利好!土地增值税的免(不)征政策规定汇总!

了解更多请关注房地产建安财税学习平台 2021-12-09

一、销售（转让）普通住宅

1、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税。

政策依据：《土地增值税暂行条例》
政策内容：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
需要注意的事项：了解房产所在地的认定标准，同时对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2、个人销售住房免征土地增值税

政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）
政策内容：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
需要注意的事项：个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。个人销售其他不动产，如商铺、写字楼等，均不能享受免税。

3、转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%

依据：《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）
政策内容：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

二、国家建设需要依法征用、收回的房地产

政策依据：《土地增值税暂行条例》及其实施条例
政策内容：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（参见财税［2006］21号）

需要注意的事项：符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

三、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

政策依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）

政策内容：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

需要注意的事项：这个规定在实务中争议比较大，几乎难以实现。

四、四大资产管理公司处置房地产免征土地增值税

政策依据：《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）

政策内容：在收购、承接、处置不良资产业务中，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。

需要注意的事项：享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

五、北京冬奥组委和武汉军运会执行委员会赛后转让资产免征土地增值税

政策依据：《财政部、税务总局、海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）、《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定

政策内容：对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳的土地增值税；
对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

六、企业兼并重组暂不征收土地增值税

政策依据：《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57 号）

政策内容：
1>按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2>按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3>按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4>单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
需要注意的事项：改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

上述优惠的文号和减免税代码如下

在以上的政策优惠中，企业兼并重组业务只是暂不征收，并不是免税，这只是时间上的递延纳税，所以还需要考虑后续的影响。

以上的土地增值税政策优惠，只是众多土地增值税政策中的小部分。对于房地产企业来说，土地增值税是一个大税种，可以说房地产的税收筹划，主要就是土地增值税的筹划。

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