罗子君如果现在换二手房，会get到怎样的市场变化｜存量房半年报
热播剧《我的前半生》已大结局，剧里的感情纠葛依然茶余饭后谈论焦点，关于房子的讨论也热度不退。
马伊琍扮演的罗子君，在老公陈俊生出轨后，居住多年的大房子也被抢走，被迫换进了一套“老破小”二手房。
年薪150万+的陈俊生这番作为固然不厚道，但罗子君这套上海公安大楼二手房，位于交通出行方便、生活配套齐全的徐汇区。
买个生活方便的市区二手房，也是现实生活中很多刚需刚改客户的选择。
那么重点来了，作为市场一大组成部分，今年上半年存量房市场表现如何？
保利投顾研究院重磅发布《2017年上半年存量房市场报告》，系统盘点梳理了上半年存量方市场的变化，并合理判断存量房市场交易面临短期调整，租赁迎来政策风口。
保利投顾研究院认为，与此前政策调控主要针对新房市场不同，本轮调控将存量房市场也纳入统一范围。
但与新房市场不同的是，存量房市场不受“限签”和“限价”的影响，不存在数据“失真”问题。因此，观察存量房市场的变化，或许更能真实地把握当前市场情况。
而上半年全国存量房市场变化，主要聚焦三大关键词， 即“调控扩容”、“监管趋严”以及“市场走弱”。
变化一：调控扩容
限贷力度更强：二套首付提至新高，抑制购房需求
45个城市出台限贷政策，至少13个城市对二套房贷实行”认房又认贷“。
部分城市首套房最低首付比例高达60%（济南非本市户籍60%）；二套房最低首付比例普遍提高至40%，最高达70%。
房贷利率逐步收紧，个别城市首套房利率上浮20%。
限购范围更广：二手房纳入限购范围
今年3月以来，全国楼市限购升级加码，并打破存量房市场“风格独好”的局面。
已有42个城市及地区明确将二手房纳入限购范围，其中包括京津冀、长三角城市群周边三四线城市。
除了三大城市群外，成都、海口、长沙等多地也陆续出台政策，严厉管控二手房市场。
限售手段首限：限售渐成调控新“标配”
今年3月，厦门限售政策出台，随后限售政策蔓延。
截至目前，已有30+城市加入限售阵营，限定房产在取得房产证至少2年后方可转手。
部分三四线城市如惠州、常州等并未出台限购限贷，但却出台了限售政策，全面打击核心城市及周边溢出的投资需求。
限
售
影
响
＊短期影响：保利投顾研究院跟踪监测全国各地数据发现，限售并不会影响真正购房需求，刚需刚改极少因此放弃购房，但会迫使高杠杆炒房客离场；
＊中期影响：限售会影响房源供应，导致二手有效房源趋紧，未来需求或转入非中心区一手市场；
＊长期影响：冻结房产流动性，防止楼市大起大落，为房地产市场长效机制腾出时间和空间。
变化二：监管趋严
行业迎来“强监管”：规范中介行为列入工作重点
存量房市场容量日渐扩大，”强监管“成为行业新常态。在全国两会和住建部会议等多个重要场合，监管层表态要规范中介行为，将存量房纳入全国房地产市场统一监管。
2016
12.27
住建部首次将住房市场监管列入年度重点工作，明确2017年要“加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为”。
2017
03.05
政府工作报告中提到，“要加强房地产市场分类调控，规范中介行为”。
2017
03.29
住建部召开电视电话会议，要求各地稳定二手房市场，提出加强二手房市场管理是调控当务之急，二手房要和一手房一样要有调控监管措施。
2017
05.19
住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对房地产经纪行业监管作出明确规定，不可发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等。
整治违法违规行为：多地持续开展专项整治行动
继中央表态后，各地陆续推出监管新举措，并开展近年来规模最大、密度最高、持续时间最长、惩治最严厉的专项整治行为，严厉打击违法违规行为，房地产中介行业遭遇前所未有的整顿。
3月
初始期
从北京和河北环首都区域开始，通过约谈等方式整治，关停部分中介机构。
4月
蔓延期
住建部电视电话会议后，密集型市场巡查的省市逐渐增多：
福建、江西、青海等省份，上海、广州、杭州、重庆、长沙、厦门、漳州、泉州、哈尔滨等多个城市，部分区域建立联动机制。
5－6月
持续期
安徽、深圳等省市也陆续出台监管举措，前期已采取措施的地区持续强化整治，并定期通报巡检情况，曝光违规企业。
比如，杭州宣布开展为期10个月的检查。
建立完善长效机制：陆续启动二手房资金监管
今年以来，厦门、成都和天津等多地陆续启动非强制性二手房资金监管。截至今年上半年，已有超过22个城市启动二手房资金管理。
北上广深一线城市外，杭州、西安、南京等城市也较早启动二手房资金监管。而北京已全面强制推行资金监管，明确中介机构不得私设监管账户；上海率先试点，在购房首付款、银行贷款和尾款外，中介服务费用都将纳入监管，试点成功或全国推广。
此外，杭州等地建官方二手房交易监管服务平台，探索真房源和房源共享机制。
行业自主管理：中介机构承诺行业自律
响应政府部门的监管措施，中介机构承诺并倡议：要加强行业自律，规范经营管理。
3月21日，郑州11家品牌机构联合发起成立”诚信联盟，承诺发布真实房源信息、不挪用交易资金等“。
4月13日，链家、中原、世联、我爱我家等80余家机构承诺，积极配合政府整顿专项行动。
4月18日，北京链家承诺，从4月20日起，不推广委托30天内业主要求涨价的房源。北京中原也发布了九项承诺，包括停止销售居住用途的商办房屋等。
此外，有消息称，进入4月后，北京、上海等地区各大中介公司自行下调中介费用，下调幅度基本为0.5%左右。
变化三：市场走弱
成交趋向下行：多城二手交易量同比下滑
上海深圳跌幅逾五成
趋严的政策调控及市场监管下二手市场承压加大，上半年14城成交较去年同期萎缩逾两成，多个一线及强二线城市同比成交量下降。
其中上海、深圳跌幅超过五成，二手楼市走弱趋势明显。
价格回调预期更显著：重点城市报价指数持续下降
成交议价空间加大
从上半年情况来看，六大城市中原报价指数在两会后密集调控政策出台后出现拐点，报价继续回调趋势明显。
其中北京、天津下跌房源占比持续扩大趋势最为显著。北京、广州议价空间持续扩大，显示业主预期有所松动，客户价格博弈能力增强。
价格下跌城市增多：涨价城市逐月趋少
一线城市同比涨幅连续回落
从70城二手住宅环比来看，绝大多数城市房价仍处于上涨通道。
但自3月新一轮强调控以来，二手房价上涨城市数量逐月递减，且环比涨幅开始收窄，其中一线城市价格同比平均涨幅连续9个月回落。
部分房源降价显著：一线城市现大降价促成交
业主预期开始松动
一季度末调控持续加码后，一线城市二手房交易市场不断下探，部分业主预期松动主动调价促成交。
特别是一季度的挂牌房源，降价幅度相对较大，很多房源降幅超两成。随着市场不断走弱，业主的让步空间或逐步加大。
部分机构关店潮：北京多家中介开始关停门店
行业或再洗牌
梳理过往市场情况可发现，中介门店变化是楼市的晴雨表，在经济萎靡或调控趋紧之时，中介行业面临生存压力开始裁员关店，紧随而至的是市场成交的下滑。
上半年以来调控监管双管齐下，北京部分机构出现关店潮，楼市呈现走弱趋势。
结论
2017年上半年，存量房监管加速市场调整，力度不断加强、手段持续更新。
在当前发展态势下，保利投顾研究院预测下半年房贷政策将进一步收紧，房贷时间或进一步拉长。限售可能迫使更多房源先租后售，未来二手房源楼龄将更偏老旧，二手房转手后装修需求预计加大。
此外，中介机构传统经营模式受影响，行业新制度建立，或成品牌机构发展好时机。
交易
＋
?
＝
存量房
A.调控
B.租赁
C.自持
D.监管
下期我们将继续发布保利投顾研究院《2017年上半年存量房市场报告》之租赁迎来政策风口篇！
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