其他
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？
房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。
01成本分摊的会计处理依据
《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》 （财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：
第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
02容积率是土地成本归集的内在因素
土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
03地下车库（位）是否影响容积率？
根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来深远的影响，尤其是对于土地增值税处理。
04可售地下车库（位）分摊土地成本对于土地增值税的影响
地下车库（位）如果对外销售，无论有无独立产权，通常界定为不动产转让，参与正常土地增值税清算，而且在清算中和商铺、写字楼、公寓等并入其他商品房类别统一计算增值额。
对于具体企业项目而言，地下车库（位）分摊土地成本最终对于土地增值税必然产生影响，如果分摊，则更多土地成本被计入了其他商品房扣除项目之中，如果不分摊，更多土地成本被计入了住宅扣除项目之中。至于哪个部分在清算中更需要分摊成本，对土地增值税是有较大差异甚至是重大影响。
笔者认为，无论企业是否有动机将土地成本在地下车位进行分摊，均应遵循容积率的标准进行衡量。计容面积分摊，不计容面积则不分摊。
（作者：吴书生 版权归属原作者，如有侵权请联系删除）
会员服务
温馨提示：如果您对房地产建安企业财税系列课程感兴趣，外出学习不方便，可申请办理网上学习，足不出户让您畅听一系列专家精彩课程！
【网上课程详细说明】：点击获取往期回顾▶▶修正版！房地产开发全流程涉税简析（太全了）
▶疫情期间建筑、房地产企业的相关法律风险问题及化解之策▶重要！税务局通知会计！发布22条新政策，变化太大！不看根本没法干活！▶超详细！地产项目各环节税收筹划要点▶房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）▶2019年房地产建安财税干货文章汇编精选（更新至10月4日）
点亮“在看”，分享干货