降价50％！半价房来了，楼市出狠招！

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综合：金融行业网

资料：新华社、财经韬略（tttmoney8）、米宅米宅（mizhaimizhai）、华尔街见闻

一、房价飞涨，长沙升级调控措施，推出万套定向限价房！

据新华社，长沙市年内有望上市2702套住房，供应对象为中等偏下收入家庭，登记后5年内不得转让。去年下半年以来，曾被称为“房价洼地”长沙市房价持续上涨，当地密集升级调控措施。

昨日（9月12日），据新华社记者从长沙市住房保障服务局了解，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设计划正在制定中。

在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。

根据政策，长沙市定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。这种限价房供应对象为中等偏下收入家庭，不动产权属证书上将特别注明“限价商品房”字样，登记后5年内不得转让。

这是8月底以来宣布试点“限房价+竞地价+摇号”新政后，长沙市保障楼市刚需的又一举措。

事实上，去年下半年以来，曾有“房价洼地”之称的长沙房价持续上涨。全国70个大中城市7月房价指数显示，长沙新建商品住宅价格同比涨幅18.3%，在70个城市中位列第二。截至当月，长沙房价环比连涨24个月，同比连涨20个月，均创下历史纪录。

（图片来自7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况）

而在8月底的新政过后，长沙市更频现“秒光”盘，购房指标则一度被炒至10万元。

中国经济周刊此前报道称，今年9月初，长沙高铁南站附近以及另一热门区域的楼盘开盘后均迅速被抢光，个别新房源甚至被内部人直接分完。

遭到热捧的不仅仅是新楼盘，长沙二手房价格同样飙涨。据中国经济周刊统计，一年来，长沙市岳麓区、芙蓉区、望城区金星北片区，以及雨花区、开福区的多数区域，二手房成交价均已翻番。

二、调控力度大增：堪称“半价房”！

财经韬略（tttmoney8）认为：

1、长沙的“定向限价商品住房”仅仅第一批就超过1万套，而且后面还会有第二批、第三品。

2、价格明显偏低，卖给中等偏下收入家庭，购房者可以在5年后获得转让权。

报道里提到了“芙蓉区新桥小区三期”，让我们看看这个小区在哪里。

上图中红色菱形区域，就是“新桥小区”的位置，距离马王堆不远，从目前长沙的发展和城市格局来看，算是不错的区域了。

我查了“新桥小区”旁边的两个商品房楼盘：银港水晶城和辉煌国际城，发现其二手房的报价基本上在每平米1万元到1.2万元之间，均价大概是1.1万元。

按照新华社的报道，“长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元”。也就是说，这个价格只相当于旁边商品房小区的一半，堪称“半价房”。

即便是新桥小区已经进入流通的二手房，楼龄在10到12年的房子，均价也在8000元左右了。

由此可见，此次长沙推出“定向限价商品住房”力度之大。

“定向限价商品住房”不是长沙的首创，此前各大城市也都类似的做法。这类房子能不能平抑房价，关键看一点：能不能持续地、大批量地供应。

这类房子还有一个致命的问题：如何避免腐败、保证公平。早些年，我们常常可以看到这样的新闻标题——“开车奔驰宝马住保障房”。

有些申请人刻意隐瞒自己的收入，以及拥有商品房的事实。甚至不惜采取离婚的方式，来占国家的便宜。而这类住房的建设、管理部门，也往往有贪官污吏私下出租房子，或者把房子转到自己名下变成私产。

所以，“定向限价商品住房”是个好东西，关键要防止腐败，防止信息不对称带来的分配不公。

中国建立保障房制度已经很多年，并创造了很多新名词，比如“定向限价商品住房”、“廉租房”、“自住型商品房”、“共有产权住房”、“福利房”、“微利房”、“人才房”等等，但房价飙升仍然控制不住。说到底，是因为上述这些房子的供应量都很小，好比是餐桌上的调料，而不是主食或者主菜。

展望未来，中国住房保障只能走“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的路子。用“高端”的商品房市场的收入，来贴补“低端”和“中端”的廉租房、限价房、共有产权住房。

能不能真正扩大“低端”和“中端”房子的供应量，而不仅仅是关键时刻作作秀，才是问题的关键。

三、2018，让子弹飞一会儿

那么楼市2018年怎么走呢？

米宅米宅（mizhaimizhai）这样评论道：

一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。

而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。

2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，深圳最先一波领涨，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。

说说一线，北京现在距年初最高价跌幅10%左右，郊县跌得更多，目前处在多空对峙的状态，但多军正在逐渐聚集势能，18年盘整可能性极大，上海情况类似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月，所有房价翻倍，然后是一年多的微跌与盘整。

在这期间，多头不断上攻，两次收复失地，又两次遭遇新政打压，但到今天，深圳房价已顽强站回历史最高位，且上涨预期明显。

如果没有更多有力政策打压，2018年深圳很可能是最先启动的城市。

2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是买入五到十年内禁止卖出；或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对商住的一招绝杀。

而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是不是多军，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿！

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