通宵土拍地王最终未封顶——钱江世纪城 VS 未来科技城（2018第一回）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
引 言
经过长达11小时54分钟，499轮的竞拍，钱江世纪城这块杭州历史上第一次通宵拍出的土地最终以未封顶的方式，花落保利地产。
在杭州，未来科技城和钱江世纪城一直被拿来做比较。经常有人会问，这两个地方到底选哪里更好。前天未来科技城拍出了新地王，今天钱江世纪城的地王也出现了，两者对决的数据供大家思考。
2018年3月30日，萧山区三宗土地出让。分别位于钱江世纪城、蜀山南单元和新街街道。三个地块的总出让面积为238700平方米，总起价1150304万元。
下面是这三块宅地的具体介绍和土拍结果。
PART 1
萧政储出（2018）15号新街街道居住住宅地块
该地块位于塘新线以西，建设四路以南，北塘路以北，新城路以东。距离在建的地铁5号线香樟路站约2千米，距规划中的7号线盛东路站约300米。周边有新街四小、新街镇初中等乡镇级教育资源。周边五公里范围内还有盈丰骨科医院和武警边防医院。
该区域最近一次的土拍是18个月前的2016年9月20日。拍地位于本次地块的北面。分别为阳光城项目楼面价12760元/㎡，溢价率325.3%；中南建设项目楼面价12690元/㎡，溢价率323.0%。
本次地块性质为住宅用地，出让面积37774㎡，容积率2.7，建筑面积101990㎡，起价129528万元，起始楼面价12700元/㎡，设上限总价194228万元，上限楼面价为19044㎡。
经过279轮报价、1轮自持比例竞投，7136号竞买人中铁置业以上限总价194228万元竞得，楼面价为19043.83元/㎡，自持比例3%。
中铁置业之前只有在临平山北拿过地，也就是去年以1.3万均价形成千人抢房轰动场面的的红盘中铁九逸。作为刚入杭州不久的的央企，去年的抢房让他们对杭州市场充满信心，今天拿地表现出他们急切补仓杭州的决心。尤其最后一轮报价，志在必得，直接从封顶直上自持3%。同时，新街今年后续不再推地也给了他们这个区块相对稀缺的供应环境，有助于他们接下去顺利快速出货。僧多粥少的生意总是好做的。
地刚拍完没多久，我就在朋友圈看到他们的广告了，估计老早做好，就等着发了，哈哈。希望这个央企能做出一个好的品质楼盘来吧。
PART 2
萧政储出（2018）14号蜀山南B-18-1住宅地块
该地块位于风情大道以东，晨晖路以南，亚太路以北，蜀山路以西。距离已开通的地铁2号线曹家桥站或朝阳站约2.2公里，西侧距离风情大道快速路约600米，南向距绕城高速出入口约2.6公里。周边三公里范围内有萧山第十高中、城南初中、朝晖小学，西侧为规划幼儿园及小学。地块距离萧山第一人民医院约4.1公里，汇德隆购物中心约2.8公里，开元广场约2.1公里，湘湖风景区约3公里。
该区域最近一次的土拍是2018年3月27日。拍地位于本次地块的西面。为佳源本周二竞得的项目，楼面价16862元/㎡，溢价率26%。
本次地块出让面积93039㎡，容积率2.7，建筑面积251205㎡，起价336615万元，起始楼面价13400元/㎡，设上限总价504915万元，上限楼面价为20100㎡。
经过492轮报价、7209号竞买人杭州恺泽房地产开发有限公司（融信）以430415万元总价竞得，楼面价为17134元/㎡，溢价率28%。
最终的价格略高于昨天佳源的拿地价16862元/㎡。整整经过了9个小时的加价，各个房企会如此谨慎的竞争，也和南部卧城区域土地供应量比较充足有关。2017年至今，该区域拍出了8宗宅地，总建筑面积达104万㎡，库存超过1万套。
PART 3
萧政储出（2018）13号钱江世纪城M-04住宅地块
该地块东至皓月路，南至金鸡路，西至盈丰路，北至民和路，位于奥体核心区域。
距离已开通的地铁2号线盈丰路站不到500米。地块边上是著名的奥体三兄弟龙湖天璞、融信保利创世纪和融创时代奥城。周边目前限价为3.5万元/㎡左右。
周边世纪城小学、位于书音路以南、盈丰路以东、利丰路以北，已基本建成；新建12班幼儿园一所，位于本项目内。医疗配套为省妇保医院，正在建设中。地块需要建设建筑面积超过10000㎡的幼儿园和农贸市场。
本次地块性质为住宅配套商业用地，出让面积107887㎡，容积率2.9，建筑面积312872㎡，起价684161万元，起始楼面价21867元/㎡，设上限总价1026160万元，上限楼面价为32798㎡。
经过499轮报价，7587号竞买人以1009861万元总价竞得，楼面价为32277元/㎡，溢价率48%。
该地块从下午13点40分开始正式竞价，在第411轮竞价后，总价突破百亿，成为杭州历史上第二个百亿级地块，耗时近9个小时。
最终未封顶，可能是因为总价太高吧，但同时从那么长时间的小金额加价也可以看出开发商的谨慎。
该地块最引人注目的是起拍总价高达68.4亿元，超过2017年杭州总价地王——金地下湘湖单元A-15地块63.77亿元的竞得价。
2016年5月27日，杭州历史上首宗地价超过百亿的地块诞生，即现在的信达中心项目，总成交价123.18亿元。而信达中心售价约为4.8万元/㎡。
PART 4
昨天拍出的余杭地王：余政储出[2018]7号未来科技城139号住宅地块位于未来科技城核心区域，周边是未来科技城三兄弟中南樾府、阳光城未来悦和东原印未来。地块一侧为规划中投资100亿元湿地环绕的未来科技城公共中心。
该地块出让面积38381㎡，容积率1.5，限高24米。建筑面积57571.5㎡，起价为103629万元，起始楼面价18000.05元/㎡。
最终由景瑞竞得，总价155429万元，楼面价为26997.33元/㎡，自持8%，创下余杭区楼面价新高。
PART 5
为了方便对比计算，我们假设自持部分不产生任何效益，则景瑞竞得未来科技城地块实际楼面价这算为29345元/㎡。
根据粗略的折算公式，计算该地块高层每平方米保底售价为：（楼面价29345*1.07+4000）/85%=4.15万元
而该地块实际容积率为1.5，一般打造成排屋或者洋房项目。所以实际的售价会更高一些。
而竞得的钱江世纪城地块楼面价为：32277元/㎡。
同样根据折算公式，该地块高层每平方米保底售价为：（楼面价32277*1.07+4000）/85%=4.5万元。
一个是有政府背景和奥运会加持的杭州中央活动区CAZ，一个是依靠高新产业支撑的国家级科技城，究竟谁会更胜一筹呢？。
未来科技城4.15万元/㎡的低密度洋房VS钱江世纪城 4.5万元/㎡的高层。
你更想拥有哪个呢？
结 语
接下来，杭州购房要进入摇号时代，我们都在静待政策细则的出台。最近网上评论也非常多。下一篇，我会谈一下关于摇号的看法，敬请期待。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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