长沙人民莫慌哒，长沙房价涨得不多，未来大概率会回落
上周我忙得文章都没顾得上写，忙什么呢？忙看房！
为什么看房？
有要改善住房的意愿，但更重要的是听说长沙房价飞涨了，一套100平米左右的房子一个月涨个10万元妥妥的，这一月月涨下去，那还了得！关键大几十万买房资金自己只需要掏两成或三成，如果房款80万，两成只需要16万，加上其他费用也就20万，这20万一个月可以挣回10万元，这投资回报率，给谁谁不眼红？看着别人在分享资本盛宴，在收割房产增值，我不参与进去，岂不是太冤枉了！
何况我本来就想买一套改善型住房，房价要是这么疯长下去，岂不是要吞噬我更多的血汗钱？所以无论如何我都不能坐以待毙，我必须搭上这趟车。恨只恨我这人嗅觉不灵敏，没注意到长沙房价的动向，没在去年末今年初的低点时入手。等到我反应过来，房价已经涨了不少，很多人说有些板块已经涨了好几千了，昨天看了一个楼盘，从去年末到现在已经涨了近4000元了。
全城一片喊涨之声，急得我最近快睡不着觉了，所以这两周就跑着看了一些楼盘，新楼盘和二手房都有，看得我这心头热一阵冷一阵。今天得空，给大家汇报下我看房的一些经历，并谈谈我的看法。
一
我看房是先从我住的小区的二手房看起的。
要说明的是，到底要不要把本文涉及的每个楼盘的名字都写出来，我纠结了好久，不写吧，读者可能会觉得我胡编乱造，写吧，又怕引起一些问题或麻烦，思考再三，我还是模糊对待吧，熟悉长沙的人应该知道我说的是哪些楼盘。我保证我说的都是真的。
我09年10月买现在住的房子的时候有点傻，因为当时单身，想法比较奇葩，满城找小房子，所以买小了。
但这个小区位置还不错，在韶山路边上，离二环三站地，正对门是一所有着3万多学生的本科院校，距离两站地的地方有一个三甲医院，距离三站地的二环边上就是省内排名第一全国排名第17位的大学（其中一个校区），距离高铁站和火车站都只有20多分钟车程，距离东塘商圈，雨花亭商圈，省政府商圈，红星商圈都在10分钟车程左右。但硬伤也很明显，一是不毗邻地铁，二是对应的小学不咋的。
我和妻子喜欢这个小区，所以就想在这个小区再买个大房子。小区里卖房子的还真不少，卖大房子的也不少，毛坯精装豪装都有，最终比较满意的是一套165㎡的房子，四房二厅，南北通透，要价只要108万，还可以降一点，算下来每平米只要6500元。中介说这房子房东11年掏了110万买到手，在手上捂了快六年，现在要亏几万元出手，还难得找到接手的。
这个房子好是好，但最终我们考虑再三，因为没有学区，只能忍痛割爱不予考虑了。
二
既然不买本小区的房了，就对自己小区房子不涨价耿耿于怀，想当年几个同学几乎同时买的房子，虽然方位不一样，但是购买时的单价都差不多，现在好几个同学买的小区单价都过万了，我的小区就是不涨，这就是财运啊，没办法。当初这个小区也很火啊，我雇人排队排了两个晚上，也是很气派的大盘。
中介说这个楼盘有很多房几年前是温州炒房团团购了的，最后他们都亏了，这个楼盘有五六千套房，绝对算韶山路上的大盘了，近几年价格就这么个状况。中介还指着不远处一栋专卖家居的雄伟商业楼说，那栋楼当年被温州炒房团爆炒，最后他们都亏得一塌糊涂。
好吧，本小区没有好学校，那就找个好点的学区房。中介推荐了香樟路上一个声名显赫的大盘，据说比我们小区高大上得不是一点点，距离我们小区也就七八分钟车程吧。这个小区对应着一个非常好的小学。
我骑着自行车就去了。这个楼盘果然高大上。路边是大气的写字楼，写字楼背后有商业广场，自成商业中心。前几期住宅早已交付，入住率很高。
我进去一看，真不错，半个足球场大的沙滩排球场，细腻的白沙中好多玩耍的孩子，碧蓝的小湖泊面积不小，楼台亭阁，小桥流水，高大的棕树等热带树木烘托出了这个小区非同一般的逼格，碧绿的草坪，面积也很大。这样的小区真是太适宜生活了。
我流连忘返时碰到两个美艳少妇，于是凑上去搭讪问询，她们也不含糊，一个说她家是12年买的，190平米，6900元/平米。另一个说她家是11年买的，7900元/平米，到16年上半年，价格掉到了最低点，于是她又出手在自家对门买了一套，算下来6600元/平米。我在网上查了下，就今天，这个小区二手房在7000到7500元之间。
这小区位置也不合适，后来又看另一个地方的老破小，这种房子11年我差点买了，总价50万，现在还是50万。50万元买理财产品，按6%年息计算，一年3万，5年应该有15万，这房子应该卖65万才对。
老破小，实在下不了手，所以又去河西洋湖湿地看新盘。
三
现在长沙最炽手可热的楼盘是梅溪湖、洋湖和滨江新城板块，梅溪湖据说已经涨到天上去了，再说位置不适合我，懒得关注。就洋湖最合适我，所以主要目标在洋湖。
环洋湖的房子据说快被买光了，某楼盘几十套房子几百人抢，我到售楼部，售楼小姐竟然说没指标了，不接待了，牛得一塌糊涂。
我看中了二环边上的一套大户型的江景房，喜欢得不行，真的想出手。晚上问一个长期在地产界工作的朋友，她三四年前就向我推荐过这个楼盘。
她告诉我八千多的价格贵了，性价比不高，这样的房子多的是。她还说，在长沙，买房要买二手房，绝大部分楼盘，新房都比二手房至少贵一千元每平米。
于是我上网搜了下二年前我特别迷恋的一个洋湖楼盘，这个楼盘是大型国企开发的大盘，有上万套房子，精装修房，位置不错，在猴子石桥头一眼可以看到。
恰好我保留了一份2014年7月售楼小姐给我算的价目单，131平米的房子，折后单价7343元/平米。
而这个楼盘网上二手房的价格基本都在7000元以下，很多甚至低到6300元。我以为中介忽悠人，打电话落实了一下，那个中介给我提供了两个房源，一个是132㎡精装修房，92万卖，房主13年94万买到手的；另一个是144㎡精装修房，99万卖，约合6800元/㎡，房主13年是106万买到手的。
但这个楼盘目前推出的新房价格都在8500元/平米以上，排队的人挤破了脑袋都拿不到资格。这是此楼盘的房价涨幅曲线，来自某知名地产网。
我手上还保留着一张2014年4月某“笨笨”老总开发的江景房置业计划书，135㎡的房子单价11000元。刚才打电话给中介，中介提供了此楼盘两个真实二手房源：一套92㎡，总价83万，单价9020元；另一套132㎡，总价135万，单价10300元。这个楼盘新开盘的二期房子价格已经涨到万元以上。
这是此楼盘的价格走势图，来自某知名地产网。
关于以上两个楼盘的二手房，懂长沙的人可以去搜，因为搜索结果带有太明显的楼盘信息，我就不贴图片了。
四
听了朋友的劝，看了二手房价格，我决定还是冷静一下，我喜欢的那套房似乎也没那么好，或许是样板房照晕了我吧。关键的问题是我买它干什么？因为位置偏，孩子要读书，乐观点算，12年之内我们是不会住到那里去的，实际上恐怕15年内都不会去住。
那里作为新区，没有人气，何况房子大，肯定不好出租。这套房我空置15年，划算吗？如果作为一笔投资，背负银行利息，投150万元在这里，恐怕也就只能赌房价飞涨了，问题是房价会涨吗？
按长沙新房和二手房这种逻辑，恐怕过个一年半载，这一阵涨完之后，会有个回调，跌价恐怕是大概率事件。
开车围着洋湖绕了大半圈，无数高楼鳞次栉比，规模惊人，但就这么大的规模，全卖完了，洋湖片区现在基本无房可卖了。
后来我又去了趟传说中的滨江新城片区，这个号称“长沙陆家嘴”的所谓金融中心，被大群住宅楼层层包围，楼群规模惊人。
至于梅溪湖片区，那里的住宅楼规模更加庞大，以前去过多次，印象深刻。记得当年还感叹过那么多楼，谁买啊，但现在听说早都一房难求了，而且据说梅溪湖板块领涨全长沙，有些楼盘已经涨了好几千了。
五
看了一圈，我心定了很多，长沙楼市基本正常，整体上是涨了，但结合二手房来看，涨幅并不大，主要是一手房在开发商的各种营销手段推动下涨了不少。那么假以时日，同一个片区，甚至同一个楼盘，一手房和二手房之间巨大的价格差距是不是要弥合？到时候是以前买到的二手房价格上涨还是这一波高价买到的“一手房”价格回落，恐怕各人有各人的判断。
但不管个人怎么判断，一个城市的房价一定是与这个城市的人口数量和城市发展潜力紧密联系的，因为房子终究是要拿来住的，而且终究是要长沙这座城市的常住人口来住的。从这个意义上来说，长沙房子价值几何，还是由长沙人民说了算，不是各路炒家说了算，也不是一线城市买不起房看着长沙房价低所以买一套准备未来来长沙发展但实际上又来不了的那些人说了算，你们这两拨人从长期看决定不了长沙的房价。不是长沙房市屈服于你们，而是你们终将屈服于长沙房市。
既然人口数量和城市发展潜力决定了一个城市的房价，那么我们从这两个方面来分析下长沙房价。
一、长沙城市人口数量
1.长沙的人口现状
从百度百科可知：长沙市6区2县，面积1.18万平方公里，2015年常住人口743.18万，城区人口375万（潇湘晨报2014年数据）。与之相对照，深圳市10个区，共0.199万平方公里，2014年常住人口1077万。长沙的面积是深圳的近6倍，常住人口只有深圳的7/10。上海的面积0.634万平方公里，差不多只有长沙的一半，2015年上海的常住人口2415万，是长沙的3倍多。至于北上深城区常住人口是长沙的多少倍，我没找到数据，只怕倍数更大。
一看这些数据我们就清楚了，长沙房价为什么不涨？因为长沙太大了，长沙人口太少了。长沙作为一个南方城市，地貌特征得天独厚，地很平，能盖楼的地方太多，土地供给不是问题。
而且长沙到处都是商圈，到处都是中心，真正符合互联网时代的“去中心化”。以前五一广场是商业中心，现在有多少长沙人一年半载没去过那里了，曾经一铺难求的步行街早就衰落了。
无数新商圈的崛起，造就了长沙全城的繁荣，也促进了房地产的发展，在长沙，住宅买在哪个位置区别似乎不是特别大，只要离上班的地方近，住在哪里都方便。
2. 长沙未来的人口增长
政府对长沙未来人口井喷式增长很自信，并据此制定了宏伟的规划，比如“大河西先导区”（2015年更名为湘江新区），这个湘江新区总用地面积416平方公里，建设用地面积212平方公里，规划的常住人口150人左右。
一房难求的洋湖片区、滨江新城、梅溪湖就在湘江新区内，这个新区因为在河西，自然环境好，适宜居住，所以一江之隔的河东人纷纷来河西置业，所以河西人口的增长有外来人口的填充，但更多的是“左口袋倒右口袋”。长沙全城的常住人口增长并不快，公开报道显示，2015年长沙常住人口743万，比2014年增加12万，比2010年的704万增加39万，5年增加39万，增长也不是特别快。
那么未来长沙人口增长会加快吗？或许会，因为现在有一股风潮，一线城市工作的湘籍人士承受不了一线的高房价，纷纷返乡，目前势头很猛。
这个势头未来会更猛还是会减弱呢？这是我要说的下一个问题。
二、长沙的发展潜力和给个体提供的机会
1.长沙的发展潜力
这个命题太大，我真有点不敢说。但总体的感觉是政府的雄心气吞山河，但长沙的人口规模和产业实力支撑不了长沙的野心。政府规划了好几个开发区和新区，按照规划，未来的长沙不但会成为中部五省的中心，大有成为全国的中心甚至宇宙中心的趋势。
未来的事谁说得清呢？理想总是要有的，万一实现了呢。
不如说说当下。
我上网搜了一下长沙的知名企业，发现除了垄断国企，就是三大装备制造企业，还有几个外企，此外都很一般。因为三大装备制造企业在长沙举足轻重，所以长沙被称为“装备制造之都”。但这几年装备制造很苦逼，我认识的三大公司的人有七八个吧，到今天快被裁完了。
长沙政府大力发展互联网产业，可是到现在互联网产业大大落后于一线城市，高端人才都被近旁的深圳吸引走了，毕竟长沙到深圳的高铁只要3小时。
一个产业要发展需要很多条件，这当中人的因素可能是最重要的。我以前的会计给我说起她原先服务过的一个科技公司，老总是个技术狂人，开发了一个什么软件，还从政府那里拿了一大笔钱，共投资了500万开了公司。结果几十个员工就是干不出效益来，500万块亏光了，全公司好像就只有老板一个人在干活。公司隔壁就是华为，那些从深圳来的华为员工自觉自愿彻夜加班。他们老板常常趴在华为公司的门缝往里看，想弄清楚为什么人家的员工就那么敬业，自己的员工就各种不行。
午夜时分，北上深的写字楼常常灯火辉煌，年轻人在加班加点地工作；同样是午夜时分，长沙五一广场附近的几条酒吧街人头攒动车流如织，年轻男女们不是喝大了就是摇晕了。
这恐怕就是深圳和长沙最大的区别。
2.长沙机会有限，逃离一线城市来长沙工作是个伪命题
因为这个问题我一不小心写多了，所以准备独立成篇，请关注我的公众号绿时采（号：lvshicai8），下一篇独立发布。
但结论要告诉大家，我认为逃离北上深，来长沙过幸福日子就是个伪命题。
不要忘记2010年左右那场“逃离北上广”的风潮，不堪忍受北上广高房价的青年逃回了家乡省城，一年多之后，大约2012年，又有一股风潮叫“逃回北上广”，当初逃走的又回来了。
那么，今天你从一线城市逃到长沙就能扎在这里不逃走吗？我想时间会证明一切。
六
说长沙人喜欢吃喝玩乐，不买房子，那是瞎说
你们以为就你们聪明，懂得房产可以升值，长沙人就都是傻帽，只知道吃喝玩乐？你们要这么想那就太小看湖南人了。
随便在网上找找，就可以看到长沙人买房的热情。
一个城区人口只有375万的二线城市，长沙的商品房销售量要么逼近一线，要么全国前三，要么中部第一，并且能持续这么多年，如果还要说长沙人不买房，那就太冤枉长沙人了，长沙人在积极地为国接盘好吧。
长沙人不傻，看着你们靠房子实现了先赚一个亿的小目标，长沙人也没闲着。长沙人之所以还吃喝玩乐，那是因为长沙房子便宜，随便买几套房并不影响吃喝玩乐。
拿身边的例子来说，只要是长沙土著，谁家没有三四套以上的房子？可能有，但极少。身边不乏六七套房产的家庭。
五六年前办公室一帮同事聊天，有一个同事指着一圈人说，你们谁没有三套房？我惭愧地低下了头，那么多人，就我一个人没有。我们只是教书先生，是个以穷驰名的群体而已。
其中一个同事100多平米的大房子，装修的很好，后来单位集资，又买了一套大的。原先那一套一直舍不得出租，平时锁着，每个周末过去看看。那样放了四五年，最终还是出租了，月租金不到二千元。
几年前一个姑娘跟我说，作为一个长沙人，没有两套房房，一辆车车，都不好意思出门。这几年她一个人也买了两三套房子。
我还认识一个更牛的姑娘，一个人，这些年大大小小的房子倒腾了五套了吧，或许其中有些买了，但就我知道的，她买过5套房子。
所以，还要说长沙房价低是因为长沙人不买房，那实在是瞎说。
七
那么回到实质问题，长沙房子的投资价值到底在哪里？
五六年前跟一个老同学聊天，我对别人拥有多套房产羡慕得眼睛都绿了，结果她淡淡地说，在长沙买那么多住宅没用，又不涨价，拿着干什么？哥表示不能理解啊，房子那是神一样的存在，怎么会没有意义？当然，人家有多套房产，有权利这样说，就像有钱人才可以哭穷一样，只有一套房的我，怎敢说拥有多套房产不好？
四五年前一个朋友告诉我她在卖一套多余的房子，感叹长沙的房子有价无市，投资的房子不但没让她赚到钱，反倒增加了很多烦恼，卖了好久也卖不出去。我表示不能理解，心想她肯定没说真话。
写本文的时候想到了一个老朋友，她在深圳工作，看着长沙房子便宜，再加上自己是湖南人，想着将来可能会逃离一线，回长沙工作，于是在2013年国庆掏60万全款在长沙买了一套90平米的房子，放到2015年10月，以59.5万卖掉，亏了5000元。有聊天记录在此为证。
这个朋友15年10月亏本卖了长沙的房子后，立即在深圳买了一套小房子，16年初卖掉小房子，换了一套大房子，280万买的，现在的市价是580万，赚了300万。这就是投资一线房子和投资长沙房子的区别。
所以如我这位朋友一样的湘籍一线城市奋斗者们，你们抱着未来回湘发展的美好愿望在长沙投资房产，但很大概率你回不来，或者回来了也不开心，投资的房子也很难增值。
综上所述，长沙人不要恐慌，长沙的房价就这样了，“黄金十年”的后期，长沙房子都没涨，现如今，“大炮”、“笨笨”等大佬早都说了，房事已走过“黄金时代”，现在是“白银时代”，它还能涨到哪里去？
再说，马克思说过“供不应求，价格上涨，供过于求，价格下跌。”这是经济学的铁律。只要是长沙人，您肯定对长沙城很了解，咱们大长沙，满城都是住宅楼，全长沙就是个大住宅小区，商品房实在是太多了。恕我见识浅薄，这么多年，走过一些城市，我从来没有在其他任何一个城市看到过像长沙这么多的住宅，也没有在哪个省会城市见到像长沙这么少的工厂。东西多了自然就便宜。
至于近期的大涨，那是外地的炒家和身居外地的湖南人不了解长沙而已，这一波涨完了，就会有调整。如果您实在担心错过财富列车，建议您多看看二手房，比如韶山南路的二手房就很有投资价值。
再次申明，我只是写一点感受，不预测房价。长期看长沙房价必然是上涨的，就像一个孩子必然长高一样。但这波猛涨之后必然会有回调，调完了还会涨，至于涨幅，能不能跑赢存款利息，谁知道呢。所以，如果是纯粹投资，一是建议三思，二是建议买优质小区，否则，恐怕并不明智。
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本文作者介绍：
杨昇，大学老师，文学爱好者，互联网追随者，创业实践者，坚持用朴实的文字记录这个时代普通人的情感，有10多年短文写作历程，其文字多年来陪伴很多人走过了人生的某些阶段，总有一篇文章能在你的内心引起共鸣。
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