融创告急！房企是生还是死，还是个问题
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作者 | 奥斯玎
来源 | 大咖聊房（dakaliaofang）
3月27日，融创中国发布了2019年业绩。
融创2019年合约销售额5562.1亿元，同比增长约20.7%，踩线完成2019年预定目标。2019年融创实现收入1693.2亿元，同比增长35.7%。毛利约为人民币414.1亿元，较2018年增长约33.0%。
值得注意的是，融创2017年毛利为136.27亿元，同比2016年增长128.5%。2018年的毛利为311.36亿元，而2019年融创毛利为414.06亿，同比2018年增长33%。
相比融创2016-2017年的毛利增长速度，2019年毛利增速同比其实下降了95.5%。2020年房地产行业受疫情冲击很大，能否保持毛利高增速尚待观察。
话说在2003年的顺驰时期，孙宏斌就树立了鸿鹄之志，曾公开向万科王石喊话“打败万科，做销冠”。
事实上呢，融创2019年合约销售额同比增长20.7%，增长有两位数了，看着貌似挺多。但是和万科相比，融创的融资成本要高很多，偿债压力也更大，它的业绩增长是建立在高财务风险前提下的。
融创作为中国头部房企之一，其合约销售额其实落后于碧桂园、万科、恒大，位居行业第四名。
对此，融创董事局主席孙宏斌表示，销售排名其实没有太大意义。融创更多重心是放在利润、市值上能够有一个好的排名。“我们的管理重心是以利润为核心的，销售排名保持在前五名就挺舒服的。”孙宏斌还进一步补充。
然而，融创的利润容易可持续增长么？
01
住宅市场面临天花板
众所周知，房地产行业经过多年高速发展，市场容量已经接近天花板。
国家统计局2017年7月6日发布过一组数据：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国、德国等发达国家。
随着人口出生率的减少人口，我国人口还日趋老龄化。国家统计局2019年数据显示：2018年，中国60周岁及以上人口为24949万人，占总人口的17.9%。其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。
也就是说，目前我国已经步入老龄化社会，未来养老市场需求很大。从旅游业来看，近年来，随着生活水平的提高，人们的生活观念逐渐改变，出游人数迅猛增长。所以说养生养老新模式的文旅地产开发有很大的发展前景。
因此，文旅地产已经成为房企利润增长的重要着力点。“上承庙堂之期，下接人民美好生活之望，文旅行业正在成为中国经济发展从量向质转变的一个缩影，撬动万亿级的资本市场。”
从国家战略布局来看，十三五期间，文化产业和旅游产业将成为我国的支柱产业，“文化+旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模，占国家经济总量的15%—18%。
如果以文旅、健康、医养等其它产业为主体，以地产为载体进行发展，符合大趋势的发展规律，容易获得发展红利，企业未来的发展前景自然很大。所以面临行业天花板困境的房地产开发商们，纷纷投资文旅行业，希望筑成为新的护城河。
不仅是融创，华夏幸福、富力、雅居乐、万科、保利地产等房企都踏入了文旅产业。
但文旅项目的投入各有千秋。2019年中国房企文旅项目价值榜显示：中国恒大在文旅项目的总投资额高达8750亿元，稳居榜首。位居榜单第二名的碧桂园总投资额为2000亿元。万达集团以总投资1700亿元，位居榜单第三名。绿地控股、华夏幸福文旅项目投资规模超千亿，分列榜单4、5名。
融创，仅在该排行榜第八位，就资金投入量来看，融创在房企中不是很多。对于文旅产业来说，核心地段的土地资源不可再生，优势资源具备“排他性”。资金链大的企业提早抢占优势地块建设项目，势必有很大优势。
02
文旅产业投入巨大，收益仅占1.7%
融创通过战略改变，转向文旅行业，给自身增加了新的增长点。2019年，融创实行多元化发展，围绕“地产+”全面布局，涵盖融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化，四大战略板块。
从收入类型来看，住宅销售仍然是融创的收入来源核心，全年收入1594.7亿元，住宅销售占比94.2%；文旅城建设及运营收入28.5亿元，占比仅为1.7%；物业管理收入及其他收入70亿元，占比仅4.1%。
文旅收入不多，花销却不小。近几年来，融创在文旅方面投入颇大。2018年10月，融创62.81亿全盘拿下万达文旅；2019年2月，125亿收入泛海京沪项目。
孙宏斌曾表示：融创现在持有的资产，无论是文旅还是过去项目中持有的一些商业资产，比例偏大。虽然能够承受，但是一些新的文旅项目在快速推进，持有的项目还在增加。
据融创官网资料显示，截至2019年底，融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。
文旅行业市场虽大，不过与传统地产的开发模式相比，文旅地产对于开发企业综合实力的考验很大。一是资金要求巨大，二是创新能力和运营能力的考验，三是文旅行业如果经营不到位，很容易烂尾。需要有成功文旅经验的高端操盘手。对于房企而言，这都是不可忽视的挑战。
《2019中国房地产行业发展白皮书》显示，文旅项目的建设周期被拉长，这要求进入文旅地产领域的企业要做好长时间投入的准备。
2019年上半年新签约、开工的项目中，大部分文旅投资项目的建设周期在2-5年（含2年）之间。建设期在5年以上（含5年）的项目占比也高达40%。房企如何摆脱长周期难题打造优质项目成为了重中之重。
对于融创来说，至今融创累计投入文旅的资金已超过千亿元之多。但从年报看，文旅版块收益只占2019年营收的1.7%。对于融创现今如此巨大的体量而且，文旅版块的收益显得微不足道。
而且文旅行业作为长周期运营的特殊细分领域，在众多房企一哄而上的情况下，很多房企的文旅产业有些同质化。文旅行业背后的竞争已然加剧，蓝海也正在渐变成为红海。
就融创文旅城而言，虽然大都布局在二线城市，但大多数文旅位于相对偏离核心市区的位置。受疫情影响，大众出行大幅减少，因此文旅行业能否持续获得充足客流还有待观察。
文旅行业虽然正处在风口上，但面对未来的巨大风口，文旅行业中如何打造差异化竞争，通过场景营造、内容IP提升客户体验，实现精细化运营提升利润，持续创造收益，对众多房企来说都是不小的挑战。
03
资产负债率88%，资金链紧张
2020年虽然已到春天，但有些春暖乍寒。在“出不去”和“动不了”的窘况之下，中国经济仿佛被按下了暂停键，各行各业生死一线，房地产自然也无法置身事外。
“生还是死，这是个问题”，2020年初这场突如其来的疫情，让莎士比亚的这句名言成了现实。
据新浪财经数据显示：截止2019年12月31日，融创账上现金1257亿，同比2019年中期下降9%。有息负债3223亿，同比2019年中期增加200亿。
融创完成2019年销售目标的背后，融创中国高起的资产负债率不能忽视。据经济观察报内容显示：截至2019年12月31日，融创中国的资产负债率为88%，比万科2019年的资产负债率84.36%还要高一点。
据21世纪经济报道显示：在大手笔收并购的同时，2019年融创中国的融资成本达259亿元，较2018年增长77%。融资成本高昂，资产负债率高，还赶上疫情黑天鹅，很多地方的售楼处都给关了可谓祸不单行。如果只靠卖房偿还债务，这得有多难。
中原地产研究中心统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间下跌了约95%。也就是说，往年春节“返乡置业”的热潮，在今年彻底被“冻”住了。
现金存款呢，经济观察报数据显示：2019年融创拥有现金及现金等价物1257.3亿元。其中靠卖房获得272.5亿元，但在投资收购及文旅城建设上，现金流出净额高达620亿元。
2019年，融创比较大型的收并购，要属以153亿元从邓宏手中拿下环球世纪及时代环球各51%股权，拓展会议、会展等业务，形成地产为主业，文旅、文化、会展等业务相互协同发展的多元化产业格局。
融创2019年赚得是不少，但关键是2019年投资的众多文旅城，没等到规模化大幅盈利，不巧遭遇疫情黑天鹅。大众都宅家了，文旅城自然无法正常营业，可作为大企业，还需要负担文旅城人员的工资。
不仅于此，2019年政策趋严，很多头部房企都在裁员过冬。但融创在员工规模上保持扩张态势。截止2019年末，融创拥有50834名员工，2019年增加了12794名员工，反映到行政开支上，增加12.6%至82.9亿元。
同行呢？2019年财报显示，碧桂园全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约5522亿元，位于行业第一。现金流非常充裕，依然优化不断。数据显示：截至2019年底，碧桂园拥有约10.18万名全职员工，较2018年底的13.14万人减少了约2.96万人，企业经营成本大幅降低。
曾经的地产老大哥万科，2019年，因为采用“低底薪、高绩效”的组合工资模式，万科2019年上半年就已减少约600名员工。
在平常日子里，公司员工多说明公司发展快，实力强。但在受疫情影响，众多房企开始优化，个人开始节衣缩食过日子的节点，人员数量多，意味着无法复工时，公司的支出也多。
04
房企迎来裁员潮
在受疫情严重冲击的2020年，裁员愈演愈烈。“不是在裁员，就是在裁员的路上”成为2020年复工之后讨论最多的话题。地产领域同样如此，疫情对每家房企都是不小的考验。
据平安证券测算，2020年，中国房企负债合计高达1.5万亿元的规模。若再算上银行贷款、房地产私募基金、民间借贷等负债等，负债总额或高达70万亿元。
生病了需要刮骨疗毒，业绩不好，很多企业往往选择裁员求生。在2020年的春天，裁员大潮格外“惨烈”。
2020年2月24日碧桂园传出16项组织架构调整，29个区域合并，涉及38个高管。网传今年1月，百强房企北大资源，一些核心部门的裁员比例甚至达到了50%。
据21世纪经济报道：出于“降费增效”考虑，著名房企华夏幸福，近日正在进行一轮大范围裁员。传统业务的产业园区板块和房地产板块，是这轮裁员的重点。某位11年工龄的老员工表示，这是他入职华夏幸福以来，公司最大规模的一次裁员。可见在经济下行的大趋势下，房企们日子也过得很艰难。
众所周知，房地产行业销售周期较长，现金流，往往就是企业的生命线。房企控制风险的关键之一是高周转，现金流充裕就可以减小负债降杠杆。
但目前新冠疫情还没有正式的特效药与疫苗，海外方面疫情发展非常快。所以说，就目前而言，现金为王，手有余粮，才是企业的真正免疫力。但就目前来看，还没有发现融创正在或开始大量裁员的消息，也许融创另有打算吧。
在融创的一次活动现场，孙宏斌曾表示，负债率不是最重要的。现金流是第一位的，现金流涉及到的东西太多了，涉及到了交易，涉及到了钱。但从融创2019年年报看，融创的资金链绷得比较紧……
找钱，成了融创的当务之急，销售变现不易，剩下的只能是救助于资本市场了。孙宏斌曾表示，融创中国的信托融资比较多，2020年将通过多发债、多做银行贷款来降低融资成本，希望实现融资成本再降1到2个点。
希望是美好的，但现实往往不如嘴上说得那么容易。
受疫情影响，2020年经济下行压力较大。在房住不炒的情况下，房企融资目前没有大幅放松的意思。海外融资相对容易，但是成本依旧高昂。
利滚利，长久以往，会是个沉重的包袱。融创2019年中报数据显示：2019年上半年，融创共支付利息109.81亿，同比大增55%。
看到这里，笔者不禁想起：孙宏斌以前创立的顺驰就是因为资金链出现问题。希望融创可以更加注意资金链，避免重蹈覆辙。
当年的顺驰常常不计代价争夺地王，维持资金链靠的是房子尽快预售，付款尽量延后。据说资金预算到了以周为单位的程度（正常是以半年或季度为单位）。
2005年时，顺驰200亿计划销售额仅完成80亿，直接导致资金链断裂。孙宏斌曾这样反省顺驰：一是要管好现金流，一是不要进入太多的城市。
吃一堑，长一智。孙宏斌在拿地问题上貌似理智了许多。融创在2019年半年报中以“避免拿贵地”来集中概括公司的拿地政策。
现实里，2019年融创拿地还是比较积极的。据中国指数研究院发布的数据显示，2019年，融创拿地金额为1000亿元，在行业TOP10中排第五位。但是在前五位中，拿地金额增长幅度最高，同比增长156.41%。
这种说一套做一套的策略，让笔者情不自禁想起了万科，当年刷屏高喊“活下去”，一面大量拿地……
不过话说回来，丰富且优质的土储确实是融创的优势之一。2019年年报显示，这一优势还得到了扩大。
土地储备方面，截至2019年底，融创中国的总土地储备约2.34亿平方米，权益土地储备面积约1.5亿平方米。收并购仍是融创获取土地的主要方式。在融创的土地储备中，超过60%都是通过收并购获得的。
05
融创25.93%溢价率拿地
2020，虽然疫情肆掠，但融创又拿地了！
2020年1月3日， 经过13轮加价，融创以34亿元竞得京土整储挂（石）[2019]042号地。溢价率为25.93%。折合楼面价约52000元/平米。
该地块位于北京市石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区），用途为R2类居住用地，建设用地面积2.33万平，起始价27亿元。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为：“整体看，该地块高于之前石景山华润4.4万元/平方米的楼面价。按照融创当时拿地时的成本看，未来预期该地块售价将在8万元/平方米左右，高于当时市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。”
在笔者看来，北京的库存较多，未来销售还是有一定难度的。中原地产数据显示，截至2019年10月17日，北京限竞房入市超过14个月，限竞房签约数量合计达到20589套。与此同时，限竞房供应量为4.66万套，供大于求，库存量较高。
而且建房和销售都需要时间，受疫情影响，建筑行业尚未完全复工，未来何时能完全复工，目前还很难说，未来存在着不确定性。所以说向现实妥协，优化战线，控制风险也许是个不错的选择。因为疫情黑天鹅事件，让几乎所有房企都感受到了未来的不确实风险。再庞大的帝国，都有垮塌的风险。
06
2020年房企销售，压力重重
突如其来的疫情使绝大部分行业都承受了明显的负压力。近期，有多家地产公司陆续公布了其2020 年 1 月销售情况简报。销售方面，碧桂园今年1月实现合同销售面积379万平方米，同比仅减少0.89%，销售金额329.2亿元，同比减少0.44%。
万科是家具有危机感的公司，以“每天都是卖楼的好日子”为经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存去化和存量资源梳理，比较优秀。今年1 月实现合同销售面积 333.5 万平方米，同比增加4.97%，合同销售金额 549.1 亿元，同比增加12.3%。
融创今年1月实现合同销售面积135.8万平方米，同比减少14.7%。销售金额186.3亿元，同比减少22.2%。
几个头部房企一对比，可以明显看出，融创今年1月的销售金额有所减少。而销售的停滞给房企带来的最大影响还是现金流问题。众所周知，房地产行业是一个资金密集型行业，如果没有销售回款，对房企的影响是巨大的。因为没有回款就没钱还利息，自然压力山大。
受疫情影响，部分房企保持甚至下调2020年目标，孙宏斌则将销售目标上调9%至6000亿元，并自述这仅是“小目标”，很轻松就能完成。
在2019年，房地产市场本来就很难了，但2020年有的同行抢先展开线上售房，获得了大笔市场份额。叠加政策严、疫情黑天鹅，全国何时能全面复工暂无定论。
未来即使售楼处恢复，但经济恢复尚待时日，毕竟房子客单价很高。现在距离年底只剩下约9个月的时间，所以说完成所谓的“小目标”，困难重重。
END
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