黑马是如何炼成的？丨研习社

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近日，媒体公布了2017年前10月房企销售排名，其中一匹黑马接连超越中海、绿地等房企，一举杀入排行榜的第二梯队并成为领头羊，备受业内瞩目。本期，就由顾研叔来带你看看，在激烈的竞争中，如何练就一匹黑马？

一、昂首阔步的黑马—融创

2017年前10月房企销售数据显示，融创以2484亿元的销售金额排名第四，前10月同比增长近140%，更是TOP10房企中唯一在前十月就实现销售金额翻倍的企业。

在融创不断以黑马之姿高速扩张的背后，是其大规模的收并购动作所带来的业绩增长。

并购之王的规模扩张与产业链延展

据保利投顾研究院统计，今年前三季度，融创先后11次收购不同公司的股权或项目，标的也从房地产为主延伸至文化传媒、信息科技等。

融创瞄准跨界企业存量土储及资源进行多元化收并购，力度和频率逐渐加大。

※收购效果：规模扩张

截止2017年8月，融创土储面积增至五年内最高位，约1.46亿㎡，暂时位列各大房企中的第三名。

其中，2017年以来通过收购已获取近20个城市超5千万㎡土储，包含了上海、广州等一线城市，重庆、天津、合肥、济南、成都等二线及省会城市的优质土地。

收购已成为融创土地储备获取的重大来源。

※收购效果：产业链延展

虽然融创跨界收购的主要逻辑仍是房地产开发思维，诸如对乐视、联想的收购均是看准其背后巨大的潜在土储，但也是融创对新业务的拓展与尝试。链家的存量客户资源、乐视网的文娱影视资源等在未来都可能成为融创多元化发展的方向。

※收购效果：降低成本

房企选择通过收并购的方式获取土储的另一重要诱因是成本的降低。

以数月前融创收购万达旗下文旅项目的热点事件为例，融创以438.44亿元收购了货值7150.27亿元的项目，若以万达拟投资总额5550万元为开发成本计算，融创仅通过此次收购动作就可获得约19.4%的利润空间。

※收购资金来源：多元借贷

融创大规模的收并购资金来源主要为多元化融资滚动，包括银行贷款、公司债、信托等等。

但由于以借贷为主的收并购资金实质上是不断的放大杠杆操作，将会使公司的负债率大幅上升。盲目的扩张或有可能威胁公司的现金流运转，使公司暴露在风险中。

※扩张的背后：风险

根据融创2017年半年报，其有息负债已达1813亿元，净负债率高达259.9%，在疯狂扩张的背后，融创已然债台高筑，市场及外界也屡屡对融创的现金流及偿付能力产生质疑。

二、 房地产行业现状——大势所趋

不仅仅是融创，今年以来，国内房地产行业整体收并购也呈现出了加速增长趋势。

保利投顾研究院整理数据显示，截至9月31日，2017年以来国内房地产行业并购案达236起，涉及金额高达约2700亿元，目前并购宗数已经超过了2016年，金额也与2015年全年水平基本持平。

当前行业集中度不断加速提升，市场两极化加剧。

2016年TOP10房企市场份额占有率就已达到18.5%，较15年上涨2.4个百分点。大型上市房企在具有绝对优势的情况下强者恒强，而中小企业，或断臂求生或黯然离场。

房地产行业横向并购愈发频繁，同时龙头房企收并购金额也在不断地刷新记录，今年最吸引眼球的正是黑马融创与万达、富力的收购案以及万科收购广信资产包，其金额均突破了500亿元，堪称历年最高。

三、未来趋势

并购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用，全新的资产组合模式为房企注入了新的机遇。

未来，并购能力将成为房企综合能力的重要组成部分，主要拿地方式也将从过去的招拍挂转移到存量市场的争夺。

但房企关注收并购仍需思考清楚四个点：

• 是否可以有效地实现规模扩张？

• 是否可以将产业链进一步延伸？

• 是否可以将业务资源进行整合？

• 是否能有效地降低再拿地的成本？

在房企通过收并购实现扩张的背后，其动作是否真正切实有效才是其应该关注的焦点。

行业集中度的不断提升，将加速房企竞争白热化。通过收并购，具备竞争优势的房企势必“强者恒强”，而势单力薄的房企将面临被收购整合的风险，房企之间优胜劣汰进一步加剧。

“短平快”的开发销售模式在未来将逐渐受到考验，而从大型房企如万科、融创的并购例子来看，无论是同层面的横向收购还是项目公司的收购，都为企业规模地快速扩张提供了新出路。未来将会是大鱼吃小鱼，大鱼也吃大鱼的时代。

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