共有产权房有何与众不同？3张表看懂！| 说文解策

上海有 “租赁用地”，广州有“租购同权”，郑州、无锡、扬州、济南等城市有“租房落户”。在这楼市热点刷了一波又一波的时代，北京自然也不能示弱，扔出一个重磅武器“共有产权住房”。

8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见：

·申请对象。应符合住房限购条件且家庭成员名下均无住房，且仅能购买一套。其中，单身人士申购则需年满30岁。非本市户籍的“新北京人”分配房源不少于30%。

·出租出售。跟普通保障房不同，共有产权住房退出机制更灵活。可随时用于出租；购房人取得不动产权证满5年可转让持有份额，既可按市场价格转出，也可购买政府持有的份额，获得100%的产权，使其成为真正的商品房。

购房人出租出售时，均需按照份额给政府分配相应的收益。

·销售价格。共有产权住房项目的销售均价会在供地文件中予以明确，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。其中每套房屋的售价，则以均价为基数，上下浮动范围为5%。

·产权份额。购房人产权份额要参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。在房屋销售前，由政府代持机构委托房地产估价机构进行相应的评估确定。

与“众”不同

（一）何为共有产权住房？

简单来说，“共有产权住房”是政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。这是政府和购房人合伙买房的模式，购房人出资较少的钱可获得房子的部分产权和使用权。

（二）与北京自住房有何不同？

2013年北京推出“自住型商品住房”，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。这已有“共有产权”的影子所在。

北京共有产权住房是自住房的进一步调整和升级优化，之后将不再有曾风靡一时的自住房；但它的土地出让方式、规划建设、分配规则等都将移植到新政之中，并对相关细节作出完善，使其更具市场灵活性。

其中，职住平衡、价格具有弹性折扣和加大对“新北京人”的房源供应是此次共有产权住房最大的升级优势，很好地弥补了自住房的项目较偏远等一些问题。

（三）与1.0版共有产权房有何不同？

国际上，共有产权住房早已有数十年的发展历史， 英国、 美国和澳大利亚等发达国家在住房供应政策中都有一种共有产权的形式。

其中, 英国在上个世纪80年代推出共有产权住房制度，沿用至今，其制度最为完善，相关理论和实践都较为成熟。

 在中国，共有产权住房也并非北京首创，早在2007 年江苏淮安已首次试点共有产权住房，随后先后在黄石、上海等城市推行。

2007年

江苏淮安首次试点共有产权住房

2009年

湖北黄石对共有产权住房进行试点

2010年

上海徐汇、闵行两区试点共有产权保障房

2014年

写入政府工作报告，计划当年增加共有产权住房供应；住建部等六部委出台《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》。

北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市，明确被列为全国共有产权住房试点城市。

2017.4

住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

2017.8

北京推共有产权住房暂行办法征求意见稿

其中，上海的共有产权住房试点经验最为丰富，探索过程最完善。

然而沪版共有产权住房是在其经济适用房的基础之上升级而来的，是住房保障的托底政策；尽管试点过程中已连续5次放宽共有产权房的准入标准，但其保障性还是远大于商品性。

京版共有产权住房则是其自住房的升级，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，准入条件相对宽松，其保障性和商品性并驾齐驱。

（四）与经适房有何不同？

1.0版的共有产权住房，更偏向沪版的保障模式，与经适房限价房很接近，都是保障本地户籍中低收入人群的基本居住。

但内涵革新之后的2.0京版共有产权房与经适房限价房这些保障房有着本质属性的差异：

京版共有产权住房的商品属性更为突出，覆盖高层次新入户人才，包括非本市户籍的“新北京人”，意在降低购房门槛留住人才，其退出机制设计也鼓励通过奋斗努力，假以时日后购入全产权，可曲线实现资产保值增值。

经适房限价房的保障属性更为突出，两者覆盖的均是本地户籍中低收入人群，意在用兜底或补贴方式改善本地居民住房条件，其退出机制设计并未鼓励入住家庭财富增长，只保障基本居住需求。

此外，经适房实施期间还会遇到产权不清晰，富人入住经适房，“投资”经适房等种种一些问题，而京版共有产权住房被认为是解决经适房这些问题的良好方式。

政策影响

（一）推进长效机制的建立

1.吸引高层次新入户人才，提升城市竞争力。

2. 职住平衡鼓励永久居住，回归居住属性。

3.解决夹心层住房问题。精准覆盖无房刚需人群，申请条件相对经适房限价房等保障房较宽松。

4.表明政府促进房地产市场平稳发展的决心。改变以往利益补贴模式， 政府采取共同承担房价的入股模式，深入参与房地产市场。

5.一定程度稳定房价预期。有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给；同时坚决抑制投资投机性购房需求，将对房价平稳运行起到有效推动作用。

（二）或改变未来住房供应格局体系

1. 或成保障住房中端需求主力。

2017-2021年预计供应25万套自住型商品房，在新政正式实施后，自住型商品住房都将转为共有产权住房。

叠加政府构建租售并举体系的意图，这或将改变未来房地产市场的住房供应格局。商品住房（保障高端需求）、共有产权住房（保障中端需求）和租赁住房（保障低端需求）或成未来北京房地产市场的主要三类房子。

2.对存量房市场影响或比新房大。

自2014年启动销售后，到2016年年末，北京自住型商品房共销售了5.6万套，占同期新建商品住宅房销售总套数的26.3%。而按规划，将转为共有产权房的自住型商品房2017-2021年供应套数，占同期产权类住房的比例约为25%。

从套均面积来说，共有产权住房城六区套型总建筑面积不超90㎡，而其他区最大不超90㎡，但考虑两孩及适老性要严控60㎡以下套型比例。假如以90㎡进行计算，今后5年北京共有产权住房总供应量约为2250万㎡，年均供应量为450万㎡。

假如共有产权住房供应能有效落地，将消化了大量的购房需求。官方数据显示，北京新建商品住房（含自住房）总销售面积2016年为814.3万㎡、2015年为992.5万㎡、2014年为765.8万㎡。

但也应该看到，共有产权覆盖人群本身购买力更趋近于二手房市场。因此，预计其分流存量房市场购买力作用更大，而新建商品房市场将目标人群转向改善人群的高端化趋势将加大。

3.进一步推广的可能性大。

北京向来是政策高地，很多政策都曾进行全国推广。京版共有产权政策的推出，成下一个政策风向标可能性大。

京版共有产权住房制度结合了沪版共有产权保障房和北京自住房两者的优质特性，后两者已积累了丰富的试点经验，这为京版模式提供了很好的基础。

若北京试点成熟，从可复制性来看，京版的共有产权住房制度将对其他城市形成良好的示范。

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  总结

 

北京拟推共有产权住房，在近期众多旨在建立楼市长效机制政策中脱颖而出，跟帝都的示范效应有关，也跟它本身在供应规模、覆盖人群、持有环节和退出机制等方面的设计，与过往政府性住房有诸多不同相关。

如果共有产权房能保证规模和制度落地，或成保障住房中端需求主力，可一定程度稳定房价预期。其分流存量房市场购买力作用相对较大，而新建商品房市场目标人群转向改善人群的高端化趋势将加大。

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