海外房地产投资进入寒冬？

人民币持续贬值，资金外流风险不断加大。

央行接连下发规定，先是于2016年12月30日规定，自2017年7月1日起，对跨境超过20万元人民币的交易，银行需要上报给央行；

随后又于2016年12月31日夜间对银行下发文件，从2017年1月1日起，个人购汇申报需要细化到用途和时间，禁止在境外用于买房及证券投资。

央行规定被称史上最严外汇管制。

从1月1日开始，希望用人民币兑换外币的中国居民将面对一大堆文书负担。在人民币贬值、外汇储备下降速度超预期的大环境之下， 被称为“史上最严外汇管制”的央行新政分别从换汇目的、换汇人员关系，以及换汇和转款环节金额等方面进行严格审查和控制。

然而，综合门槛、风险、回报、流动性这几个方面来讲，房地产其实算是一个不错的工具。因此，即使外部因素，变幻莫测，海外投资者对于海外房地产投资热情并未减退。

的确，从过去20到30年的中长期趋势来看，美国一线城市，如纽约、洛杉矶、三藩市，在08、09年的金融风暴中经历了一开始的下跌之后，很多地区的房地产价格在3到5年内就反弹到了超过07、08年水平。

以UCLA一位余姓教授在2015年发表在洛杉矶时报的一份针对1977年到2015年洛杉矶房地产市场的研究（下图三、四）为例，洛杉矶市本身的房地产周期为12年左右。通常是7年上涨，5年下跌。总增长幅度平均为65%，下跌为30%左右。需要注意的是，这份研究只包括洛杉矶市本身，并不包括比华利山、圣马力诺、圣塔莫妮卡这些高档区，以及几年来华人土豪们最喜欢的亚凯迪亚。后者近10到15年来，有的地区出现了两、三倍甚至以上的增值。

但是，到美国投资房地产是否就是一笔一定稳赚不赔的生意呢？当然不是。

只要是投资就一定有风险。而且如本文一开始所说，投资美国房地产其实是有一定门槛的。首先需要知道的就是美国绝大多数地方是需要每年交房地产税的，一般为交易额的1.5%到2.5%之间。不交税，政府会收走你的房地产，并拍卖抵税。其次，即使是同一个城市，隔了几个街区的不同地段的房价可以差距非常大。

在如今的海外地产投资大潮中

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