[ 特约作者 / 蒲勇健（经济学家） | 重庆大学二级教授、博士生导师；重庆大学发展研究中心副主任，可持续发展研究院副院长；国务院特殊津贴专家；重庆市两江学者、巴渝学者；重庆市高层次人才第一层次。]特约撰稿 | 蒲勇健
高质量发展是房地产业可持续发展必然之路，对于重庆的房地产业来说，怎样才能实现高质量发展？“十四五”开局之际，《两江财经》特约著名经济学家、两江学者、重庆大学博导蒲勇健先生“问诊”房地产业高质量发展之路。以下是蒲勇健先生原创文章全文（原文标题：《高质量发展：房地产要有文化》）。
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“十四五规划与2035远景目标”中提出，未来我国经济发展的突进方向是高质量发展。
所谓高质量发展，根据我本人的学习体会，主要是要求经济发展是建立在创新驱动、高质量产品生产、环境友好的发展模式，以及高品质生活方式等基础上的。也就是说，未来经济发展模式转型的目标模式，就是高质量发展的模式。当然，就高质量发展概念本身来说，这里面包含了十分丰富的内涵，包括产业升级、创新驱动、环境可持续发展，还有消费升级等。在我国经济既往的发展历程中，有一个撇不开的产业，它在经济发展中扮演着关键性的角色，就是房地产业。既往的我国经济发展模式，房地产一直是支撑就业和GDP的重要产业。那么，在高质量发展中，就当然不得不就房地产业扮演什么样的角色作出一定的思考。房地产业与我国经济增长，一直是一种“老情人”般的关系——时而亲密时而又不乏口角。经济疲软就业压力大的时候，需要房地产业扛住。此时的房地产业，在政府眼中就是情意绵绵，温柔多情的贤内助；经济高歌猛进，就业压力舒缓时，特别是政府希望提升产业发展层次，推动经济朝着创新驱动，发展高科技产业时候，又感觉房地产业绑架了经济体，因为需要的社会资金大多数都被吸入房地产了。此时，房地产业简直就是一个又老又丑的老情人，黄脸婆，令人恶心！房地产，是一个徐娘半老，离不开的老情人。
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不是天生的“吸血虫”
房地产业，是工业革命以来助推经济增长的主导产业之一。
工业革命催生了城镇化，因为工业需要的劳动力来自之前的广袤农村。城镇化自然就产下了房地产业，因为来自广袤农村的劳动力需要居住条件。同时，房地产业通过长长的产业链又构筑起GDP的丰满躯体，拉动经济增长。因此，即使作为最发达国家的美国，房地产业仍然是主导产业之一，前任总统特朗普，就是房地产大佬嘛！既然房地产业是主导产业之一，过去是，现在是，未来也是。我国是，外国是，到处都是。那么，是否，房地产绑架经济，吸血社会资金也是普遍规律呢？非也！房地产吸血社会资金，仅仅是房地产作为投机赌博场所的地方，才会发生。我这里说的是投机，而不是投资。因为，房地产业作为投资领域，本身就是房地产业的属性之一。投机与投资的区别并不是很清楚，但是有一点区别是显然的。投机是追求短期回报，投资的目标是长期收益。然而，投资收益不仅仅包括房价上涨收益，而且包含了居住效用收益，预防未来孩子教育支出和疾病开支等预防性财富储备。短期投机仅仅是捕获房价上涨差价收益。仅仅是作为投资，房地产并不会吸血社会资金，因为投资的长期收益属性充满不确定和风险，并且对于资金实力不够雄厚的人和家庭来说，缺乏吸引力。但是，对于短期投机性的大量中小分散投机者来说，房价上涨收益具有很大的吸引力，吸血社会资金就自然而然的了。在大多数国家，特别是对房地产业规制比较成熟的国家，房地产并不是暴利投机行业。譬如，在德国的房地产调控政策中，政府控制房地产投机的政策策略是对开发商征收高额的利润税。利润税的税率可以高至开发商只能获得社会平均利润率，暴利是没有的。
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“高质量”中的金融政策
我国现有的税收政策，对于房地产业并不是利润税。
如果是销售税，以开发商的销售收入为基数进行征税，则对于房价来说，并没有调控作用，可能还反过来具有推波助澜的效应。有人说我国房价调控效果不佳的原因是地方政府追求GDP所致。其实，如果实施利润税，地方政府的激情也难以推升房价飙升。当然，如果一时难以实施利润税，调控房地产也有许多其他的政策手段。譬如，通过金融政策对房地产进行精确调控。按照通常的宏观调控逻辑，金融紧缩政策是短期宏观调控的政策体系中的一个元素。按照凯恩斯主义经济学的政策建议，宏观经济调控是平抑短期经济周期波动的手段（当然，凯恩斯认为宏观经济问题都是短期问题，他说在长期中，我们都死了！）。但是，迄今为止已经持续好多年的房地产调控政策，似乎并不是短期调控的需要所致，而是政府的某种长期目标牵动的。这种长期目标就是：解除房地产对经济增长的绑架，通过平抑房价来遏制全社会的炒房狂热，从而转移大众投资方向，使得社会资金能够向着产业升级需要的高科技产业投资方向转移，实现向着创新驱动经济增长模式的转换。因此，本届房地产调控是国家战略性调控，并非以往的平抑经济周期需要的权益性调控。权益性调控会导致投机者产生理性预期，使得调控预期目标难以实现。为了推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。事实上，对房地产金融的紧缩并不是简单的经济周期调控政策，因为目前并不是经济过热的时期，而是相反，现在是经济萧条时期，并且是因为疫情的持续而加倍萧条的时期。令开发商感到费解的是，既往经济萧条时期理应出现的扩张性房地产金融政策，不仅没有出台，而且相反，开发商遇到的是融资门槛高企，房地产金融似乎进入的是严冬期！但是，从政府的姿态上看，似乎并非关死房地产金融大门。譬如，至少对于重庆市来说，就是这样的。2020年4月1日，重庆召开房地产业和建筑业高质量发展座谈会。市委副书记、市长唐良智出席会议并讲话。他强调房地产要把握市场趋势，加快推动房地产业和建筑业高质量发展。唐良智强调，要强化制度创新、科技创新、管理创新，加快建筑业现代化转型升级和高质量发展。提高城市设计建设水平，注重城市美学，为城市留下更多功能美、整体美、个性美的建筑精品，持续提升城市品质，努力实现干净整洁有序、山清水秀城美、宜居宜业宜游。唐良智市长的讲话中，有几个关键词：高质量发展，提高城市设计建设水平，提升城市品质，为城市留下更多功能美，整体美，个性美的建筑精品。事实上，重庆的房地产业在全国各大城市中具有一种特别的特征，那就是——重庆的房子建得又好又便宜。要说重庆各个楼盘的居住环境，就自然环境来说，重庆的山水环境可谓是如诗如画般。同时，房价也是相当可人的低廉。与北上广深一线城市相比，重庆的房价是一个长不大的小不点。就是隔壁的成都，房价也碾压重庆。然而，一线城市房地产吸引来自全国各地的购房者，是因为一线城市丰富的就业机会和教育资源，发达的基础设施，而成都当然是文化和旅游休闲环境的优势。重庆在国家战略中具有特别的地理位置优势，包括发展战略等需要。然而这些优势是远期不确定的，不足以产生有如一线城市那样的全国性市场效应。然而，正是这样的特征，使得重庆有必要在打造文化房地产方面下功夫。重庆以优美典雅个性化的城市建筑形象吸引各方，是一种正确的策略。
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“丑陋”的房地产
好了，到此，我们应该可以破解政府表态与现实中开发商遭遇房地产融资玻璃门之谜了。
这些年来，当我们走出国门，去世界各地旅游的时候，我们会被一些国际名城美轮美奂的建筑所倾倒。不仅在国外，就是国内很多古建筑，也给我们带来美学上的愉悦。大家有没有感到，这些年国内城镇化过程中存在着一大瑕疵：建筑作品的同质化，缺乏美感，几乎越来越严重。以至于网上经常评出诸如“中国十大丑陋建筑”之类的活动以吸引眼球。似乎没有看见评选“十大最美建筑”这档子事！重庆号称“世界桥都”。记得三十年前，有一个市领导在重庆大学演讲，说重庆要建70多座跨长江和嘉陵江的大桥。当时觉得有点让人想象力放飞。现在看来，按照目前的速度，他当时说的并非信口开河。十多年前，我发现重庆建设的大桥同质化倾向严重，并且缺乏美感。就拿改革开放后建设的第一座长江大桥，石板坡长江大桥来说吧。石板坡长江大桥是1977年开始建设的，我那时候读初中，都去珊瑚坝参加了建桥劳动，记得是运输鹅卵石（作为桥墩浇筑材料），整整干了半月。说老实话，这座长江大桥外观形象令我失望，过于简陋。当然，还谈不上丑陋。可以理解。那时候国家财政贫弱，节省建设成本。但是，十多年前，重庆一下子冒出一大群外观形象几乎是石板坡长江大桥克隆版的大桥，令我忍无可忍，于是就在当时的《重庆经济报》上我的一个专栏中发表了一篇文章，题目是“重庆的桥，巴渝的景”，提出重庆建设的每一座大桥，应该同时又是一道美丽的风景线，要具有个性化，不要同质化，要给城市留下艺术作品，而不仅仅是交通设施的功能。如果是1977年那个时候基于财政拮据而建设了一个简陋的石板坡长江大桥，那么，而今不差钱的直辖市，应该具备条件有这样的追求了。果然，后来直到现在，重庆建设的大桥，基本上转变观念了，一桥一景，诸如美丽的千厮门大桥，就连我在网上学习英语的英国老师，当我提及我在重庆的时候，她立马发一个千厮门大桥照片给我看，问我重庆是不是这个有一个美丽大桥的地方？千厮门大桥、菜园坝长江大桥、东水门长江大桥，已经成为吸引国内外游客的打卡地，助力重庆成为游客排位第一的旅游城市。当然，我不认为这种改变是由于当局读了我的文章。我的文章提出的观点应该是共识。然而，后来搞新农村建设，甚至三峡库区移民新城建设，在建筑外观形象设计上都存在同质化，缺乏艺术美感的问题，造成本来应该通过打造移民新城和新农村建设旅游景观发展旅游的思路泡汤了。现在三峡库区旅游和乡村旅游发展乏力的原因之一，应该有这个原因。
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艺术追求无保障是根源
建筑师的艺术追求得不到保障是丑陋房地产的溯源。
对于建筑作品，存在四个方面的诉求：购房者的居住和投资诉求；开发商的利润诉求；政府的城市规划诉求；建筑设计师的艺术品位诉求。这些年来，国内房地产正是忽视了最后一方的诉求：建筑师的艺术追求！首先，作为消费者的购房者诉求是不能忽视的，消费者是上帝嘛！所以，价格、以及房价上涨，是购房者诉求，是开发商关注的；最后，建筑师设计的艺术品位诉求，基本上没有确保的条件。前面三方的诉求存在硬约束。消费者诉求得不到满足，房子就卖不出去；开发商诉求得不到满足，房子就建不起来；政府规划部门的诉求得不到满足，就不能立项。但是，建筑师的艺术品位诉求呢？那个是可有可无的，因为现有机制并没有确保建筑师设计艺术品位诉求的硬杠杠！缺乏确保建筑师设计艺术诉求的机制，就是我国房地产业不断生产垃圾建筑的根本原因之一！国外那些精美绝伦的优秀建筑作品，以及国内典雅高贵的古建筑，是建筑师基于某种情感和某种追求设计出来的。记得四十年前一部火爆大中国的南斯拉夫电影《桥》，说的是游击队小分队为了堵截纳粹德国援军，奉命去炸掉一座大桥，需要设计那座大桥的建筑师配合，提供填放炸药的最佳位置。游击队最终在付出牺牲了一位年轻游击队员生命的代价下，才打动了建筑师。这个电影我看了无数遍，现在还经常在网上重复看。这个故事是真实的。这个座桥位于黑山共和国境内，几年前由中国国家开发银行贷款重建了这座桥。我过去教过的一位在国家开发银行工作的学生曾经去参与负责修建。
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个性化高品味房地产获支持
个性化高品位的房地产是政府支持的目标。
事实上，保证建造品质，特别是艺术品位的关键方是建造设计师，因为只有他才是具有长远诉求的一方。购房者关心的是性价比，居住和投资的效用，眼光最多几十年；政府规划中主要考虑城市交通，城市生活，城市景观也会考虑，但是基本上依据一些专家给出的条条款款，缺乏深度个性化艺术文化创造和注入。过去的乡土中国建筑，设计上要考虑《周易》和风水，是几千年中国文化积淀出来的建筑文化艺术。古建筑那些个飞檐走壁，里面是包含文化精髓的，现在有几个设计师懂那个？实用，经济性，是现代城市建筑的主要诉求，背后的驱动力就是商品化，赚钱而已！文化，不卖钱！一边玩去！高质量发展，是未来我国经济发展的方向。特别对于重庆来说，对于成渝地区双城经济圈来说，高质量发展是重中之重。因此，开发商感知到的玻璃门之谜，谜底就是：政府并未完全关闭房地产金融之门，而是留出一个门缝，这个门缝就是允许甚至鼓励支持那些在建筑设计上具备个性化，艺术性，能够留下城市记忆的，不仅仅是追求商业利润的房地产作品。我认为，这正是重庆市市长讲话中隐含的政策意蕴！当然，这是我的个人理解和体会！但是政府相关的房地产金融文件中给出的政策，并不能与这种深意相匹配。银行并不因为开发商建设了一个个性化的，有文化的，留下城市记忆的楼盘而放宽贷款门槛。那些充满文化个性的经典建筑作品，多半都是建筑师或者建造者艺术激情的结晶，而非单纯的利润追逐的结果。当年渝中区政府把洪崖洞给了做火锅的小天鹅，而不是另外两个专业房地产公司协信和龙湖，就是被小天鹅集团总裁何永智的艺术激情打动。在何永智的洪崖洞构思中，流溢着文化灵魂的繁复建筑结构，不仅仅由金钱，而且是建造者的心血来铸就。单纯追逐利润的建造者不会呈现出优雅精美的作品。单一追逐利润的商人不会成为最成功的商人。比尔盖茨、乔布斯、马斯克都是追梦人，而他们的梦想并不是金钱。何永智如果是单纯的商人，当年她不会去把小天鹅火锅成功积累的财富一股脑儿倾注在洪崖洞上。对于何永智来说，其实她的故事现在回想起来都感到后怕：贷款几个亿，洪崖洞建设完成后遭遇“防火门”不能如期开街，拖下去就是死！谁能够想到会遇到当年的市领导力挺洪崖洞，才逃出生天。何永智当年就是因为怀揣着一个古建筑的梦想，才走过千山万水，排除千难万险，成就了今天的洪崖洞。提出创新理论的经济学家熊彼得在100年前就指出，真正的企业家其实是艺术家，是追梦人，而非单纯追逐眼前利润的那种人。这些年来，我们太缺少做出高大上经典作品的开发商，是因为缺少有梦想的开发商。
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建议出台金融优惠政策
建议在房地产金融政策中针对高质量产品附加优惠政策。
一栋房屋，它所提供的功用不仅仅是居住和投资，而且还包括外观。城市景观，主要是由建筑物以及街道，花园等要素构成的。开发商如果满足建筑师的艺术品位诉求，建设个性化高品位的房地产，会给城市景观做出贡献。好看的建筑物为路人提供了美好的观感，但是路人不会因此向开发商支付任何费用的。用经济学术语说，就是说，好看的建筑物提供了“正的外部性”给城市社会，但是开发商并不因此而收获任何收益。在有一些国家，政府的法律规定要求城市居民必须定期美化自己房屋的外观。因为居民开支粉刷房屋外墙只能给路人提供观感效用，而居民并不因提供了这种服务而能够获取回报。所以需要法律强制，因为居民不会自愿提供这种服务。正是由于房地产产品具有正的外部性，路人可以免费“消费”好看的建筑物外观。开发商建设个性化有品位的典雅房地产产品，会增大成本，包括设计费成本和建设成本，还有工期延长带来的商业机会损失成本等。所以，追求利润最大化的开发商是没有积极性开发出高品质个性化的房地产产品的。除非市场上存在对于高品质个性化产品的足够大需求，市场上存在能够支付较高价格以覆盖高成本房地产产品的客户，否则高品质个性化产品就存在较大的市场风险。结果是卖不出去，或者因为高房价而失去市场竞争力。开发商如果以高成本开发出个性化高品质的产品，同时并不大幅增加房价，则开发商因此而损失利润。即使开发商愿意降低利润而追求产品的高品质个性化，但是长此以往，开发商会失去竞争实力，除非是实力特别强的开发商。现在，我们看到了问题的实质：那就是，房地产业的高质量发展，或者需要提高房地产行业的集中度，把行业交给少数大企业，或者政府做点什么事情，促使开发商放弃部分利润而追求产品的个性化高品质。可以在房地产金融政策中附加一些相关优惠政策：对于开发商的项目设计和建设方案提出要求，对于符合要求的产品提供优惠政策性贷款支持。
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责编：渝小江
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