国庆楼市秋意渐浓，四季度楼市何去何从？ | 研重磅
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长假归来，“国庆楼市成交腰斩”开始刷屏，不少人却吐槽：为何我没感受到楼市的冷淡风？
数据之所以会与个人感受产生偏差，可能有两方面因素：一是受限签政策影响，数据本身存在一定的偏差；二是国庆期间理性定价的项目销售不错，部分城市个盘仍有亮眼表现。
但“金九银十”表现确实不如预期，成交量、盘均来访量、去化周期和房价等关键指标数据变化显示，楼市走弱趋势进一步加强。当前政策高压态势未变，开发商资金压力也已悄然发生变化。
一、市场表现
判断楼市后续走势如何，要辩证看待此次国庆楼市的表现。
1.成交量
近5年来十一楼市同比跌幅最大
保利投顾研究院监测数据显示，27个大中城市国庆期间房地产市场整体走弱，成交量同比下降近七成，相比9月41%的跌幅进一步扩大。
从近5年数据来看，今年国庆楼市的同比下降幅度最大，即便剔除掉去年国庆部分城市因新政抢签的因素，今年十一期间成交表现也低于2015年。
分城市类别来看，一线城市成交量下跌幅度最大，达到8成；二线城市成交量下跌幅度居次位，达65%；三线城市成交量同比下跌约48%。
前三季度热点城市跌幅已持续扩大
保利投顾研究院持续监测数据显示，十一楼市成交量的下挫，延续了此前已初见端倪的走弱趋势，只是跌幅进一步扩大。
今年以来，新房、二手房成交整体持续走弱，“金九”亦不如预期。8-9月新房成交同比下降超40%，8月二手住宅成交跌幅扩大至48%。
分城市类别来看，今年前三季度多数一、二线城市成交跌幅扩大，部分三四线城市同比亦出现连续负增长。
• 一线。四城跌幅持续扩大，北京、广州三季度跌幅超六成；
• 二线。济南、长沙、成都、杭州、青岛、苏州、宁波跌幅扩大，厦门、南京、天津、南昌、武汉、福州跌幅较上季度收窄；大连、重庆涨幅较上季度下滑明显；
• 三四线。莆田、固安、廊坊、佛山、韶关等过半数以上城市成交跌幅亦呈现扩大趋势。
2.盘均来访量
近6年来十一楼市新低
从典型楼盘盘均来访数量等重要指标的变化上，也可看到楼市确实出现了继续走弱趋势。
保利投顾研究院监测发现，今年十一期间，典型楼盘盘均来访量出现了6年来的新低，比去年同期下降了18%。这也延续了此前已出现的热度下降趋势，9月以来盘均来访虽有季节性回升，但上升大幅低于去年同期。
3.去化周期
部分先行城市供求关系已逆转
从保利投顾研究院监测数据来看，“一城一策”环境下城市表现各有不同，部分先行城市供求关系已逆转，去化周期不断拉长，吸纳率有所回落、供不应求状态缓解。
近日辟谣放开入户条件、变相限购放松的合肥，供求关系确实已发生较大逆转，去化周期从去年9月底的3个月，延长到今年9月底的14个月。
表：2016年至今部分城市季度节点去化周期一览
4. 房价
部分城市个盘房价松动
近期楼市数据表明，走弱趋势开始影响到房价，先行调整的城市调整的深度增加；盘整的城市出现折扣的力度和范围增加；仍处上升期的三四线城市开始出现涨幅减弱甚至见顶的迹象。
保利投顾研究院调研数据显示，国庆前后部分城市出现了房价松动的典型项目。在房价松动后，需求表现仍比较强劲。
少数城市已现调整或调整压力加大
今年国庆期间出现房价松动的地区，在节前也已现调整或调整压力加大。
保利投顾研究院监测发现，深圳、合肥、郑州等新房、二手价格同步下跌；而成都、福州、武汉等新房价格下跌但二手仍在上涨，新房市场由于限价严重压制、部分项目妥协；石家庄、西安等地二手房价已出现下跌，后期新房价格调整压力大。
综合分析
实际成交预计比数据好
目前楼市成交统计，基本都是用网签数据口径。而部分城市受“限签”政策影响，今年以来，真实成交数据无法在网签数据中及时得到体现。
不过，如果市场发生实际逆转，部分未正式网签的成交可能会存在变数。
4类别城市表现各异
类别一：供求关系逆转，去化周期走高
典型城市：深圳、北京、合肥
特点：1、前期房价涨幅大，政策出台早，调控力度；2、市场调整深化，供求关系逆转。
类别二：基本面较好，去化周期相对持平
典型城市：上海、杭州、南京
特点：1、调控执行力度大，新房表现中规中矩，二手市场走弱；2、 限价刺激刚需入市，有利于延长市场温度，走势稳健。
类别三：基本面相对好，去化周期走高
典型城市：广州、石家庄
特点：1、调控执行力度一般，有操作空间，市场走弱表现深化；2、限价导致首付比例提升，整体市场见顶加快。
类别四：供求关系较稳定，去化周期基本持平
典型城市：重庆、南昌
特点：调控力度一般，量价表现平稳
二、市场环境
四季度和明年楼市的走向，与行业调控政策和货币环境息息相关。受多方挤压，开发商资金压力开始凸显。
1.行业调控
调控再度扩围，传递“从严”信号
今年“十一” 虽未像去年般呈现调控政策密集出台的情形，但现行业调控已是前期调控政策多轮升级发酵，查漏补缺后的高压状态，力度和广度均为史上空前。
十一前后的调控的再度扩围，体现了政府调控的决心坚定，意在影响市场预期。
2.货币环境
房贷持续收紧，加大资金回笼压力
继北广深苏后，江西、浙江、陕西跟进发文，要求排查个人消费贷违规流入购房领域情况及严查房款首付资金来源。
多数热点城市的房贷利率调整到基准线以上，上浮5%-10%成为主流，部分城市甚至已上浮10-20%，开始构筑利率高原。
据保利投顾研究院调研数据，多数城市对现有房贷利率看涨或持平，房贷额度进一步收缩，部分地区的银行甚至出现停贷，预计未来房贷利率仍有进一步上涨空间。
房贷持续收紧，将进一步加大开发商资金回笼压力。据保利投顾研究院监测，典型房企销售回款效率较去年明显下滑，销售回笼压力加大。
综合分析
房企经营净现金流已进入负值
政策环境持续高压，资金回笼速度变慢，再加上消费贷和开发贷等的收紧，开发商压力逐步加大。
从经营净现金流数据来看，以往调控期启动后，房企经营净现金流随之转负。由于本轮调控货币环境较往轮宽松，房企经营净现金流进入负值较晚，但当前房企经营净现金流已进入负值区间，资金链压力将进一步凸显。
总结
辩证看待十一楼市，不同类别的城市都出现继续走弱趋势，但实际情况并不如传闻的那么夸张。
针对房地产的货币环境将维持收紧态势，房贷利率和额度将对四季度楼市形成强大压力。考虑到十一楼市对买卖双方预期的影响，预计需求方的观望会加重，而供应方则可能加大增加供应的力度。
展望明年楼市，进入调整的城市会进一步增加，三四线城市也会面临实质性压力。
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