北京市西直门内南小街66号的金灿酒店中，藏着一家并不起眼的打印店，这里不仅仅可以打印材料，还提供校对、餐饮及住宿服务。过去二十多年，北京金融街一直流行一句话：没在「荣大快印」干过通宵，都不好意思说自己是投行人。骑着共享单车，从这家打印店到3公里外的证监会发审委办公室，只需要10分钟甚至更短。受益于此，「荣大快印」摇身一变成了「荣大科技」，于2021年7月递交了招股书，拟在上交所主板上市，计划募资6亿元人民币。招股书所示：2020年全年共950家企业申报上市，采购荣大IPO申报文件制作和咨询服务的公司有932家，为荣大贡献营业收入高达9683万元。2022年一季度，荣大快印依然7x24小时营业，金融街依然灯火通明，递交招股书的公司依然排着长队——毕马威数据报告显示，A股市场募资总额达到人民币1814亿元，较去年同期增长138%，创第一季度历史新高。与全球市场IPO募资萎缩的情况截然相反。 不经意间，国贸CBD与金融街的利益，从未如今天这般捆绑得如此紧密。根据清科研究中心数据，2022年一季度，以国贸CBD为大本营的VC/PE基金，投资企业在境内上市的平均账面回报倍数（按发行价）大幅提升，达到 6.35 倍，自2013 年以来境内发行回报首次高于境外。中概股在海外市场如履薄冰，国内北交所、科创板及创业板注册制大幕拉开，让投资中国一级市场价值的VC/PE，不得不改变过去二十年的定式思维——从前迎合华尔街，以后要靠拢金融街。无论是金融街的券商保荐人，还是国贸CBD的私募基金投资经理，都成了北京亦庄经济技术开发区的常客。以芯片、物联网、新能源为代表的硬核科技创新，正在取代互联网平台经济成为新的风口。这是战略方针明确指出的方向，也是价值投资趋之若鹜的流向。在金融街的总部大厦、CBD的甲级写字楼、亦庄的产业园里，传统办公空间面临的挑战也正在发生改变。以下是未来办公新势力报道的下篇，继互联网驱动的望京、中关村及西二旗之后，聚焦以上三个北京传统商圈的商办市场动态：
5月10日，北交所公布了一项租赁交易。国家会议中心二期超3万平米办公面积被租下，租金为298元/平米/月。36氪未来可栖作者获悉，该租户是总部位于金融街的华夏基金。 这是继华泰联合证券租赁亚洲金融大厦约11857平米后，又一家原本办公地点位于金融街的企业选择亚奥板块。除了亚投行所在的亚奥区域，丽泽商务区也是金融街外溢流向的区域。今年一季度，丽泽商务区迎来了超过14.5万平米的净吸纳量，位居北京写字楼商圈之首。 在一名中介代理人眼里，这些金融机构如此频繁从金融街跨区域向丽泽等区域流动，在几年前特别困难。「当时拿着丽泽的楼书去金融街扫街，基本都没人多看几眼。即便去了丽泽也是坐在车里绕一圈就走了。」实际上，无论是空置率还是租金，金融街依然是北京最稳的区域。金融街市场空置率长期低于5%，最低时甚至低于3%，而该区域平均租金在600元/月/平米以上。高力国际华北区董事总经理严区海称，这意味着其核心主力企业租户非常的稳定，且租金承受能力较强。5月，第一证券在金泽大厦东区租下15层至17层3600平米左右的面积。根据北交所公布信息显示，这一成交租金在415元/平米/月（该租金不含物业费），免租期在5个月左右。
今年一季度，国开金融新租下金融街中心17000平米，位列北京市租赁面积排名第二。 就像互联网人首选中关村、望京一样，金融人对工作地的选择也会先将目光集中在金融街或CBD。无论是公募、保险还是投行，在主流区域会容易得到高效便捷的路演服务。而新兴金融机构如支付宝在金融街也设有面积不大的办公室。相比CBD，金融街的租户更加单一。一直以来，国企、央企为背景的金融机构是这里的压舱石租户。作为金融行业监管机构所在地，金融街坐落着「一委一行两会一局」、国家金融机构总部和重要金融基础设施，这里承载了全国金融系统40%的总资产。除了较早期入驻的中国人寿、北京银行等国内金融机构拥有独栋办公楼外，像瑞士银行、加拿大皇家银行等也仅仅租用英蓝金融中心等楼宇的部分楼层。英蓝金融中心位于金融街7号，600-800元左右租金/月/平米让其成为该区域租金较高的写字楼之一。其董事长于志强曾对媒体介绍，当年为了让金融巨头们安心入驻，符合他们办公需要的装修就花了30亿元。除了机构专用电梯外，在社交网站晒出英蓝举办的音乐会和摄影展的金融人不在少数。2010年前后是金融街发展最迅猛的时期，据业内人士称这时期建成的很多楼宇都为金融机构设立了交易层。一般而言，交易层较标准层的层高更高，一般到3米左右，租金也贵了将近10%至20%。对于网线、承重、供电的要求都是最顶级的。随着其他行业如互联网等科技行业崛起，如今这样的需求已经不多。
除了高大上的「面子工程」、「不差钱」的租金承受能力以及业务需求增量外，政策利好所带来的的租金补贴也是因素之一。北京市西城区先后发布了“金科十条”“金服十条”“金开十条”，符合政策要求的公司可以获得资金支持。对在西城区新设的法人金融机构，按实收资本规模一次性最高补助5000万元；前三年每年按当年租金的50%给予补贴。而金融科技类企业可获得连续三年共最高5000万元的房租补贴。金融街的写字楼需求量多年持续旺盛，供不应求一直是该区域的常态。第一太平戴维斯华北区高级董事负责人温书阅解释，金融街的写字楼的空置率常年处于低位，即便有空置，也多是商圈内或者楼宇内部的扩租去化。由于其长期的低空置率和极为有限的存量，当区域内有刚性的扩租需求时，就成为了新兴商务区，譬如丽泽商务区的商业机会。 低于5%的空置率意味着这里很难找到上万平方米的办公区域。即便有新增供应也多是改造项目且面积较少，2015年，金融街子市场锦什坊街叁拾伍号带来5万平方米的面积。2019年，复兴门百盛商场北楼整体改造成写字楼，据悉已有1万平米左右面积被金融机构签约。当前规划下北京五环以内对新建公建项目的限制，丽泽成为三环仅存大规模开发区域。2021年末，丽泽区域平均净有效租金约150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，更比金融街的租金少了将近三分之二。温书阅认为，起于2020年初的新冠疫情恰恰是丽泽商务区崛起的机会和商圈发展的拐点，正是在疫情承压之下，部分企业对租金的敏感度大大增加，才使得高性价比的丽泽区域进入了企业的选址楼宇名单，再加上丽泽区域轨道交通建设的日趋完善以及各项配套设施的逐步丰富，预计未来一到两年丽泽区域仍旧是成交最为旺盛的商圈之一。 楼宇质量好、相较金融街租金更有竞争力、与一行两会距离适中，是亚奥与丽泽两个区域的共同点。世桦嘉润管理合伙人李芳月指出丽泽更偏向新金融，如金融科技、保险类企业多入驻该区域。 将总部及核心业务部门留在租金600元/月/平米左右的楼宇，把弱相关部门设置在低租金区域是业内常态。如中国农业银行将研发中心设立于丽泽的金堂国际金融大厦。 金融机构总部办公地址的整体搬迁，也开始有零星案例出现。2021年，银河证券从原来金融街的国际企业大厦，搬迁到丽泽商务区的青海金融大厦，租下40000平方米面积，涉及员工数量超过1700人，据称租金总费用在5年内可节约近6亿。
CBD：Old Money ？New Money！2021年，中信建投证券总部从东二环的凯恒中心搬到CBD的中信大厦（中国尊），租赁面积高达42000平方米；同时2022年第一季度，中信建投继续在中信大厦附近的泰康集团大厦承租了17000万平方米的面积。对于已经入驻CBD的金融类企业来说，中信建投的入驻体量无疑是比较大的。在中信大厦西侧五百米的阳光金融中心，并且营收排在中信建投证券前列的招商证券，办公租赁面积尚不及中信建投近一年的入驻体量，但在2022年一季度，招商证券也在阳光金融中心选择扩租，面积为1800平方米。 至于「搬家」的考量，根据接近中信建投人士提出，「一定是有扩容需求，搬到更核心的位置，提升集聚效应，有更集中的空间去壮大业务；另外则是是提升形象的需求，并且有一个更好的形象硬件配套。」除了金融行业的搬迁扩租，2022年一季度，医疗和零售行业分别是CBD区域成交的前三甲。来自德国的拜耳制药在侨福芳草地新租了10000平方米的面积；北京华联集团在佳兆业广场北塔整合了9000平方米的面积。 世桦嘉润管理合伙人李芳月对36氪表示，科技互联网的办公面积在CBD无疑呈现越来越高的态势，不过金融行业目前仍是28%，互联网科技占比19%。排列在后是贸易、生物、快消零售类行业。2021年上半年，是科技互联网企业在CBD区域成交的「高光时刻」，腾讯视频在超甲级的三星大厦租赁超34000平方米面积，BOSS直聘在乙级别的民生大厦新租3400平方米。这类企业无疑都呈现出「离资源更近」的考虑，因为三星大厦仅离中央电视台总部大楼不到500米，这属于靠近文娱资源；类似的还有支付宝在2021年在环球金融中心扩租2500平方米，PayPal在正大中心新租4600平方米，被业主归类为「聚拢金融新势力」。在超甲级、甲级、与乙级写字楼中间，如果有租楼需求的企业想直观的感受差异，必然是租金。多名租户对36氪表示，每差一档，每平米每月的租金差异在3元钱左右。 另外，科技、芯片、半导体企业也会选择在CBD的超甲级办公楼租下小部分面积，基本不到半层，用于与投资人、或者销售人员与客户商务洽谈的办公室，也属于「装点门面」的一种。不过科技互联网企业的租赁时间往往短于金融等其他行业，甚至在个别区域呈现退租的情况。业内多位代理人对36氪表示，金融行业的租约普遍最长，基本都在五年以上，也有长达十年的企业，互联网科技行业的起租和续租周期普遍在三年左右。世桦嘉润管理合伙人李芳月对36氪表示，深耕在中国的外资行业很看重成本管理、以及企业所在办公位置的中长远价值。可能考虑到搬迁还不够成熟、但本身潜力不错的办公区域，比如2013年开始，有金融企业开始计划从CBD搬迁至望京区域，某内资券商在2022年搬迁至位于亚奥板块的亚洲金融大厦，面积超1万平方米。搬迁的核心因素是拿到了业主给出的抄底价，以此能够使企业在「地产成本」一项达到有效的管理控制。类似金融、专业服务类的外资企业在办公选址上的步伐相对稳健。入住率95%只是最低数字，基本维持在98%、99%的水平。 科技互联网行业在选择办公场所时，更偏向于无隔断、更开阔，方便随时开会的场所，而比较之下，律所、金融、国央企等传统行业一般保持着隔间的办公习惯，这类企业的管理层级别办公室标配是15平方米，常规情况下相当于互联网企业的3个工位。整体上看，CBD区域的金融企业仍是主力，近十年来，壳牌、中信、中金、泰康是CBD区域大众所熟知的办公面积相对靠前的企业，他们之中不乏为一栋楼宇的业主，比如泰康就是泰康集团大厦的业主。2017年，国际能源公司壳牌在CBD国贸三期B座租用21000平方米使用面积的办公场所，围绕周边，阳光保险大厦、三星大厦、正大中心、泰康集团大厦、中国人寿金融中心、中信大厦、银泰中心仍是各行各业头部企业的入驻北京的首选。北京国贸写字楼 来源：IC photo
由于中外合资的性质，全北京，只有国贸1期，2期，3A和3B是按照使用面积计算租金和物业费的甲级写字楼，其余楼宇均按照建筑面积计算租金。单从区域来讲，CBD毋庸置疑是北京成交活跃度比较高的区域。世桦嘉润管理合伙人李芳月对36氪作者表示，如果把2022年商办市场交易量聚焦在1000平米以上，CBD区域的交易额度占比达28.75%。不过交易量活跃度相比较于2021年比较明显地呈现下降趋势，也是北京2022年商办市场成交特点的一个侧写。
今年4月，小米以6.1亿元价格拿下北京亦庄地块，这将成为小米汽车的总部基地、销售总部和研发总部。业内对星马汽车此并不意外，该地块10公里外正是小米手机智能工厂。此前，百度造车北京总部也落户亦庄。在互联网从业者的眼中，亦庄一度被认为只有京东孤零零被厂房环绕。实际上，互联网巨头们逐渐涉足的新能源汽车、智能制造等新兴技术行业，这些则是亦庄的主导产业。如果说海淀中关村背靠中科院及高校园所的人才科研能力，亦庄则拥有完善的产业链配套，推动先进制造业的落地。高力国际华北区董事总经理严区海解释称，以第二产业为主的区域所在企业多偏研发类型。相较于传统的办公楼，他们更喜欢独栋类的产业园。2021年全年，亦庄（北京经开区）地区生产总值达2666亿元，其中第二产业生产总值1884亿元，同比增长39.7%。 亦庄开发区早在1994年就成为北京市唯一一个国家级经济技术开发区，初期所引用的产业多是科技创新比重有限的制造业。亦庄国投成立后，业务核心即以投资基础进行产业招商。公开资料显示，亦庄国投累计投资了奔驰、GE、拜耳、ABB、京东等多家企业的130多个项目。京东方是亦庄国投成立后引进的第一个大项目。2009年，亦庄国投斥资14亿元参与了京东方A股的定增，随后京东方在亦庄建立生产线和研发基地。与快速迭代的互联网创业投资潮不同，对高精尖制造业进行投资需要更长时间布局和等待，进而形成产业生态。此时的京东方已连续亏损两年，直到2013年扣非净利润才扭亏为盈，逐渐成为如今的半导体显示产品龙头。而亦庄在引进京东方之后，也吸引了康宁、冠捷、住友化学在内的多家上下游的企业。合肥建投先于亦庄在京东方项目上进行投资。十几年后，平板显示及电子信息产业占合肥全市生产总值比重第一。蔚来也曾传出和亦庄国投有合作的消息，却最终落地合肥。小米汽车在正式落听亦庄之前，也传出多个选址版本，合肥、武汉等国资部门都与小米有过接触。一名从业者告诉36氪，新能源汽车、芯片集成电路以及航天等企业在选择产业园区时，取决于落地城市和区域给予的利好政策。产业园区竞赛的地理半径比写字楼要广得多。换言之，在产业园区招商引资的竞争中，亦庄的「竞品」不是北京其他区域，而是散落在全国各地城市的产业园。相对完整的产业链也是亦庄的吸引力所在，在汽车产业之外，亦庄另外三大主导产业是：信息技术、生物技术和大健康、机器人和智能制造，具体到通讯、显示器、集成电路、装备制造、信息安全等领域，都与未来智能汽车发展所需的新兴产业密切相关。反过来，对于这类初创公司来说，一线城市的产业园区吸引力可能还不如二三线城市。某民营航天技术负责人称，北京的大公司太多，竞争压力大。小城市反而会给出更好的投资条件和更多的政府业务，对于企业成长来说帮助更大。相比实打实的土地和订单，税收优惠反而不在还处于烧钱阶段的初创公司考虑范围内。除此之外，各个细分行业对于办公场所的要求也会有所差异。生物医药企业对于办公场所需要做“环评”，信息科技企业对于电力负荷可能有更高的要求等。而航天类办公室需要有设立保密室的条件，厂房则有极高的洁净度、温湿度的要求。传统写字楼正在面临办公场景迭代的挑战。疫情期间兴起的远程办公，推动了Zoom、腾讯会议、飞书为代表的在线办公软件的技术革新，为灵活办公进一步普及提供了可能。即使是从不缺少大客户的金融街，也在面临注册制、无纸化IPO及上市公司风口转向的挑战。早一点看到未来，才能早一点抓到风口。36氪未来地产及智慧城市事业部推出「未来办公」特别策划，通过采访报道、空间测评、市场调研三个维度，挖掘办公空间的需求痛点和改善空间，链接租客、业主及物业管理机构，寻求新业态、新形势、新发展格局下的转变。在「未来办公新势力」调查报道基础上，我们将紧接着推出「未来办公新体验」空间测评，面向写字楼的业主、租客、设计公司及资产管理或代理机构，征集创新办公空间的案例：欢迎通过下方的作者微信或公共邮箱hifuturecity@36kr.com联系我们，提供创新办公空间的线索，分享「未来办公新体验」！