土地聚焦 | 万科们争当“房东”，有啥新玩法？

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6月6日，经过40分钟激烈角逐，万科以25.3亿元总价+70年100%自持的代价，收入佛山占地超5.5万㎡的商住地。这是它今年抢下的第三宗100%自持地块。

6月5日，杭州三宗住宅类地块均首轮溢价70%就封顶，自持起拍。保利、金地、中冶3房企鏖战群雄各夺一地，自持比例均约四成。

今年以来，“竞自持”卖地成燎原之势。究竟有多少房企，在拍地会上争当“房东”？它们是在下什么棋？“积极分子”万科又已经做了什么探索？

梳理篇

蔓延：涉及地块已超50宗

去年11月，北京首宗竞自持地块问世。截至目前，已有津、穗、杭、佛山、珠海五城跟随，全国竞自持涉及地块已超50宗。

原因：防止“面粉贵过面包”，稳预期

政府为何要力推“竞自持”，使其成为“时尚时尚最时尚”的卖地方式？

这是为了防止 “面粉贵过面包”，稳定新房上涨预期的新招。此举从开发端固定流动性，进可增加租赁市场供应，发展租赁市场，实现租售并举。

最终，实现“房住不炒”、“稳字当头”的调控目标 。

趋势： 未来或是长效机制建立的方向之一

4月初，住建部和国土部则联合发文表态，各地政府在土地溢价率超出一定比例后可考虑用“竞自持”面积等方式卖地。随后，各地“竞自持”如雨后春笋般推出。

近期中央对房地产市场长效机制表述也在不断发生变化：从 “加快研究建立”、到“加快建立”、再到“加快形成”，趋势越发迫切。

“竞自持”拿地新规，是政府从供给侧改革角度出发，引导企业发展租赁以稳定楼市，未来或成房地产市场长效机制之一。

成效：未真正降低拿地成本

从土拍结果来看，“竞自持”表面看溢价率并不高，阻断了地王的出现。但实际上，并未真正降低房企的拿地成本，位置优越的地块成本依然高企。

“竞自持” 仅改变了房企成本核算方式，从单纯成交价款的核算变成“成交价款+自持面积”的核算。

影响篇

市场角度：目前房价稳，未来有效供应或减

防止“面粉贵过面包”，稳定房价预期，利好目前的购房者。丈母娘再也不担心短期房价随着地王飞了，房奴们的眼泪也不用飞了。

但也要看到，市场的供求关系才是影响房价的根本因素。

已出台竞自持的城市，目前市场是供不应求的，有效供应本来就少。竞自持后，未来楼市可售有效供应可能进一步减少，加剧供不应求，从而给予房价更大的支撑力。

房企角度： 开发、运营能力都要up

拿地盖房直接销售，已有一定的赚钱套路。但高价拿下自持地块当“房东”，该如何实现盈利？这成为摆在房企面前的一大难题。

对于部分自持项目来说：需要寻求自持与可售两部分利润的平衡点，如何实现可售部分的溢价或成为关键一环。多数房企自持部分做租赁前途未卜，可能需要将自持部分成本转移到可售部分。这要求提升开发能力，比如提高产品竞争力等。

对于全自持项目来说：尤其考验房企的“资本+运营”能力，如何提升运营能力是突破盈利难题的关键。根据对万科在海淀西北旺所拍的100%的自持地块测算，采取简单租赁仅能覆盖资金成本，该地块静态回收期达到230年。

探索篇

万科“自持成瘾”。截止目前，万科已耗费170亿元代价在北京、广州及佛山获取5块自持地块，并开创了全自持开河。

北京全自持地块探索众筹建房被暂停后，万科仍未“停手”。加上新鲜出炉的佛山桂城平洲地块，麾下已有3宗100%自持地块。万科底气何在？

我们来看看“积极分子”万科的租赁运营探索。

万科泊寓运营保证

事实上，万科从十年前早已开始探索长租公寓业务，近年清晰定位“青年公寓”迅猛发展。

2016年万科公寓统一成“泊寓”品牌。万科的发展战略是要做大泊寓规模占领市场，2018年预计拓展25万间，逐渐形成品牌效应，最后以资产证券化实现资本退出。

目前万科泊寓全国规模约1.6万间，覆盖18个重点城市。其运营体系已自成体系，万科通过泊寓不断提高自身对集中租赁物业的统筹、开发、运营和管理能力。

多业务协同物业增值

万科曾表示，竞得自持地块是为了践行城市配套服务商的理念，将在长租公寓、养老、商业、医疗、教育和产业办公等挖掘利益增长点，使自持物业得到增值。

万科多方战略促进业务协同，整合客户源，打造全产业链的潜在客户库，进一步提升自持物业的运营效率，促规模扩张。

资本端操作有效退出

自持物业除了成功运营外，还需资本端发力实现轻资产化才能有长期获利的空间。

万科早就尝试过商业地产的金融化——鹏华前海万科REITs。未来自持物业轻资产化或参考其相关经验。

研友

原来万科拿自持地块这么猛，是有物业运营经验和资本金融化经验支持的~

小研

是啊。但总体来说，目前房企自持物业盈利模式都不太明晰。

不过国内外基于运营成熟之后的物业资本化操作案例，是很值得借鉴与学习。

小研下期将重磅推出物业资本操作优秀案例篇 ，敬请持续关注。

敬

请

关

注