房企安置房支出能否作为土地成本实现增值税差额征税？

李舟房地产建安财税学习平台 2021-12-09

特邀财税界明星专家“高金平”莅临深圳做2天房地产全流程的税务风险管理的课程，高金平老师在财税圈久负盛名，大神一样存在，有幸可以直接面对面与专家交流，此次机会难得，如果需要报名请尽早报名，场地有限。赶紧预约报名吧，热线：010-80574763 找刘翔老师咨询

一、房地产企业土地价款差额征税的基本规定

由于营改增后，房地产企业土地成本通常无法取得增值税专用发票实现进项税抵扣，税务机关最终在财税2016年36号文中给出了差额征税的解决方案，并在财税【2016】140号文件中做了进一步的补充规定：

案例二：B企业实施政府旧城改造项目，向城改办支付2亿元货币补偿，同时在公司所有的划拨土地（政府划拨给企业用作安置房建设）上出资3亿元建设了10万平方安置房，达到开发用地拍地条件后，通过招拍挂取得开发用地100亩，土地评估价8亿元，向政府缴纳40%出让金3.2亿元。

案例三中企业缴纳100%出让金取得10亿元出让金票据，返还的6亿元中对应2亿元部分应冲减拆迁补偿费，剩余部分通常会被视为是政府对于安置房的采购价款（这里还要关注相关协议、文件、会议纪要等），这样一来，土地成本就是10亿元。

这三个案例其实就是旧城改造中常见的三种模式，不同模式下我们可以看到土地价款的确认模式也是有差异的，而这最终会影响到增值税、土地增值税和企业所得税三个主要税种。这里的分析还是聚焦在增值税差额征税的影响分析。

三、拆迁补偿费用如何实现增值税差额征税？

我们还是结合上面三个案例来分析一下：

模式	土地总价款	取得票据	增值税能否差额征税
一	8.2亿元	3.2亿元出让金票据 2亿元城改办收据及原始票据 3亿元为安置房相关成本发票，这里需要说明，虽然安置房不是开发商的但政府通常要求建筑商将安置房发票开给房企	均可以差额征税，但需要注意安置房成本发票不应取得专票直接抵扣，而应当计入土地成本作为差额项目实现从销售额的减除。
二	8.5亿元	3.2亿元出让金票据 2亿元城改办收据及原始票据 3.3亿元为安置房视同销售价格计入土地成本，安置房自身成本票据在建安中正常计入和正常扣除。	均可差额征税，安置房这里是按照视同销售计入拆迁补偿费，可能会没有相关直接票据，但我认为并不影响差额扣除。
三	10亿元	10亿元出让金票据 2亿元城改办收据及原始票据最终被返还款冲掉剩余4亿元返还款视为安置房支付对价不影响成本	10亿元总成本可以差额征税

当然，实务中的旧城改造可能超出我们分析的三种模式，不能一一详述还请谅解。但我们这里的分析更多的是想向大家说明，无论哪一种模式下，只要是真实发生、符合会计和税法要求的土地成本价款均可在计算缴纳增值税时从销售额中减除。

四、来自税务机关的不同声音

但实务中还是出现了不同的声音，尤其是针对安置房这个部分，我们来看看山西税务机关的相关答疑：

问题内容：

按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

山西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

个人认为这个答疑可能有以下两个问题值得商榷：

1、安置房是否视同销售是一个复杂问题，回迁房可能属于房地产公司，也可能不属于，如果不属于就不需要视同销售，但答疑中因篇幅所需未能区分这个问题，直接视为应缴纳增值税；

2、安置房即使是开发商的，需要视同销售缴纳增值税，同时也需要将其按照视同销售价格计入拆迁补偿费，而且这一部分通常无法取得被拆迁人开具的增值税专用发票，如果按照答疑所理解的，这部分将无法从销售额中减除，这对企业来讲无疑是不公平的。

遗憾的是，我们看到陕西、河北、湖北、厦门、重庆几个省12366答疑表现出同样的问题，甚至基本雷同。截至今日，营改增已经过去三年，大量新项目即将步入完工，如果说增值税差额征税之前并不突出的话，未来两年将迎来第一波营改增后新开工项目的增值税缴纳高潮，如何才能享受差额征税将成为税企争议的焦点问题，尤其是针对旧城改造项目。我们也真诚的希望，税务机关能够从企业实际业务出发，针对旧城改造项目给出实在、落地的政策细则，而不是一个敷衍了事的12366答疑。

来源：李舟财税圈

版权申明:作品的著作权归原作者所有,若未能找到作者或出处以致未能注明还望谅解！如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知（13718703875）,我们将立马处理！