想成社区商业定位高手？这篇必学！ | 研习社

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社区商业往往作为其住宅项目的附属产品，在快速发展的背后，出现了不少令人尴尬难题，如体量过剩、商业形态不符合市场需求、定位缺乏引导后期运营等。

社区商业如何精准定位仍是企业关心的重难点。

如何突破这一难点命题？本文将从以下三个问题切入分享妙招：

•做多大的商业？

•这些商业具体来说是什么？

•如何做到商业价值最大化？

本次研究针对三大问题，将厘清“量”、“形态”、“业态”、“策略”四个概念的相关因素。

研究背景介绍

1.研究对象

基于对国内一二线城市的郊区住宅新区，以及三线城市的新开发区住宅的社区商业进行研究，将社区商业分为邻里型、社区型、区域型、超区域型。

本次研究的对象，是邻里型社区商业。

2.研究形态

邻里型商业形态包括：沿塔楼底对外商业、居住区商业街、单栋主力店式商业。

第一部分、关于形态

1.量的判定

在项目中，定量主要来自两个指标的参考：项目指标及国际最佳商业配比。

将国际最佳商业配比与项目指标进行比对，我们可以得出本区域内商业量是否在合理范畴，这在一定程度上影响了商业的空铺率和运营效率。

2.组合模式的设计

结合社区商业不同形态的分类，根据具体的项目商业量来组合最合适的商业形态。

3.地块价值判断

各个不同项目都有着自身的特殊性，我们归纳整理出影响地块价值的关键因素，综合分析各项判断因素，结合项目的诉求对地块价值进行排序，结合项目诉求对商业进行合理布置。

4.考虑总体规划道路等级对商业的影响

要考虑到不同等级的规划道路，对商业的影响是不相同的。

•快速路：没有商业价值，大型购物中心除外；

•主干道：目的性消费价值高，随机性消费价值低，不可形成双侧商业联动；

•次干道：可达性高，街区式商业街，随机性消费价值高 ，可形成双侧商业联动； 

•支路：可达性低，街区式商业街，随机性消费价值高 ，可形成双侧商业联动。

5.组合出最合适的商业形态

最后，产品的量决定了产品的形态，产品的形态与价值面决定了产品的形态落位，最终组合出最合适的商业形态。

第二部分、关于业态

1.业态特点

目前消费者对于社区商业依然以日常生活基本需求为主，此类业态的特点是：经常性、便利性，但不一定价格低廉。

2.分布&比例

研究调查显示，各种业态的面积及需求各有不同，且其比例分布也是不尽相同的。

3.主力店

主力店是社区商业的核心竞争力。主力店一方面需要较大的面积，而另一方面则是拥有一定的品牌知名度。

社区型商业的主力店包括：超市/便利店、大型餐饮、休闲娱乐和银行等新型创意主力店。

4.落位排布

通过消费者研究、商家研究以及竞品分析共同形成了项目定位和业态定位，产品业态的定位决定了业态的组合和比例，进而决定了产品的商业落位。

举个栗子：从量的层面看案例

以上讲到的都是关于社区商业的落位问题，两者相对独立而又相互影响。商业的落位做得好，是后期社区商业成活的首要条件。我们举个栗子印证下上述方法。

广州某项目：

该项目的商业主要分布在观景路（小区内主道）两侧，服务对象主要为小区内居民兼顾部分周边人群。

项目建筑形态&商铺类型

社区商业的业态分部

主力店分布不均匀

点评：

该项目的打造的社区商业建筑形态丰富，包含商业街，沿街商业及独栋商业等；业态丰富，主力店有超市、银行、教育、学校、社区医疗等，但是主力店分布不均匀。

从后期运营上看，该商业街内街经营情况一般，仅有少数教育较好，外街整体经营状况良好。

结语

社区商业定位最开始要搞清楚的就是“量”。因为“量”是决定社区商业组合“形态”的关键因素，然后结合“业态”的选择排布和主力店的分布进行考虑，最后可以初步得出产品的整体商业落位。

秋天来了。

顾妍妹一直很羡慕，可以在自家院子柿子树下，直接摘果子吃的盆友~~生活在城里，我们更能期待的是，下楼在社区商业店就可以买到好吃的柿子。

为了千千万万像顾妍妹这样的馋猫，策划、开发的亲们要考虑方方面面的细节，才能有美好的社区商业区。

除了这期的社区商业策划排布，我们还会分享许多实操个案。比如，“怎样通过策略优化调整，实现商业价值最大化”等等。

祝大家秋天有满满的收获！

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