二十年前的梦想：房价约等于家庭年收入的四倍 | 短史记
文 | 谌旭彬
对渴望拥有个人住房的中国人而言，1998年，是一个值得怀念的年份。
这年6月，“全国房改工作会议”宣布，将从下半年起，停止住房实物分配，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场，实行住房分配货币化，新建住房原则上只售不租。①
这场改革的实质，是“取消福利分房、实现居民住宅的货币化和私有化”。
福利分房的弊端显而易见。1978年，中国城市居民的人均住房面积尚不足6平方米。1985年，已有调查数据显示，超过27%的城市居民必须与其他人共用住所，37%的城市居民必须与他人共用厨房，76%的居民家中没有独立卫生间。其效率低下与质量低劣，可见一斑。②
图：1999年12月31日，《羊城晚报》报道福利分房从广州消失
不过，“九八房改”的核心动力，并非纠正福利分房的弊端。其之所以舍弃福利分房，最直接的原因是：1995年之后，非国企职工的数量，已经超过了国企职工的数量，福利分房不足以覆盖这部分人群。
当然，亚洲金融危机后启动的“九八房改”，也被赋予了促进消费、拉动内需的期望。不过，住房供应结构的整体设计，仍试图将“居者有其屋”放在首位。
按照1998年23号文件，房改后，将主要供应三种住房，对应三种不同收入层次的家庭：
“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
其中，被定位为“重点发展”的，是经济适用房，将占到整个住房供应的70%~80%，商品房和廉租房，各自约占到10%。③
图：配合“九八房改”出版的相关政策问答类书籍
这种住房供应结构，参考了香港、新加坡的历史经验。
在1980年代的新加坡，约有80%的居民住在组屋（类似“九八房改”中的经济适用房，绝大多数人拥有组屋的产权）之中，余者住在政府提供的保障房（类似“九八房改”中的廉租房）或自费购买的商品房中。香港亦有供中低收入者购买的“居屋”（相当于经济适用房），和供低收入者租住的“公屋”（相当于廉租房）。“居屋”的建设成本，较之商品房少了土地费用；“九八房改”中的经济适用房，建设用地也免费以划拨方式供应。④
图：引自《住有所居 中国保障性住房建设的理论与实践》第91页
23号文件同时还规定，经济适用房的出售价格，将“实行政府指导价，按保本微利原则确定，……利润控制在3%以下。”其目标是“使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。”⑤
“保本微利”究竟是多少呢？23号文件也有一段规定：
“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”
60平方米经济适用房的平均价格，超出双职工家庭年收入4倍，即可对无力购房、购房面积不足标准值的职工发放补贴——这一规定显示，文件的制定者认为将60平住房的价格，控制在双职工家庭年收入的4倍之内，是比较合理的。
1999年，建设部再次重申了经济适用房的指导价，即按一对双职工家庭年收入的4倍来核定其售价。若一对双职工夫妻月收入各为800元，则1600X48=76800元。也就是说，最合适这个家庭的60平方米的经济适用房的价格，应该等于或低于76800元。建设部还解释说，国际通用的家庭收入与房价之比为2~6倍，故我国取4倍。不过，这个价格只是理论上的指导价，不具备强制性。
下表是“建设部课题组”1998年做的一次统计，收录了96个国家的“房价与收入（指家庭收入）比”。大体上，家庭收入水平越低，房价与家庭收入之比越高，96个国家的均值为8.4，中位数为6.4。⑥
图：表格引自《住房保障模式改革研究》（2014）
遗憾的是，“九八房改”所寄望的两大目标——（1）以“保本微利”的经济适用房为绝对供应主体；（2）经济适用房价格与家庭收入比控制在4以内——最终都没有能够实现。
2003年的18号文件里，原本属于保障房的“经济适用房”，被重新定义为“具有保障性质的政策性商品住房”。自此，“经济适用房”成了“商品房”的一部分，而不再是1998年23号文件中与商品房并列的住房品类，也不再是“住房供应的绝对主体”。⑦
房地产在这一年被明确定性为“国民经济的支柱产业”，房价也自这一年开始加速飞涨——在此之前，1998~2003，房价从1854元/平方米增至2197元/平方米，五年时间里，只涨了343元。
与1998年的23号文件不同，2003年的18号文件，切切实实改变许多人的命运。
图：2003年，是中国当代生活史上极重要的转折点。图表引自时寒冰《未来二十年经济大趋势》
注释
①《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（1998年7月3日），简称1998年23号文件。本文其余引自该文件者，不再赘注。
②龚于、聂日明，《调控之殇——“98房改”以来的房地产市场》。
③曹幸仁，《从我国住房制度改革政策的变迁看房地产宏观调控》。
④参见：罗应光、向春玲等/编著，《住有所居 中国保障性住房建设的理论与实践》，中央党校出版社，2011，第89~98。顾湘，《公共租赁住房运行机制研究》，重庆大学出版社，2016，第112~115页。
⑤按照后来出台的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的建设用地“以划拨方式供应”，建设项目“免收城市基础配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”，项目外的基础设施建设费用“由政府负担”。
⑥辜小勇、吴怀志/著，《住房保障模式改革研究》，武汉出版社，2014，第124~125。
⑦《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（2003年8月12日），简称2003年18号文件。
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