金融聚焦 | 不良资产，房企“爸爸”带你飞

不良资产，房企“爸爸”来了

5月29日，美国基金巨头贝恩资本旗下信贷基金与国内一家资产管理公司达成协议，首次在华购买不良贷款组合，价值约13.62亿人民币，组合包含酒店、商业地产、工业地产等房地产资产。

这些未必能收回的贷款，价值在哪？为何能让贝恩不远万里来华？

在不良资产领域，房企又是凭借什么优势，成为了受欢迎的“爸爸”？

认识篇

什么是房地产不良资产？

广义上的不良资产，即是会计科目里的坏账科目，是无法为企业带来价值的资产，广泛分布在各行各业。

贝恩所购买的不良贷款，就是银行业里面的不良资产，是指无法按时还清的债权，其中有部分是抵押贷款，在当企业无法还清贷款时，银行有权处置抵押物。

房地产不良资产，主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、烂尾楼、存量房等。

谁是不良资产处理主体？

 1999年亚洲金融危机时，出现了大量的不良资产。中国政府设立了中国华融、中国长城、中国东方和中国信达四大资产管理公司，分别对应处理来自中农工建及国开行的不良贷款，简称四大AMC（Asset Management Companies，即资产管理公司）。

目前，四大AMC是不良资管行业的龙头，主要业务是剥离、处理不良资产。

具体来说，就是AMC从金融机构和非金融机构手里收购不良资产，再经营卖出，或重组经营、培养发展，以获取盈利。

机遇篇

不良资产收益潜力几何？

在不良资产中，房地产类不良资产由于其抵押物（房地产）价值高，认定为不良后，AMC收购价格低，所以盘活后收益高，迅速成为各界疯抢“香饽饽”。

我们通过中国华融财报下的房地产不良资产估算四大AMC旗下房地产不良资产，其数额约为6100亿元，而且在如今房地产行业政策约束下，如限购、限售，中小企业周转变现速度下降，债务违约风险加剧，未来房地产不良资产增长空间是很大的。

AMC是怎么处置房地产不良资产的？

AMC是主要的房地产不良资产处置主体，它的处置主要解决两个问题：

第一，金融方面，需要对之前的信贷和风险予以处置，引进资金，为未来的开发经营做准备；

第二，实物方面，需要对资产进行管理，让引进的资金发挥作用。

就实物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地产子公司，直接对实物进行开发升值。

在这一模式中，金融和资本的操作是AMC房产子公司的优势，但相比专业大型房企，其在开发经营中所能实现的品牌溢价是较低的。

“房企+AMC”可实现什么新格局？

针对AMC面临的问题，房企可利用自身对房地产市场的经验，对开发、规模布局和品牌形成有利影响。

同时，可借助AMC处理不良资产背后的复杂信贷问题，并在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，并或享受AMC带来的融资便利。

模式篇

房企如何与AMC合作？

目前，房企与AMC合作有3种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。

其中，重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组（以股顶债、债转股等），然后由房企作为重组方再开发和运营。

以科恩大厦为例，因其经营不善，被抵押给华融资产管理公司，后被远洋购入再开发。

不良资产处置基金，这一模式下由房企和AMC共同出资设立基金公司，由基金公司对不良资产进行处置。

这一模式下房企可将重组后的物业二次开发运营，享受代建和管理收益。

绿地集团和信达资产就对共同出资设立基金管理公司达成战略协议，从而对参与不良资产处置的收益分一杯羹。

联合开发管理或代建，这一模式下房企与AMC旗下地产子公司直接合作，联合开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获取共同开发或代建收益。

哪种合作方式更好？

房企和AMC合作三种模式各有优劣：

以不良资产处置基金模式为例，该模式可将不良资产处置开发的风险转嫁基金，并减少房企和AMC的资金投入，但同时也意味着要受到更严格的金融监管；

联合开发管理或代建能够减少房企的风险，但如何做好利益分配、开发理念协调，也是值得探讨的。

房企凭借自身开发运营优势，与AMC合作，将银行急于抛掉的不良资产“宝宝”抱回。

在共同“教导”、培育不良资产过程中，房企获取盘活后的巨大收益同时，还能与AMC形成优势互补，拓宽自身资源。

在参与不良资产处置的过程中，应该着重在不良资产评估、债权谈判和经营三个阶段把控。

最后，衷心预祝天下所有的爸爸们节日快乐！像房企“爸爸”一样，在每个人生周期都能勇于尝试并一切顺利！

父亲节快乐

Happy Father's Day

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