土地聚焦 |关注“竞自持”系列：看看别人家“房东”是怎么当的
开门，我是房东
自打拿了块竞自持地，我就成了丁香花儿般姑娘：撑着油纸伞，独自彷徨在悠长、悠长的收租回报通道，默默地裂了又长草……
26分钟前
隔壁家老王、宇宙第一大房企、给你一个六星级的家、蘑小菇、u*、老派、先定个小目标、EQR
隔壁家老王：你头像一点都不丁香花啊 。让你们跟我抢，图样图森破
宇宙第一大房企：农村广阔天地你们不去，非要在挤在一起做房东！
老派：做房东要抱上金融爸爸的大腿！快上车，老司机带带你们啦
EQR回复老派：你丫还嫩着呢。大家还是“跟我走吧，现在就出发”……
蛇口我的家：所以应该怎么做？在线等，挺着急的
横琴岛就是好：所以应该怎么做？在线等，挺着急的
保顾小研：各位稍安勿躁，待俺给大家伙儿捋捋。虽然道路有点曲折，但前景是光明哒
现状篇
市场空间大，快速发展潜力可期
租赁市场需求规模取决于人口规模，目前我国租赁人口已过亿，租赁规模超万亿，并且增速迅猛。
从国际对比来看，纽约等国际大都市人口不及我国部分一线城市，租金却高出很多，故庞大客基将使得我国一线城市租金市场潜力可期。
此外，天津、重庆、苏州等流动人口密集地亦成为租赁市场集中地。
备注：租金GMV（Gross Merchandise Volume）即一定时间段内的租金规模总量，机构根据城镇人口、城市化率、租房比例和租金收入比所测算。
品牌公寓长租为主
目前租赁市场仍处于初级市场培育期，品牌管理较缺乏，品牌公寓以长租为主。
尽管长租公寓商业模式和盈利模式有待探索，但其风口已至，未来发展巨大的机遇点已成资本市场的共识。
房企积极布局长租
近两年开发商和服务商也依赖自身优势，纷纷强势进军租赁市场。
开发商阵营方面，已有万科、旭辉、龙湖等房企推出了长租品牌，且多数房企房源来源于自持物业。
服务商阵营方面，世联行、链家等也纷纷推出长租公寓品牌，主要通过“二房东”方式获取房源进入市场。
求索篇
虽然国内租赁市场仍处于摸索阶段，但隔壁美国最大的公寓运营商EQR已做得有模有样，它主要通过REITs资本化运作，实现规模化运营并保障长期盈利。
国内虽然尚不具备推行REITs条件，但已有不少互联网基因企业已迈出资产化运作探索步伐，以求REITs闸口放开时可快速起飞。
了解总结国内外先行者的成功经验，或可为我国房企求得一剂良药，解决“竞自持”地块盈利难困局。
美国模范生“EQR”
“模范生”EQR（Equity Residential），是美国最大的上市公寓运营商，定位于收购、开发和管理高品质的公寓。
截至2016年年底，它在全美拥有302处物业，超7.6万个物业单位，其旗下物业保持了95%的入驻率。5%的空置率，低于美国平均6%的物业空置率。
作为标普500指数成员，目前EQR市值近250亿元。近10年来，其平均股东收益年复合增长率达到8%，超过23亿美元的年营业收入，超过16亿美元的年息税前利润。
这么可观的成绩，是怎么做到的呢？一方面REITs募集资金为其公寓投资运营提供资本支持；另一方面EQR的“投-管-退”全链条运营模式为其提供长期盈利支持。
“投”：定位核心城市核心地段 ，大手笔收购
EQR吸纳的房源来源包括：通过REITs成功募资后收购物业自持或自建。
它家的物业均处于高置业成本、租赁需求量高以及市场门槛高的核心城市，包括波士顿、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图等经济发达、人口稠密的地区，最大程度提高物业租金收入和资本升值收入。
EQR还投入大量资金打包收购土地和公寓， 不断加大市场份额，助力规模发展。
“管”：精准定位并提供多层次服务，实现规模效应
EQR运营管理自持物业，是通过有限合作伙伴ERPOP进行的。对比美国其他的公寓运营商，EQR具备突出的服务优势。
首先，打造“一切以客户为中心”的多层次服务体系。
利用移动端解决居住问题；
利用强大的城市覆盖网络，为租客提供跨城市转租；
在其旗下租住公寓超过一定年限后，购买指定开发商物业，可以获得过往付出租金总额最高20%的返还，作为购房款；
30天内有不满意地方，可以无理由换租；
提供24小时不间断的快速响应服务，常规服务包括：室内照明开关、插座、采暖、空调、热水器、冰箱、排水管道堵塞、漏水管道装置和系统等。
其次，目标明确，EQR定了3类核心客群。
第一类：千禧一代，年龄约20-34岁，仍住在父母家，但很快组成小家庭。这类群体需要租房的占比约六到七成；
第二类：单身人群。EQR的客户结构中，单身人群的占比超过了42%，是占比最高的群体，也是购房意愿最低的群体。
第三类：高学历、高素质、高收入的“三高”人群。提供高端产品满足这类高支付能力人群居住需求，可以获取更大利润空间。
最后，采取规模化运营模式降低成本，并在各类的合作中获取更多的增值点和赢利点。
统一采购、统一租赁家居和家电设备→降低运营成本；
统一入户电话网、有线电视网、宽带网、煤气管道、水电网络→降低使用费用统一全国范围的广告营销→降低单位营销成本；
统一员工培训、提供标准化物业服务和维修服务→降低人力成本
“退”：剥离低收益及非核心区域资产
当然，EQR的发展伴随着对低收益资产、非核心区域资产的不断剥离。剥离的原因主要是长期升值潜力不大且当前售价可观。
举个栗子：
如2016年1月，EQR将旗下72个非核心城市的物业以约54亿美元打包出售，获取超过了10%的资本增值收益。
截至2016年12月，EQR的营业收入则百分百来自6大核心城市。
再举个栗子：
2000年，EQR曾进入家具出租行业，但实践证明家具还是要外部采购才能发挥规模效应。
2002年，EQR把家具出租业务卖给该行业的龙头企业。
国内先行探索者
EQR的成功自然离不开美国成熟的REITs环境。反观国内，目前的行业环境以及制度并不成熟。
短期来看，房企资本操作暂无法走REITs资本路径。国内资本端对自持物业的破局，暂需走其他渠道实现过渡。
中长期来看，租赁需求不断上涨，未来租金回报率空间尚存REITs模式或可发力。
新派类REITs
新派公寓和外部基金合作，成立不动产基金，与美国EQR的REITs模式相似：
通过私募收购自持物业，再由新派自身对持有物业进行运营管理，未来有可能对接REITs实现上市。
魔方ABS
魔方公寓是将其位于北上广等地30处物业的公寓租金作为资产包进行抵押融资后发行ABS，能实现较低成本的融入资金。
蘑菇、you+租约贴现
除了类REITs、ABS外，租约贴现也是自持物业较为常见的融资之路。
蘑菇公寓与银行合作，将租约打包成资产包作为抵押，向银行一次性获取全年租金；
YOU+以房屋租约为现金流标的，在懒投资网投放理财产品。
启示篇
“竞自持”长效趋势下，成功运营能实现运营溢价、提升租金回报率，是破局的关键，是自持物业资本化的前提。
从EQR案例可知，看准看好核心地段核心物业，良好的租金回报及资产升值助力解决运营盈利难的问题，可为未来资本化操作做铺垫。
而自持物业资本端操作多样，类REITs、ABS和租约贴现均有优劣。
总体来说，REITs才是“竞自持”物业治标治本的“良方”。
虽然目前国内尚未发行REITs准生证，但一旦税收优惠等相关法律法规配套跟上，“竞自持”物业走REITs资本路径，大有可为。
在这之前，房企可根据自身优势选择资本端操作模式，解决自持投入资本大的问题，进而实现资本与运营的良性循环。