环上海如何投资布局 | 都市圈福利已现，哪些城市值得“捡漏”？
文/克而瑞江浙区域总经理 刘晨光
2015&2016年是房地产成交的两个大年，同时也是政策利好的两个年份，这期间，大部分城市都获得了政策的眷顾。但对于少数几个城市，如上海，政策一直是紧绷的，甚至在2016年3月和11月，政策还进行了加码。即使政策如此紧绷，上海房价的涨幅在全国范围内依然处于前列。上海市狭义库存量一直是个位数，甚至低于五个月，上海市成交量在调控前后一直保持稳定。
造成这一现象的原因有三：一是新增人口，二是控地控人的政策，三是上海的投资价值受到各方认可。
2016年11月30日，上海市政府通过了2040年的城市总体规划，提出未来24年内，人口增加85万，严控人口的意向十分明显；建设用地指标，在国家规定的范围内做负增长。这两个政策一旦界定完成，我们断定，整个上海周边，北到南通、东到苏州东、南到浙江嘉兴、嘉善，将迎来一轮规划红利期，这一块将成为未来五年内长三角投资价值最大的区域。
供地少、需求旺、价差大
一、上海整体土地出让情况。
十三五期间，上海可用地大约60平方公里，十四五期间是42平方公里，之后没有任何新增土地使用，只能挖潜和改造。按照一定的折算系数计算，上海市在十三五期间，每年可用于住宅开发用地约6000-7千亩，折合建筑面积约1100万方，距离上海每年的成交量，有几百万方的差距。同时从上海2016年的实际出让情况看，土地出让量要远低于预期。因此明年和后年都将会有加百万方的供应缺口，都导致上海人急需朝周边置业。
图：上海2014-2016年宅地释放情况
土地的稀缺性导致商品住宅长期供不应求，供求失衡是上海房价居高不下的根本因素。因此上海房价的抬升仍是长期趋势。因此上海与周边城市的价格剪刀差仍旧会继续拉大，这也是能拉动周边城市房价抬升的原因。
上海房价驱动模型
二、上海与周边城市价差明显。
北京周边河北固安的翡翠城和五环六环的价差在8000左右，导致大量溢出产生。上海目前均价达45000元/㎡，且大部分是由新区拉起来的，导致上海外围及周边城市价格剪刀价差可达15000左右，这种价差长期存在，会导致大量需求外溢到周边区域。
图：以11号线外溢至昆山花桥区域为例，未来伴随着嘉定新城两宗新地王入市，嘉定板块价格天花板再次被抬升。价格剪刀差带动需求持续外溢。
三、规划配套层面的发展。
1、上海周边县市排名靠前，整个规划而言，都有承接上海人口、做大自身的战略需求，从这个层面而言，昆山、太仓、嘉善显著优越于其他县市。
如：昆山十三五城市定位为创新创业的生态宜居城市，提出继续配套上海，全面对接上海的目标。太仓也从基建等层面加快同沪步伐。
2、周边城市已经开始控规调整，如吴江已经将旅游用地转化为住宅地，太仓和昆山部分片区也在进行调整，政府层面已经对同城化进行了规划上的准备。
3、上海市控人控地的大规划及价格剪刀差的长期存在，导致上海市人口溢出具有长期稳定性。到明年三四季度，应该会有环上海周边更高层级的规划确认，目前嘉兴已经跟上海社保联通，可见政策兼并并不是太高的门槛。一旦社保联通、纳税通用，周边城市的限购将会不攻自破，也能深层次的抑制投资泛滥。
如：浏河镇镇政府（长江口旅游度假区管委会）与上海交通大学医学院附属第九人民医院签署浏河人民医院托管协议，太仓分院（二级甲等）的建成，技术专家陆续驻进医院，将提高当地医疗质量，且上海客户能使用上海医保卡就医。
两大因素，影响城市进入的时机和选择
在这个过程中，有两个因素非常重要，会让环上海投资圈的进入机会大小和进入时间产生差异。
1、上海市的规划。
上海长期以来规划是高城墙加护城河，高城墙是指外郊环，在外郊环梯次建立新城，如嘉定新城、松江新城等，轨道交通搭到新城，各项商业、产业配套都在外郊环以里，说明上海希望发展外郊环以里，作为长期战略。
在和江苏浙江接壤的区域，上海优先发展外郊环，外郊环和外环进行双向发展。靠江靠海的地方，由外环向外，不断进行梯次的发展，外郊环之外基本属于农保用地，属于限制发展区域，在2040年的规划中，上海市把金山新城和陈桥新城降低为中心镇，可见上海对金山崇明等地的限制发展程度。
上海的嘉定、宝山包括青浦和苏州太仓已经无缝接壤。而上海的西北端比西南端短30-40公里，上海市对于嘉定宝山及青浦向苏州、吴江、太仓的延伸发展是没有任何顾虑的，但对于嘉善、嘉兴的发展是充满顾虑的，更北侧的南通力度更弱，据此，我们可以确定，环上海城市圈发展的优先次序。
2、城市自身消费力。
在昆山的东侧，花桥一侧，昆山当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力，但对于太仓而言，本地消费可以占到五成以上的份额，依然有价格承受能力。
一旦遇到调控，有本地需求的区域抗打击能力相对较强。目前嘉兴本地消费力依然在，但本地消费完全以官方为主，由于消费性质的不一样以及本地消费能力的支撑，直接影响到进入这些城市的安全边际和进入时机。
总而言之，由于上海控人控地导致的供应缺口，以及明显的价格剪刀差，基建和周边城市的紧密联系，导致环上海周边城市具有非常大的投资潜力，我们认为目前是非常好的投资时间点，希望企业可以关注和把握。
当下市场中，如何选择优先区域、以什么方式和价格进入，都是考验专业技术的，希望能与企业共同探讨，我们已经做了大量的积累和研究，希望能为企业提供帮助。
（克而瑞的优势）
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环沪城市宏观规划及市场
城市总体规划文本及相关图件（城市总体规划图、路网图、控规图、公建规划图）；片区规划图、控规图、公建规划图；
城市重点重大工程、民生工程、配套工程的落地性，执行时间节点，相关进度；
城市房地产市场年度运行报告、月报等政府总结类基础文本信息或第一手市场交易数据信息；
环沪土地供应计划及信息推介
政府近3年土地收储计划、收储分布、执行落地情况；
未来1-3年拟供地计划和具体地块出让信息及指标；
当地待转让的二手土地及相关信息；
近1-2年已出让土地的相关数据信息；
环沪土地交易相关政策及条件
当地房地产、税费等区域性配套政策、规章；
当地土地出让政策、付款条件进度要求等；
当地勾地可能性及对应条件门槛；
当地工程建设规范、对应预售证管理条件等；
土地解压条件、还贷条件等；
环沪城市政府相关部门或土地持有人的联系推介及协调服务
当地国土资源局：局长、分管局长、土地利用处/科负责人
独立运营的土地储备中心：主任、副主任、经营+储备处/科负责人
独立招商运营的地方城投、做地单位：直接负责人
待出让土地的原持有人：直接负责人
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