中交、卓越、建发这些北京“新面孔” 留给购房者的选择题
作者|宋虹姗
赶在北京第二批正式集中供地之前，首批土拍的30个地块项目大部分已经设好售楼处接待客户，对外官宣了产品。
多数人最近被批量发布海报和组团开放的售楼处，这样应接不暇的节奏刷屏，逐渐淡忘了5月那场热战刚刚结束期间，最大的 “疑问”和好奇。
比如，在金盏地块拍卖环节，击败中海、“金地+保利+华润”这样强大的竞争对手拿下首杀的卓越、被卓越抱紧的“大腿”中交地产，来自厦门的建发房产，这三家企业都有很明显的共同点。
他们都是首次在北京主导项目操盘的房企。
除此之外，卓越、中交、建发都是正在冲击规模、野心满满的房企，来自深圳的卓越是当地“写字楼之王”，来自厦门的建发主做新中式风格住宅。
如果按当下规模排序
中交地产销售额去年上涨81%至533亿元，到2023年要做到远超千亿；
今年卓越集团稳拿千亿，并计划在两三年内做到行业TOP20；
刚迈过千亿门槛的建发房产，去年销售额猛增75.6%，已跨千亿大关。
目前来看，中交和卓越在昌平联合拿地的两个项目已经开放售楼处，相隔不到30米；建发还在“犹抱琵琶半遮面”，9月初才公布案名，营销节奏慢于崔各庄其他两个项目。
在高周转、低溢价的时代，首次在北京操盘需要勇气，这三家准备大干一场的企业曾在5月给市场留下最大的疑问是：准备在北京留下什么样的产品？
昌平“双子星”遭投诉
卓越和中交联合体在昌平拿下两宗地块，位于生命科学园的项目案名是北清云际、位于东小口马连店的是奥森春晓。前者由卓越操盘、后者是中交。
有媒体报道，作为有更强资金优势的国企，中交选择操盘更具备销售优势的奥森春晓，项目与地铁距离更近，距8号线平西府站步行距离约500米，每平米限均价6.3万元。
卓越操盘的北清云际距离昌平线生命科学园站的步行距离是1.3公里，处于京藏高速和京新高速之间，地块周边环境稍复杂混乱，配建了锅炉房、变电站、公交场等设施，每平米限均价6.2万元。对比之下，卓越更需要用产品力打动购房者。
奥森春晓的上车门槛要更高，两项目最小户型总价相差近100万元。目前两个项目都未取得预售证，如果分别顶着最高限价售卖，奥森春晓最小96 m²的总价是604万左右；北清云际最小83m²总价在514万左右。
因分别处于上地、回龙观板块，具备购买力，去年区域内的奥海明月和奥森ONE都收获了不错的销售成绩。不过，这一届购房者的好感度却在下降。
原因是奥森春晓和北清云际最终对外释放的各户型面积段与最初信息相比，在逐渐提高，最大户型的建筑面积由120平方米上升至130平方米，但套内面积无变化，购房者的预期成本最多上涨60万元。
已经准备好钱包的“预购房者”，向政府留言板投诉寻求说法。
不少曾经关注过昌平项目的购房者，最近都收到了销售的看房邀请。而开盘当天，北清云际和奥森春晓的案场人流络绎不绝。
得房率，对于奥森春晓和北清云际目前都是个敏感话题。
有媒体测算，北清云际的最小户型由81平涨到83平后，得房率在72%左右，去年热销的东小口项目，相似面积段得房率在75%以上；最大户型由120m²涨到130m²后，最新得房率不到70%。
户型面积上涨的情况也发生在东坝的中冶德贤御府，最终版面积段，大约上调了2-5平方米。
增加几平米之后，已经出现小户型预购客户首付不够，放弃排卡的状况发生。
业内人士分析，发生这样的小乌龙，或许与项目提前释放未通过报批的面积信息所致，其实是营销手段不够专业。
此外，中交操盘的奥森春晓也抛给购房者一个选择题——连廊。
连廊的优势是遇火灾方便逃生，对96 m²中间户的采光更友好，但劣势是增加了公摊面积，以及边户偶尔需要穿过连廊乘电梯，可能会牺牲中间户业主的隐私。
如果是半开放式连廊，选材的坚固性很重要，否则将会造成安全隐患；如果是封闭式连廊，对于中间户的采光其实无大改善。
中交暂未对外披露连廊的设计细节，连廊设计往往是项目交付后容易引起纠纷的点，因为选材和设计考验着开发商对于产品质量的把控。
提到交付质量，中交难免因为今年初住建委领导验房时卡在电梯事件，而被拿出来“鞭尸”。北京中交富力雅郡共有产权房项目，因房屋质量差被业主投诉，业主请求住建委领导和开发商共同验房，结果乘坐电梯时，电梯发生故障，住建委领导被卡在电梯里。操盘奥森春晓，对中交是个考验。
总之，昌平“双子星” 当务之急是增加购房者好感度，增加户型面积事件，已经变成一根刺，隐隐埋进项目形象，为推广无形增加了一道难度。
慢半拍的建发
在首进北京这件事上，建发多了几分从容，至今还没有开设售楼处和更多产品信息露出，案名直接选定高端中式产品“养云”系。
慢半拍的原因是建发拿了块好地，崔各庄三宗地块，只有建发拿到的L06地块是竞政府产权份额的高标准住宅，政府的分摊，使得建发·望京养云在区域8.8万元/m²指导价的基础上8折销售，购房者支付7.04万/m²的单价就可，与附近区域二手房形成一定倒挂。
另外两个竞公租房面积的项目在赶进度，保利华润联合操盘的和光悦府于上周拿到预售证；招商城建联合操盘的龙樾合玺也在一步步的紧跟。昨日，和光悦府对外释放首开销售15亿元的消息。
这对于望京养云来说，是好消息，也是压力。前者是因为购房者对崔各庄区域的热情，后者是因为竞品项目在北京市场的号召力。这也代表着，建发或许会面对一种尴尬情况：华润、保利、招商这几个北京都比较有口碑的企业，是否会在崔各庄提前完成抢收？
但望京养云还是有明显竞争力，8折优惠购房，一定会令购房者心动。
另外，到了竞高标准住宅环节，建发房产的最终方案是做被动房式节能建筑，通过建筑材料和施工工艺的升级，提升恒温恒湿、节能降噪的居住舒适性。目前在北方应用不多，这也考验着市场的接受程度和开发商的建筑能力。
望京养云120m²户型图
和光悦府120m²户型图
与同地块户型对比，可以打8折的望京养云的户型略显平凡。以120平米户型为例，两间次卧到客卫的动线都不是太合理，电视墙还要给次卧让渡一定空间，显得略微局促。相比之下，和光悦府的相同120平方米户型，在空间利用上都比较合理。
北京购房者对建发所知甚少，但企业在厦门实际上是家喻户晓，市占率很高。从过往经历看，建发房产打造出来的产品也比较丰富，厦门国际会议中心、医院，都有其痕迹。背后控股方建发集团成立于1980年，是厦门市直属国企。
40年来，建发集团把厦门的重要行业都做了个遍，业务链嵌入城市的程度极深：地产开发、物流、航空、酒店、会展、金融、酒业、旅游、电子、医疗健康、汽车代理、城市公共服务……厦门首个地标级建筑海滨大厦也出自建发。
建发房产在近两年的扩张意愿明显，据中指院统计数据，2021上半年建发以723亿元的拿地金额，力压碧桂园、融创等头部房企，冲进了拿地榜单前三，近半年拿地金额已与2020全年的拿地金额相当。有分析师在去年就曾指出，“依赖于国企背景的建发房产，从长期来看，不断加速扩张步伐，拿地态度较为激进，对于后续销售来说是个不小的挑战。”
不仅是建发，这个挑战也同样适用于卓越、中交。
进京“赶考“，是很多外地房企发展的一个重要命题，除了版图扩张、“名利双收”这些期待之外，还有更多战略层面的考量。无论结局是否能得偿所愿，摆在眼前的最大考验，就是项目的产品力与操盘能力。和很多事情一样，没有绝对的好与不好，只有合不合适。