金融聚焦 | 融创月砸155亿，买买买烂尾楼

素有资产猎人之称的融创，一月内花155亿元，在天津、重庆和大连各买一个烂尾楼项目。

这世间没有无缘无故的爱。融创为烂尾楼痴狂，勇当“接盘侠”是为何？这样的追逐，难度有多高、风险点又在哪？

【事件盘点篇】

股权收购低价斩获大规模土储

01 收购为地球代言的天津项目

5月12日，融创发布公告称，以102.54亿收购天津星耀80%的股权和债权，其中股权代价约38亿，债权约64亿。

收购完成后，融创可获得曾为地球代言的星耀五洲项目，其未售建筑面积为235万㎡，主要为住宅，折合楼面价4363元/㎡，仅为当前同区域市场价的1/3。

02 收购西部第一高楼的重庆项目

5月31日，融创再次拟以21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权，其中股权代价约1.2亿，债权约19.8亿。

此次融创可获得曾被规划为西部第一高楼的江北嘴项目，项目未售面积为54.37万㎡，折合楼面价仅3862元/㎡，远低于周边项目在售价。

不过目前该项目可售面积为商业规划，融创则指出，项目或改用作商业住宅开发，如何盘活大量商业体量仍为未知数。

03 收购大连神秘的海洋公园

6月5日，止不住收购的融创，又以32.32亿拿下了大连润德乾城的全部股权及债权，其中股权代价约30.63亿，债权约1.68亿。

这次可获得海洋公园商住项目，总建筑面积约166万㎡，其中，住宅为115万㎡。且该项目自立项以来，至今尚未开工，折合楼面价约为1942元/㎡，而周边项目售价达1.5万元/㎡。

【机遇与风险篇】

融创大举买买买有原因，挑中项目有特色

烂尾楼把好牌打烂

值得注意的是，不论是星耀五洲、江北嘴金融中心、还是润德海洋公园，都占据核心地段，周边配套设施完善，为政府重点规划项目，土地储备大且价值高，都曾经名噪一时。

星耀五洲位于天津核心区域三角洲，曾被列入天津20个重点项目之一。项目试图打造具备微缩五大洲建筑和景观特色的住宅综合体，构建世界地图岛。

江北嘴项目位于政府重点发展的CBD，是内陆地区国家新区的核心与龙头。项目集诸多高端配备于一体，规划112层、高470米的主塔，欲打造世界第七高楼、重庆第一高楼。

润德海洋公园位于大连经济开发区，是东北经济最有活力的地方。项目占据极佳的临海位置，是当地备受瞩目的“海滨大盘”。

然而，这些项目均因资金问题，造成项目停滞成烂尾，且其背后复杂的债务关系使其他地产商一直望而却步。

天津星耀五洲项目作为当时的总价地王，土地合同要求严苛，投资金额巨大，即使星耀曾4次连环高成本信托贷款，募集资金，依然资不抵债。

重庆江北嘴项目则早年资金链已完全断裂，无足够资金来支撑其宏大的规划，并兼具复杂的债务和官司纠纷。

大连海洋公园亦股东出资频频欠资，且公告披露大连润德乾城38.2%的股权已被质押，超6%的股权已被法院查封质押。

融创技高人胆大

当然收购烂尾楼，土地价格低廉，储备量大。融创对一二线核心城市一直采取重点布局举措，收购烂尾楼成融创布局的好途径。

融创敢于大举收购烂尾楼，背后最大的支撑则在于融创有丰富的收购项目经验，2016年有2/3的土地布局是通过收/并购取得的。

另外，其在重庆和天津亦扎根多年，实力雄厚，品牌知名度高，也可为在重庆和天津的烂尾楼项目收购降低风险。

烂尾楼的风险与机遇

可见，融创转向尝试收购烂尾楼项目，是风险回报并存。

就机会来看：

首先，开发时间较短，通常为正常开发时间的一半，因许多烂尾项目已经开始动工，办理过相关手续；

其次，投资成本较少，即使烂尾项目后期需要投入改造资金，但仍较原始项目开发资金少。

还有，土地价值高，这三个项目都处核心地段，初期土地价格较低，经过多年沉淀，周边配套逐渐完善，土地价格是水涨船高。

就风险来看：

首先，其债务债权关系复杂，烂尾项目由开发商资金链断裂引起，涉及信托贷款、施工方拖欠工程款、工人工资等；

其次，可能涉及原业主交付问题和重复销售问题；

还有，涉及项目相关诉讼，烂尾项目一般伴有欠款诉讼官司，背后的法律责任需要投资方谨慎对待。

收购烂尾楼是融创近期以来的新举措，不仅收购速度很快，且涉及金额较大。

融创未来如何规划处理盘活则仍有待观察，但未来解决烂尾项目相关问题的规划方案或可作为房企烂尾项目投资的借鉴参考。

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跟上融创疯狂对外收并购脚步后，下期小研将转向对内重组整合：

复星系如何将地产业务打包注入旗下豫园，其地产业务能否卷土重来再创辉煌，敬请期待！

 

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