项目的珍惜之情。5年时间，5的潜心打磨，国速地产是用一种倾尽所有的执着和态度，为我们讲述了一件远比“商业回报”更加珍重的事情——那就是对这片土地所怀有的尊重与善意-----“因地筑城”，这便是国速地产的初心。首先，掌声有请：国速地产董事长黄少兵先生，为我们讲解他与蔡屋围，以及国速中心的故事。有请黄董！
国速地产董事长黄少兵先生致辞
黄少兵：尊敬的女士们、先生们，大家下午好！表示最热烈地欢迎和最衷心地感谢！国速地产一直秉承“因地筑城”用高端精品项目向城市致敬，我们一步一个脚印，潜心打造精品项目，用心倾注每一个细节，以精准的定位、细致的服务，为国际先锋城区争光添彩，为和谐社会创造价值。为此，礼赞改革开放的据献。罗湖作为中国改革开放的策源地，历来以干为天下先的气魄与勇气，引领时代潮流，趁粤港澳大湾区迅速崛起的东风，罗湖已经形成了南金融消费、北科技创新的崭新格局，成为引领粤港澳大湾区腾飞的核心引擎。国速地产坐落于素有东风华尔街之称的蔡屋围核心区，过去诞生的地王大厦、京基100、万象城等代表深圳形象的地标，未来的深圳地标、中国地标也即将在这片片区诞生。蔡屋围宝安南片区无疑是这件皇冠上的明珠。国速地产方圆500米范围内汇聚了深圳最成熟和最有活力的商业、金融、教育、科技等创新资源，如此宝贵的土地资源空间面前，容不得半点浪费和轻慢。所以我们愿以十年磨一剑的精神耕耘这片充满温情、充满希望的土地，雕琢这个艺术品一般的项目。
为了打造这个精品项目，从设计到建造，从选材到施工，每一步我们做得十分用心，国速中心是我们潜心在蔡屋围多年研究之下，通过多年精心打造，才有了今天各位看到的产品雏形。这几年我们在干什么，很多朋友都看到我的头发变白了，为什么？因为这几年我们在专注做我们的项目--国速中心。这期间，我们选择与我们志同道合的合作伙伴，我们一次又一次地讨论、修改设计，我们在工程上、用材用料上一次又一次的斟酌，国速中心工艺部分是带着一线品牌装修交付的高标准的工艺产品。其实从开发商的角度，做精装我们是很繁琐的，但是考虑到方便业主以后的居住，我们选择了做精装交付。为达到一流标准的精装品质，在许多细小细节上我们都精心考虑。写字楼的部分除了保证高端写字楼的硬件品质之外，软服务更是我们持续发展的支持。因此，我们在写字楼的打造上是有灵动的面积、柔美典雅的空间质感，更不惜重金聘请到专业管理团队，以优质贴心的服务体验来服务客户。
国速中心的一点一滴我们都倾注了无限的心力，只希望能匹配在座各位的您的身份。我每次到现场，都会仔细考察我们产品的细节，我们卖的是品质，以业主居住体验为最大的前提，创新和积极地做好每个细节。我们作为有社会责任感的企业，这将是我们企业成长与企业发展之路。
最后，感谢各位媒体朋友，感谢我们各个合作单位对我们的支持和对我们的关心，与我们一起见证国速中心项目的面世，希望大家跟我们一起度过这个美好的时光。再次感谢大家的光临。谢谢大家！
主持人：感谢黄董的精彩致辞，我们能深刻感受到国速地产对蔡屋围这片土地的致敬与热爱，以及用匠人匠心精神，为我们打造了这样一件国际艺术品。的确这不仅是一种国际化的视野,更是一个企业的坚守与情怀。亲爱的朋友们，接下来我们将以更加直观的方式来感受蔡屋围这片土地所蕴藏的价值与力量。
主持人：从宋丁老师的解读可以发现，未来蔡屋围片区将集聚全国最具有代表性的地标建筑，将吸纳世界顶级企业及高薪行业入驻。国速中心为了打造这条“世界级的金融街”上的高峰价值的代表作，特别邀请全球顶端团队共同进行倾力打造。比如说，在建筑设计上请到的就是---北京中外建；园林设计：壹拾壹；以及室内设计：程绍正韬先生。接下来的时间我们要请出---国速心建筑设计单位——北京中外建总经理---郭昊先生；国速中心这么优秀的作品，建筑理念是怎样的呢，热烈掌声欢迎郭昊先生为我们做详尽的解读。
北京中外建总经理---郭昊先生
郭昊：感谢今天出席的各位嘉宾，刚才宋老师激情澎湃的介绍，让大家对我们蔡屋围片区、对我们项目的大环境已经有了宏观的认识。从设计角度来讲，这个项目给我们的是一个解决城市生活问题、打造未来生活方式的绝佳范本，我们也很荣幸有这个机会来参与到这个项目中。
我们觉得现在单一的建筑类型已经无法满足一个健康的社会化体系，它会带来人们交流减少、效率降低、土地及能源浪费等一系列的弊端。所以，我们希望一个健康的社会体系需要将居住、生活、工作、文化、娱乐等所有的社会化活动所对应的功能，通过规划的手段集合在一起，形成一个复合的社区，这是我们一直希望做到的，也是我们国速中心这个项目最核心的设计理念。我们把它称之为Mixed city，复合城市。
第一个亮点是我们项目的开放性，我们关注的是生活与工作割裂的问题，我们生活在一个大城市的时代里，工作与生活的界限很多时候都在相互渗透，我们没法把工作和生活完全地区分开，我们只有适应它，只有尽量减少它们之间的切换成本。昨天晚上下大雨，很多人都困在城市里了，这实际上就是我们的切换成本。所以我们在这个项目的设计过程中我们把公寓和写字楼都设计成为灵活可变的产品。公寓不仅仅是睡觉的地方，可以通过设计把客厅打开，变成我们的工作室。许多决策往往不是在办公室里面决定，而是家里。而办公空间我们也把它做得更放松、更轻松。现在城市人除了吃饭、睡觉，70%的时间都在写字楼里，所以我们也希望我们的写字楼能融合家的优雅质感，成为家的延伸。让在这里工作的人们能有更愉悦的感受，所以我们的项目创造了丰富多样的建筑功能，并且让这些功能可以互动起来，相互转化。我们希望是建筑随城市开放生长，让建筑有无限的可能性。
第二个亮点是我们项目的生态性，这点我们实际上是关注的居住和自然割裂的问题，我们目前生活的空间与自然缺少联系，所以我在这个项目里做了大面积屋顶的绿化庭院，我们为使用者提供安全的与自然亲密接触的环境。同时我们也选择了最环保的建筑材料和最先进的施工工艺，降低建设过程和未来使用的能耗。这些都体现了我们项目中居住和自然的渗透关系。
第三个亮点是我们关注项目的人文性，我们关注现代社会人与人之间割裂的问题。现代社会人们互相沟通的机会非常少，所以我们设置了很多多层次的共享空间，有大尺度的城市公共广场，有公共庭院，在每栋楼里面每层我们还设置了小尺度的邻里空中花园，我们希望人生活在这个环境中能够互相联系，把他们在真实生活场景中链接起来，这也是我们关注的一个点。
郭昊：我们想未来人类会越来越项城市中心聚集，这是一个不可逆转的社会发展趋势，国速中心这个项目，我们通过复合城市的设计理念，打破了高密度城市生活要素之间的割裂关系，让这些要素发生联结和互动，让人们在享受高效便捷的城市核心资源的同时，可以有更多的时间充分亲近自然，平衡工作和生活，更多的与周边的邻里、与人交往。我们认为这些才是我们希望看到的最本质的生活，这也正是我们国速中心这个项目希望传递出来的健康的生活方式。
从设计角度我就讲这些。谢谢各位！
主持人：谢谢郭昊先生的解读分享。的确，每一片土地其实它都是有情感、有温度、有态度的。所以，为了构建专属于蔡屋围这片土地的地标建筑，国速中心就认为只有真正专注于私宅设计的设计师才能够懂得家的意义和所谓的居住的灵性。所以国速中心这个项目整体设计的公共空间有请到的就是程绍正韬老师，堪称为东方美学大师，程绍正韬老师可以说是享誉国际的设计师，而且荣获国内外多项设计大奖，他也是为台湾包括其他的一些城市的名流政客都设计过私宅，包括在深圳他更加的专注于高端豪宅的打造。比如说他的代表作就有华润的深悦府、万科的臻山府以及华润城润府三期，对国速中心这个项目他也高度重视，无论是从设计美学还是选材方面都是亲历亲卫，今天程绍正韬老师专程为我们这个项目打造了独属于我们国速中心的一段短片，之所以有他的参与，目的就是希望能够超越悦府和润府的豪宅标准来打造，所以接下来的时间就让我们通过一段短片，一起了解一些国速中心的匠心品质。
（短片播放）
主持人：的确，每一个家其实它都是会说话的，因为它在背后有着我们每个人的故事以及情感，所以我觉得此时此刻我们真的要把最热烈的掌声送给各位大师，送给我们每一个通力合作的合作单位，对我们呈现了这样一座完美的艺术品。通过宣传片大家看到程绍正韬老师将东方人文美学以及国际现代的艺术风格融入到了项目中，也更加地体现了大师对品质生活的匠心追求。在今天的现场我们的主办方特别邀请到了来自意大利的高端品牌服装D&G即将为我们呈现一场有丰茂服装秀。掌声有请！
美轮美奂的D&G高定服装秀
主持人：谢谢国速中心我们带来的华美呈现，让我们感受到这个行政区的质感生活律动。接下来我们要进行的是，国速中心与物业团队-----金地物业荣尚荟，进行现场的签约仪式。在正式签约之前，首先掌声有请：金地荣尚荟公寓副总经理崔扬先生为我们讲解金地荣尚荟会携手国速地产，打造的全新物管服务理念。
金地荣尚荟公寓副总经理崔扬
崔扬：尊敬的黄董事长，尊敬的各位股东，尊敬的各位带宾，大家下午好。首先非常荣幸能够受国速中心之邀，代表金地来参加这样一个非常盛大的活动。当然也非常荣幸能够为国速中心这样一个地标性项目来提供我们金地物业非常特殊的定制化的服务体系。
接下来请允许我为各位简单地介绍一下金地物业即将对国速中心能够提供的价值点。首先，我想简单将金地物业介绍给各位来宾，当然可能大家都了解，金地物业在国内首批获得了一级物业管理资质的企业。在过往的二十五年的历史里，我们获得了很多的殊荣，尤其在客户服务满意度这个指标上，准确地说我们七年拿到了整个行业服务质量排名第一。所以这一点我们认为是非常值得我们金地人骄傲的。我相信，在客户服务方面我们也能够给业主带来更多的价值。
第二，在2010年，我们在物业管理行业首先打造了物业管理行业品牌的细分化，也就是我们针对我们客户群的服务品牌以及服务产品，我们金地荣尚荟这个品牌针对我们高端的物业、商业物业以及公寓特殊打造的服务产品。这个品牌是我们经过了香港品保局专业认证，我们会借助国际视野，发挥我们地方优势，把更好的精彩带给我们的客户。
对于国速中心未来的物业服务价值，首先，金地物业在全国目前管理了1.5亿平米，我们服务了数以万计的家庭。我们项目和服务资源的连通，我们能够把服务的资源打通，我们的业主群体其实也是非常大的客群。第二我们通过香港质量保证局的认证，我们借助了国际视野，发挥地方优势，把香港的一些写字楼、公寓的好的服务经验带来到内地、带回到深圳，这是我们说到的第二点能够将香港国际化的经验带过来。第三是我们金地在过往五年尝试做的全产业链的服务，从传统的物业服务到我们开展了资产管理，我们做了教育、社区医疗、社区养老、社区照料中心等等，这种多元化的全产业链的出租形态和服务，我相信也将会是未来我们服务价值竞争力的体现。第四是我们从2015年就投入了较大的资源来研发互联网服务平台，也就是我们金地在互联网服务能力上，APP平台，可以24小时的提供服务。第五是我们通过荣尚荟服务平台，为未来国速投资性的客户会带来配套价值。国速所在的区域以及未来在租赁市场的价值，我相信是大家有目共睹的，刚才各位老师也讲到了我们整个大区域未来罗湖的发展、未来的产业链、未来的客群，我相信作为投资客户来讲，您在国速的资产价值通过金地物业加我们服务品牌的联合管理，将得到最大化的体现。
我们还有一些代表性的服务项目，在福田CBD区域，在罗湖、在南山。我想讲的是，我们的聚焦是希望在同一个城市把同一个圈子的客户资源能够打通，我相信在未来我们金地荣尚荟的服务品牌不但是作为业主可以信任的好伙伴，同时我们也是关联整个城市在塔尖的资源和脉络，这对我们未来的群体而言应该是个附加的价值。
为什么金地会选择国速中心这样一个项目，这是我们首个把金地荣尚荟品牌整合在一起，在一个项目上呈现的案例。我们接到这个案子其实还是觉得压力蛮大的，是一个比较有想象力的项目。如何发挥我们的软性价值的呈现呢，我相信结合未来蔡屋围整个大的城市更新以及区域价值，我们有相信在这里打造出深圳新的标杆产业。
我们在服务体系的设计方面，我们充分借鉴了香港的豪宅服务经验，我们未来会在项目配套的会所、商业资源、客群来打通资源，通过服务这样一个符号，我相信大家可能对房地产了解的朋友都知道，硬件是可以复制的，只要我们有好的区域、有成本的投入、有好的设计，硬件是可被复制的。但其实软性的东西它往往是需要时间、需要精力、需要沉淀，我们还是说回到开篇，我们非常荣幸跟国速能够联袂为这样一个项目花出时间、花出精力，借鉴金地荣尚荟在过往25年的服务经验，为国速的客户呈现一个非凡的服务感受。
这是我今天对于金地以及金地荣尚荟以及我们跟国速中心这个项目的简单介绍。敬请各位期待我们营销中心的开盘展示，我们非常有信心能够以一个全新的面貌，能够以一个非常不一样的感受来迎接我们各位贵宾的到来。谢谢！
主持人：感谢崔总的精彩讲解，稍作留步。下面我们有请深圳市国速房地产开发有限公司总经理陈程豪先生与崔总一起完成“金地物业荣尚荟的现场签约”。让我们共同的期待未来的国速中心以及金地荣尚荟为我们带来更加完美的服务。
恭喜双方达成战略合作！请移步到签约台前合影留念。
（签约仪式）
主持人：接下来我们将会进行最后一个环节，有请出我们几位启动嘉宾共同来见证蔡屋围国际金融中心的匠心雕琢之作国速中心的盛大启幕,感谢各位嘉宾。接下来请各位领导莅临台前，让我们记录下这美好瞬间！
5、4、3、2、1，请启动！
启动仪式
主持人：亲爱的朋友们，“以匠心致中心----国速中心产品发布会”到这里就已经全部接近尾声，再次感谢尊敬的各位领导、各位尊贵的来宾，各位亲爱的媒体同仁以及各位关心支持国速中心的朋友们莅临现场，,再次感谢大家对于国速地产一如既往地支持,也期待着未来的路上携手同行，共创美好，朋友们再见！
国速中心选址于蔡屋围金融核心区，是现阶段片区稀缺的可售高端型综合体物业，共规划有商业、写字楼、公寓三大业态。国速中心汇聚中外建、一十一景观设计等国内外顶级建筑及设计团队，联袂顶级豪宅首席室内设计大师程绍正韬，以“新东方主义”设计风格匠心雕琢，将建筑内在的风华与蔡屋围的人文和环境交融，量身定制室内外精装空间，以顶级精装品牌和国内知名物业管理团队，定调一线生活品质，筑就蔡屋围生活质感。
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