第八届贵州省委决策咨询博士高端论坛发言精选之十

基于大数据的贵阳市房地产供给侧改革策略研究

（2016年12月）

作者：贵州师范大学  翟博文

摘  要：实现房地产健康稳定持续发展，是确保经济发展和社会民生的重要基础。实践证明通过需求侧发力已难以达到去库存的目的，贵阳房地产“做精品、调结构”必须从供给侧改革着手。因此，提出建立贵阳房地产大数据平台，通过消费者行为痕迹分析，准确把握市场商品房消费需求特征，指导城市用地规划、土地出让、商品房开发以及城市公共服务配套等全生命周期供给行为；并利用BIM技术和装配式建筑，实现房地产大规模定制，逐步向建筑工业4.0发展。通过上述措施有利于实现“有减有加”的房地产供给侧改革目标，对提升城市宜居水平，增强城市包含性都具有重要的意义。

关键词：大数据  贵阳房地产  供给侧改革  大规模定制

一、引言

房地产在推动地方经济发展和带动城市建设中具有极其重要的作用，关系到社会民生，涉及50多个关联行业的发展，确保房地产长期稳定持续健康发展具有重要的意义。当前，贵阳房地产供给侧面临库存压力大，投资增速放缓，结构性供给失衡等多重困难。需求侧存在中高收入改善性需求人群买不到本地“好房子”而选择省外、海外置业，中低收入刚需人群“买不起房”的尴尬境地。因此，从满足有效需求出发，推动房地产行业供给侧改革，创新产品和服务，是贵阳房地产“做精品、调结构”的一条出路。大数据技术可以为供需的匹配，优化供给结构提供了高效、便捷的工具。

二、贵阳房地产市场现状

（一）贵阳商品房去库存压力大

相关数据显示，2016年上半年贵阳市（除修文、息烽、清镇、开阳）商品房新增供给面积为390万平方米，同比增长0.60%，环比下降23.60%；商品房销售面积413万平方米，同比增长10.20%，环比下降24.5%。今年上半年贵阳房地产批售比为94.43%，市场整体为去库存状态。但是，截止到2016年6月底，贵阳商品房库存面积为1656万平方米[1]。按照今年上半年月平均销售面积，当前贵阳市房地产去库存周期为24.06个月，明显高于合理的6-18个月去库存期。同时，贵阳市2016年上半年土地出让数据显示，土地成交面积为2069.50亩，同比上升559.58%，预示着未来贵阳市商品房供应将出现一个小高潮，若继续出现“供给不平衡”的情况，必将进一步加大贵阳房地产去库存的压力。

（二）贵阳商品房供需失衡

通过对贵阳市2016年上半年商品房的库存、供应和成交数据进行统计分析，其结构如图1所示。通过对图1分析，发现当前贵阳商品房供需呈现以下特点：一是当前贵阳市商品房成交主要集中的80—100平方米的刚需产品以110—140平方米左右的改善性产品，而且以改善性需求为主；二是新增供应的100—120平方米左右的产品供过于求，该类产品的库存继续加大；三是市场消费主力产品也是当前库存压力最大、表现最突出的产品。四是成交线基本上与新增供应线重叠，去库存效果并不明显。因此，贵阳商品房整体表现为市场供需结构失衡。

（三）贵阳宜居水平不断下滑

贵阳拥有怡人的生态环境和优质的空气，而且房价低，生活节奏慢。2005—2014年10年中，在中国十佳宜居城市名单中，贵阳5次上榜，高于成都（上榜4次）、南宁（上榜4次）。2005、2006年，在中国十佳宜居城市排行榜中位列第四名。但是，随着城市不断发展，贵阳的宜居指数逐渐下滑，至2012年后再没有进入中国十佳宜居城市名单。在2016年中国城市宜居指数排行榜中名列第28位，落后周边省会昆明（排名第2位）、重庆（排名第10位）、成都（排名第16位），自然环境宜人性单项指标方面也没有进入前十位。相关指标表明贵阳的居住环境在不断恶化。

（四）贵阳城市居民对居住的满意度低

2016年中国指数研究院通过对贵阳城市居民在物业服务、工程质量、环境规划以及销售服务等各个环节的满意度调查，贵阳的综合满意度为68.80分，低于全国平均水平6.50分。在全国22个重点城市中排名19位，落后周边省会重庆（77.10分）、成都（76.90分）、昆明（75.80分）。与商品房相关性最紧密的环境规划（排名19位）、房屋设计（排名22位）以及房屋质量（排名20位）三项关键指标均排名靠后。数据表明，贵阳市民对城市居住的质量并不认可。

（五）其它问题

除上述四项关键问题外，贵阳商品房供应还存在以下问题：一是上游的土地供应不稳定，导致下游的商品房市场供应不稳定；二是主城区的住宅、商业用地供给过多，导致土地供给潜力下降，不利于城市发展；三是郊区未能利用生态资源优势发展精品房，难以吸引外地人来贵阳置业；四是城市发展规划、经济发展规划以及土地利用规划之间不协调，导致商品房的城市配套以及公共服务不协调。

总体上，贵阳房地产市场供应质量和数量上，与需求错位大，匹配性低；因此，实现贵阳房地产供需平衡，建设宜居的城市，提升城市居民居住满意度将是未来贵阳市房地产“做精品、调结构”的主要目标。

三、贵阳房地产调控重在供给侧改革

（一）房地产需求侧调控乏力

改革开放后，城镇居民收入水平不断提高，对居住环境改善的急迫需求，使得住房成为新的消费热点。尤其1998年以后，随着住房旧的分配制度的取消和购房按揭政策的实施，住房消费需求极大释放[2]。在卖方市场下，商品房仅凭着产品质量、户型设计以及小区配套等某单一亮点，便可在市场上占居一席之地，有房不愁卖。

到2014年，我国房地产投资增速仍有25%，全年新增加商品房库存量约1.3亿平方米，导致总库存达到6.22亿平方米，数量规模不断持续增加。为了去库存，政府通过降低首付、调整按揭利息以及下降营业税征收门槛等措施释放购房需求[3]。从图2贵阳房地产2011-2016年的库存以及去库存周期的变化趋势可以看出，我国房地产一边要求去库存，而库存周期还在不断持续上升，2016年6月贵阳房地产去库存周期回升到24.1个月，单纯依赖需求侧的激活，并不能改善房地产库存大，化解供应结构失衡的现状。

（二）精准侧供给是调控出路

在房地产改善性需求为主导的行业背景下，消费者对居住品质不断提升，产品的居住价值成为购房者的选择核心要素。2016年《政府工作报告》明确提出应加强供给侧改革。在房地产需求侧调整去库存乏力的情况下，应在供给侧改革上实施“有减有加”调控策略。所谓“有减”也就是应根据消费需求，减少无效和低端商品房的供给，防止房地产库存的进一步恶化。所谓“有加”就是扩大有效和中高端商品房的供给，解决居民对品质居住的需求[4]。包括政府通过提升城市规划、优化土地供给结构以及指标，增加城市生活配套以及公共服务的供给，提升城市的宜居水平。因此，房地产通过实施精准供给，推动供给侧改革才是贵阳房地产“做精品、调结构”的出路。

四、大数据服务精准供给的价值和方法

（一）大数据服务房地产精准供给的价值

在互联网信息时代，信息总量呈现爆炸式增长，人们获得信息的渠道更加多元，获取信息的设备更加便捷；同时，消费者的消费特征也发生根本性变革，人们在生活、工作、消费中留下的行为痕迹所产生、积累的大数据，成为对消费者消费特征把握的根源。因此，利用大数据挖掘技术，依托大数据辅助决策平台，对消费者行为痕迹的数据采集、大数据的分析、预测，在城市规划、土地出让、房地产开发、城市配套以及物业管理等各个环节都精准掌握消费者需求，优化供给方案和结构，从而在商品房供给侧实现有效的供给[5]，如图3所示。因此，以大数据为辅助决策的精准供给，可以优化城市规划，合理供给城市建设用地，提升商品房开发档次，实现供需结构平衡，对建设宜居城市，提升城市居住满意度具有重要的意义。

（二）基于大数据的房地产供给侧改革辅助决策系统构成

基于大数据的房地产精准供给的实现可以分为三个基本过程，一是消费者行为痕迹数据的采集与处理，二是通过数学模型对数据进行分析、预测；三是预测结果在决策过程中的应用，其系统逻辑关系如图3所示。

该辅助供给侧决策系统以分析、满足需求为出发点，以实现有效供给为落脚点，以一个工作流工具贯穿商品房的形成的全过程，包括商品房需求的识别、产品的定义、城市规划、土地出让、商品房开发以及后期物业管理，等等。通过工作流实现对规划、机制的定义，对模块的创造、重组，对需求反映的捕捉，对辅助决策的实施以及实施结果的分析评价。通过系统的辅导作用，实现房地产市场供给侧供应与需求侧的消费相匹配，从而达到精准调控和有效供应的目的，其系统构成如图4。

五、大规模定制是精准供给的突破

通过大数据技术，在理解把握市场客户需求的基础上进行城市规划、宗地出让以及开发商品房，可以确保供给的有效性，提高供给质量。一个小区往往由若干栋单项楼宇构成，每栋单项楼宇往往由若干套户型相同或相近的最基本的住宅单位构成[6]。因此，房地产在传统的开发模式中，仅仅可以通过定制开发高档别墅，定向开发的写字楼、大型商场来满足消费者的个性化需求；传统开发模式不能实现大量商品房向传统的工业商品一样，满足更多客户个性化定制需求。其主要原因在于，供需双方在商品定义上的沟通障碍以及无法实现商品房的规模化营造，这种通过单套的定制开发的精准供应，是以高成本、低效率为代价的，并不能为广大普通的消费者所接受。因此，房地产开发的精准供给的出路在于打破传统开发模式，实施大规模的定制。

（一）大规模定制的基础

随着人民生活质量的提高以及科学技术水平的发展，房地产以大规模定制实施精准供给已具备其发展的基础。

一是互联网传播技术，可以更快捷的方式，将商品房信息传递给更多的人群，从而在较短的时间内，找到更多的客户需求大数据来源。

二是通过大数据挖掘技术，可以更高精准、更高效地实施对潜在客户需求的细分，按照要求相同，相似原则，实现需求的规模化集合。

三是利用BIM技术（建筑信息模型）的可视化优势，以及其“所见即所得”的特点，通过三维仿真模型对商品房进行定义，消除供需双方在理解方面的误差。

四是利用装配式建筑的生产方式，将相同的商品房进行模块化，分解成若干个标准的建筑构件，通过工厂预制，现场拼装，实现建筑工业化4.0。因此，互联网+，大数据+，BIM+，和建筑工业化4.0，已经为房地产开发的大规模定制创造了条件和基础，让房地产大规模的精准供给成为现实，如图5所示。

（二）房地产大规模定制的实现

基于大数据技术的房地产大规模定制开发，创新不仅仅是以需求为导向的精准化、大规模供给的开发理念与模式，而且是一种房地产开发流程的再造。

1．建立房地产公共大数据平台

商品房不同于普通商品，它的商品价值和功能依托于土地、区域以及城市配套等相关要素，涉及到城市规划、国土资源、住建等相关职能部门，涉及到设计院、开发商、施工单位、材料供应商等多个行政部门和开发参与主体，落实“以需定产”的房地产精准供给，必须实现商品房开发主体的共同参与和协调工作；必须建立以共享为特征的商品房需求大数据平台，通过数据共享为各参与主体的决策提供辅导支撑。

2．面向客户的自主设计界面

由于商品房设计是一个专业性很强的工作，一般客户难以形象的方式精准的表达传递自己的需求；因此，大规模定制必须利用BIM技术，建立一个可视化、模块化以及菜单式的客户自主设计平台，通过DIY的形式，可以将客户的需求全面精准表达出来。同时，通过模块化的菜单式选择，为后期的大数据客户细分以及装配式营建创造条件和基础。

3．建立以客户为关注焦点的开发流程

在传统的房地产开发中，无论是涉及到政府职能部门还是商品房开发企业都以职能制的组织模式为主，各个部门只负责专业工作，客户直接接触沟通的营销部门所掌握的客户要求，并不能得到政府职能部门以及设计、工程、物业等相关参与主体的响应。导致“客户为上帝”的服务理念轮为形式。因此，从商品房开发全周期的流程内，形成以客户需求为导向，以客户为关注焦点的流程优化和重组，构建以信息共享、相互协作、过程流转为特征的工作机制，从而在全生命周期中全过程的更加精准、更加高效的为客户提供产品和服务。

六、小结

贵阳市房地产“做精品、调结构”的实现应以供给侧改革为手段，以大数据为核心技术支撑，实施大规模的定制开发，达到精准有效的供给为突破口。同时，基于大数据为特点大规模定制开发，不但有效的满足各类人群的居住消费个性化需求，提升城市的包含性；同时，该模式还具有以下主要优点：一是有效供给，防止房地产库存进一步恶化；二是缩短开发周期，提高投资回报率；三是推动装配式建筑的发展，发展绿色建筑；四是提高土地的利用价值，促进城市合理规模；提升城市宜居水平。当前，互联网技术的成熟，大数据技术的应用，BIM的推广以及装配式建造的发展，为房地产供给侧改革，通过大规模定制开发实施有效、高质量的精准供给创造了条件，提供了工具。因此，通过大数据的大规模定制商品房开发将成为房地产调控的一种有效的方式。

微编：钟登奎

“贵州改革”微信内容2017年第19期（总第47期）